自新西兰央行于8月份
首次下调官方现金利率（OCR）
并在10月和11月继续宣布降息以来，
各大银行的房贷利率也随之不断下降。
然而，独立经济学家Tony Alexander
在对目前新西兰各方面经济状况分析后表示，
未来房贷利率的降幅可能“让许多房贷族失望”。
另一方面，投资公司Opes Partners的
经济学家Ed McKnight表示，
最近几周，银行在幕后发生的变化
也可能会对贷款市场产生重大影响。
专家：未来房贷利率
降幅或将“相当有限”
他表示，从目前的情况来看，对于房贷族来说，如果固定期限房贷利率再下降超50个基点，尤其是对于两年期及以上的利率，应该可以称的上是“幸运的”。
浮动利率和半年期至18个月期的固定利率将会有些许下降，但考虑到未来的通胀风险，预计降幅度也将相对有限。
Alexander表示，其中一个通胀风险便是，企业可能需要提高销售价格，尤其是在客户的消费能力允许的情况下，比如能够接受5%以上的价格上涨。
市场存在多项不利因素
企业提高价格的原因通常是为了弥补成本的增加，从而恢复或增强自己的利润率。要了解何时会发生这种情况，需要预测零售消费何时会变得更加稳定。
Alexander每月进行的消费计划调查显示，民众在未来3个月至6个月的购买意图达到了3年来的最高点。
但正如新西兰财政部在其财政数字中指出的那样，失业率预计将从目前的4.8%上升到约5.5%，并将在明年中达到这一水平。
对工作安全的担忧可能会促使许多人在消费上保持谨慎，这意味着通胀周期中的利润率重建阶段可能要到明年底才会开始。
但在那之前，需要注意的是新任美国总统可能引发的贸易战将如何影响新西兰的通胀前景。
Alexander说，全球生产力增长放缓将对通胀产生一定的上行压力。
“持续不断的财政紧缩政策将对新西兰的经济增长率产生拖累作用，而预计明年全年多单元（联排别墅）的建设水平下降也会对经济增长造成影响。但由于基础设施支出的增加以及独立住宅建筑水平可能在年中意外上升，这些因素将对这些不利影响产生部分抵消的作用。”
Alexander表示，由于工作安全感缺乏、对利率下降周期提前结束的失望情绪以及全球贸易风险，明年房市的改善幅度可能会“很温和”。
因此他预计，房价将在明上涨5%左右，而销量将会上升。
“总体而言，明年可能会是一个温和的经济复苏年，利率温和下降，房价和交易量也将温和上升。”
除了Alexander的分析外，另一位经济学家Ed McKnight表示，近期银行幕后发生的变化也可能会对贷款市场产生重大影响。
01
银行已停止提供“隐藏利率”
专家表示，在贷款行业，银行有时会提供低于公开广告宣传的利率已经是公开的秘密。
例如，10月，在央行将OCR降至4.75%之前，主流商业银行ANZ将其一年期房贷利率降至5.59%，而在当时，其公开的半年期利率为6.75%。
银行提供的折扣力度在今年不同时间均有不同变化，但目前，折扣利率基本已在市场上消失。只有半年期的利率仍有较大折扣，从6.16%左右降至5.99%。其他大多数利率优惠幅度仅为5个基点左右。
上图展示了银行“公开利率”与“隐藏利率”的差值。图源：OneRoof
同时，银行已经将折扣公开化，任何特别的利率优惠现在都向公众宣传，而不是像以前那样不公开宣传。
当银行的借款成本下降时，它们会倾向于为客户提供折扣，因为这样可以吸引更多客户贷款。如果银行认为成本会上升，它们就不太可能提供大幅折扣，因为将来可能需要重新提高利率。
02
部分期限的利率正在上升
目前，短期利率仍在下降，但降息的速度已经放缓。平均的“秘密”半年期利率比上个月下降了40个基点，而两年期利率自10月以来下降了12个基点。
然而，银行在上个月提高了四年期和五年期的利率，平均的“秘密”五年期利率上升了13个基点。
短期房贷利率有所下降，但长期利率仍在上升。图源：OneRoof
所以，虽然整体而言房贷利率正在不断下降，但并不是所有期限的利率都会下降。
McKnight表示，这进一步确认了其认为长期利率在明年不会有太大变化的看法。
“我认为，只有短期利率会有实质性下降，降幅也不会像今年那样大。”
McKnight表示，人们今年“享受”的1.5%的一年期利率降幅，可能不会在明年再次到来。
03
贷款标准在不断放松
银行在评估贷款人的还贷能力时，通常使用“测试利率”来计算。通常来说，测试利率要高于实际利率，因为银行想要将降低其借款风险。
比如说，若借款人生活出现变动，收入变得不稳定，或是房贷利率出现‘飞涨’，那么借款人便可能出现逾期还款的情况。因此，银行用测试利率来确保如果利率上升，借款人仍然能够偿还贷款。
例如今年初，主流商业银行BNZ的测试利率为9%，但目前已经降至7.5%。
自今年初以来，各大银行的测试利率下降了约1.5%左右。图源：OneRoof
这意味着，在其他条件不变的情况下，借款人现在能借到的钱比年初更多。
事实上，BNZ并不是唯一放松贷款标准的银行。所有主要银行的测试利率都已下降了超过100个基点。
这意味着，如果今年初借款人可以获得50万纽币的贷款，那么现在他们可以获得57.5万纽币。
04
但有业内人士表示，借贷变得更加困难
根据独立经济学家Tony Alexander的调查，有17%的贷款顾问表示，银行比上个月更愿意放款。
然而，这一比例在过去几个月有所下降。
McKnight表示，确实有越来越多的顾问表示借款变得更容易，但也有更多的人表示比上个月更难。
这背后的原因之一是银行现在非常忙碌。许多人都在寻求贷款，因此银行的贷款业务工作团队在圣诞节前的压力很大。
除此之外，在市场紧张的情况下，一些顾问会提交边缘型的贷款申请（即接近银行审批标准边界的贷款申请），导致申请处理的队伍拥堵，并影响到所有人。
对于房贷利率的未来趋势，
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