文/子木
昨天，“取消公摊”再一次爆火网络，登上热搜。
很多媒体兴奋地解读，说历史顽疾终于解决了，地产即将迎来新时代！
这些人啊，只看到“形”，看不到“神”，人云亦云而已。
昨天我已经在星球讲了很多，今天拓展一下，帮大家盘清楚取消公摊背后的真相，带来的影响，如何趋吉避凶，这篇文章比较危险，大家耐心看。
“公摊面积”这一套方法，是当年从香港学过来的，这玩意发明出来就是“反人类”，全球任何一个国家或者地区都没有这个东西，香港那边也早就取消了，没想到我们这边能坚持到现在……
为什么一直没取消？
是因为，开发商可以极大地把成本转移给购房者，从而在高价买地之后，还有剩余利润用于开发。根本目的还是保护土地财政的利益最大化。
没想到，取暖公司和物业公司，也根据这个“漏洞”，肆意在购房者身上榨取利益。
这次取消公摊，来源于河北张家口和湖南衡阳，发布的消息，鼓励实行“现房销售”，逐步推进“取消公摊”。
我给这个“取消公摊”加了双引号？
为什么？因为这就压根不是真正意义的取消公摊，而只是按照“套内面积”进行计价，出售商品房。
之前买房，是按照“套内面积+公摊面积”，一起算价格，现在直接按“套内面积”计价，有什么不同？
聪明人发现了，单价不同了。
比如一套房子，100平米，套内70平米，公摊30平米，单价1万，卖100万。
而现在，只算实用70平米，如果总价还想卖100万的话，单价是多少？
1.42万。
从1万变成1.42万单价，涨了这么多。。所以其实在房价上行期，公摊面积还有一定的“粉饰作用”，让房价看起来没那么贵。
而现在房价下行期，从1万到1.42万，是不是也在告诉大家，房价其实没有跌，还涨了？这就是数字的艺术。
但事实上，能涨到1.42万吗？不能。
购房者一看，面积小了，单价贵了。
房价上行的时候，小户型总价低，门槛相对低，对于那些想要买一套房没条件选更大房型的人来说，高单价是一种“充分榨干”的溢价罢了。
可是现在地产下行，大家都在追求越来越大的房子，房型小的，面积小的，大家越不想要，单价有可能更低。
所以，1.42万，可能只能卖到1.2万，甚至是1万…
其实这一招，也是政府在倒逼开发商降价。开发商少赚点，赶紧刺激卖房，盘活现金流，继续买地拿地……而在表面上，价格上涨，证明稳住了房价。
一举两得。
所以，你猜为什么是衡阳、张家口这种四五线能级城市火急火燎地推出了“取消公摊”，而不是改革先锋北上广深？
当然对于购房者来说，也不算什么坏事，起码明明白白消费，知道自己花多少钱买到多大平米的房子。
更主要的还是要看取暖费、以及物业服务包含的范围。辩经没啥用，还是算算实打实的经济账。
其实市场上，还有另外一种“取消公摊”，我认为是这更广泛、影响更深刻的，我在8月份的文章一文中写过：
大量的城市，正在通过赠送面积，得房率达到100%，来实现“取消公摊”的0公摊效果。
这个玩法，一二线城市都在搞，今年出现了很多，叫四代住宅或者类四代住宅。而且主要集中在核心地段的改善房层面。
政府鼓励开发商这么做“创新”，表面上为了响应大会提出的“好房子”概念，但这种模式的“取消公摊”，本质上也是为了好卖房。
你想想，之前的房子平均得房率60-80%，而现在，100%，结果价格差不多，你会买哪个呢？
今年全国各地的四代住宅的销售都非常好，比如武汉这边，高层+超高层非常多，公摊面积也高，平均得房率70-80%左右，现在一听说100%得房率，人们就惊呆了。位于沙湖旁边新开盘的项目，高度热销。
最后对市场和购房者有什么影响？
首先衡阳模式，也就是以套内面积计价模式的“取消公摊”，我认为接下来会在三四线城市，大量推广。
因为这类城市的普遍诉求，就是卖房，穷则思变嘛。换句话说，这种“零公摊”实际上有些名不副实，仅是一种推动新房变相降价销售的手段，是在价格方面对买入成本较高的二手房形成优势。
之后，当这类住房变成二手房的时候，优势就消失了。
而一二线城市，100%得房率这种“0公摊”模式，本质上是通过容积率新政，让这类住房获得了额外的长期优势。因稀缺，而且还多属于改善型品质住房，未来升值潜力较大，会对周边二手房形成碾压的优势。
但我认为，并不会对二手房市场造成巨大影响。
因为截至2024年，全国主要城市城镇化率已经达到了一定的高度，核心地段可开发的土地，屈指可数。
即使有几个盘出来，对周边二手房形成打压，但量有限，价格上涨后，会反映到购房者实际购买力层面。
而核心城市的主要可供开发的土地，都在郊区。
那么郊区即使有再多100%得房率的住房，但因为地段和配套缺失，也无法获取到更多高净值人群的青睐。
比如有两个盘，一个是核心地段，80%得房率的二手房，一个是郊区100%的新房，你会选择哪个？
所以核心地段的二手房，依旧可以通过地段优势，与新时代新产品形成抗衡。但非核心地段，有大量可供开发土地的片区，二手房则会因为得房率较低，而成为灾难。
也就是说，郊区刚需二手房，未来会面临保障性住房的打压，郊区改善型二手房，未来会面临高得房率类四代住宅的打压。有机会，能往里换。
最后，无论哪种模式的“取消公摊”，都不是真正意义上的“取消公摊”。
只是不同时代背景下，市场周期下，政府为了推动新房销售，维持土地财政，而选择先“苦一苦”二手房的做法。
未来也很难在法律意义上真正取消公摊，蛋糕吃了不会吐出来。尤其二手房，如果要改变计价方法，价格该如何管理？大量小区存在的不合理公摊，大白于天下时，会不会造成反噬？既得利益者该如何自处？
明白了这一切，就知道了“取消公摊”这个顽疾，只能不断从其他层面进行补充和替代。而购房者，则要在有限的空间，选择尽可能高的得房率，而且学会在不同的城市、不同地段，选择不同的应对之法，来避免政策变动造成的影响。不做时代的炮灰。
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