厦门楼市：国贸海上鸣樾楼盘评测

国贸海上鸣樾

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拿地楼面价过高，与同期拿地楼盘相比压力太大。

国贸海上鸣樾前身是H2023P02地块，2023年11月29日厦门土拍，拍卖成交海沧H2023P02商住地块，共7家房企报名，经27分钟50轮激烈竞价后，由厦门国贸房地产有限公司以13.85亿元竞得，成交楼面价26914元/㎡，溢价率21.5%。

同期拿地楼盘楼面价才2万/平！

集美西亭板块——联发嘉悦里拿地楼面价2万/平，集美桥头板块建发鲤悦拿地楼面价2万/平，海沧东屿板块——海沧中心TOD璞盛拿地楼面价2万/平，海沧乐活岛板块——象屿自在海拿地楼面价2万/平；楼面价低，更有机会拿出更多的成本打造出好的作品。

赢在海景，输在基础配套。

盘点下周边配套优势

稀缺的海景资源：2016年起，厦门城市规划调整，海岸线上不再轻易造住宅，2017年全国出台海岸线立法保护，一线海岸不再建海景房，政策再加码；这也造成海岸线上的住宅更为稀缺。

岛外头部优质教育配套：幼儿园就学学校是天心岛幼儿园、湖滨东幼儿园、绿苑幼儿园、海沧湾幼儿园、新绿幼儿园联片，小学就学学校是厦门双十中学海沧附属学校（距离国贸海上鸣樾楼盘200米）。

双十海附2024年中考成绩

最高分762分，

拔尖创新人才4人，一双外特长生4人；

市前100名3人，

前300名10人，

前4500名156人，

前11000名327人，

市优质高中占比45%；

前26000名566人。

休闲配套较为丰富：拥有大屏山郊野公园、海沧湾公园、渔人码头、石塘体育公园、厦门科技馆研学实践教育基地等休闲康体设施。

盘点下周边配套劣势

楼盘紧邻海沧大道主干道，车来车往，会有噪音、粉尘的困扰。

交通配套不具备优势，虽然是处在海沧大桥桥头位置，自驾开车进岛方便，但是没有地铁，距离最近的地铁口海沧湾公园站要1.4公里左右。

商业配套不具备优势，距离海沧天虹商场1.5公里，天虹商场并非大型的商业综合体配套，占地面积仅28000多平方米。

交通+商业具备短板，考虑买这个楼盘的客户，很大的概率是那些想要改善换房的滨海社区二手房业主，他们习惯这个居住环境，比较能接受这个短板。附近最大的竞争对手——海沧中心TOD有地铁有商场也有双十海附和景观，很多人会首选配套都齐全的楼盘。

国贸海上鸣樾楼盘本身亮点

项目定位高，只有328户，5栋高层，起步面积130平打底，130、143平4房2卫，168、180平、193平4房3卫，圈层高端纯粹，属于高端改善盘。户户边套，无中间套,单层层高达到3.1米，2梯2户纯板式楼，容积率2.4，12%——18%低公摊。

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围合式布局社区拥有6000平超大中庭；超宽楼间距，南北楼间距（1号楼与6号楼）最大有100米，东西楼间距（5号楼与6号楼）超宽有80米。

国贸海上鸣樾

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国贸海上鸣樾VS周边二手房

国贸海上鸣樾与滨海社区其他二手房相比较，胜在房龄新、车位配比合理、物业服务升级、户型设计更新迭代、社区圈层高端定位。

但同时，输在户型大，若买房的首要因素是学区，则总价购买门槛高；输在交房时间，新盘需要等个两三年，则二手房是现房、所见即所得，节省租房成本和等待成本。输在景观的可替代性，若买房的首要因素是考虑景观，周边的一线海景二手盘有很多可挑选，比如海晟维多利亚、中骏蓝湾半岛、彼岸、金华海景、海景奥斯卡、中骏海岸一号、中骏天峰以及未来海岸碧海湾和鹭景湾别墅。一手带景观楼盘有集美新城西亭板块中粮云玺壹号、海沧东屿板块海沧中心TOD……

滨海社区二手房2024年成交行情

旭日海湾一期51平2房-102.81平3房，成交单价25187元-29155元/平，成交总价150万-288万。

旭日海湾三期24.41平1房-173.01平4房，成交单价25657元–53498元/平，成交总价126万-445万。

鼓浪花园105.88平3房-248.52平5房，成交单价22453元-33601元/平，成交总价297万-558万。

泉舜滨海上城45.68平1房-150.69平3房，成交单价29298元-43083元/平，成交总价192.5万-530.7万。

海上明珠家园90.79平2房-108.69平3房，成交单价25302元-29299元/平，成交总价266万-275万。

加州海岸今年1月份成交了一套137.74平4房，成交单价34776元/平，成交总价479万。

绿苑小区一期52.93平1房-103.65平3房，成交单价26436元-29001元/平，成交总价153.5万-280万。

滨海阳光88.75平3房-188.03平4房，成交单价24465元-32677元/平，成交总价290万-460万。

中骏海岸一号148.36平3房-171.51平4房，成交单价34376元-36150元/平，成交总价510万-620万。

天心岛89.82平2房-129.57平3房，成交单价26231元-35683元/平，成交总价258.8万-395万。

绿苑海景129.86平3房-164.35平3房，成交单价31872元-36612元/平，成交总价446万-523.8万。

彼岸98平2房-141.97平3房，成交单价30088元-42241元/平，成交总价301.6万-598万。

绿苑新城一组团77.68平2房-127.56平3房，成交单价26890元-37922元/平，成交总价263万-343万。

绿苑新城二组团87.9平2房-131.26平3房，成交单价33781元-37614元/平，成交总价315万-478万。

绿苑新城三组团92.91平2房-134.08平3房，成交单价26959元-39351元/平，成交总价275万-465万。

海景奥斯卡今年5月份有套176.2平4房，成交单价42282元/平，成交总价745万。

海晟维多利亚85.22平2房-141.44平4房，成交单价33938元-44189元/平，成交总价297万-625万。

滨海社区今年的二手房成交单价也逐渐出现2万多3万多的房源，小户型或者带景观的房源还能卖到4万多或5万多单价，但无景观的大户型有的只能卖个2万多。滨海社区的二手房今年也是降价比较明显的，降价原因多方面，比如房龄老旧、户型过时、房东急用钱、受市场大环境影响等等。未来国贸海上鸣樾变成二手房，在滨海社区板块能够独树一帜，毕竟拥有房龄新、产品新、户户能看海等优势。

国贸海上鸣樾

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开发商口碑因为其他区域wq楼盘影响，“唇亡齿寒”？天琴海、沁原的业主对国贸有一些“想法”，这些“想法”是没有买这两个楼盘的业主无法“感同身受”的。买小户型的刚需客户要性价比、要享受占便宜心理，开发商名声怎样他们不关心，只关心自己掏了多少钱。而高端改善客户更关心产品质量，要享受比别人更尊贵的感觉，注重开发商口碑和售后服务……我的后台就有客户想买钟宅那个尾盘，说最近售楼处有做优惠活动，虽然价格很有诱惑力，但是害怕买房即“散步”！

人在家中坐，锅从天上来，这个楼盘的品质如何，要等交房了才知道；还没开盘就被“穿小鞋”，有点委屈？