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万博,又要有新盘了。
最近,有粉丝爆料锦绣香江门口新地块,已经动工搞定,拆完了。
业主们曾经拿来遛弯、遛狗的大草坪花园,成为过去式。锦绣香江花园新地块项目售楼处电话:400-8092-191番禺-锦绣香江花园新地块项目售楼处电话:400-8092-191广州-番禺-锦绣香江花园新地块项目售楼处电话:400-8092-191
这里,会发展成锦绣香江新的组团,建起新住宅楼。
工作日到现场时,项目在马不停蹄的施工,左边是企业工程,右边是锦绣香江,前面还有华润悦府,往里走还是里仁洞旧改。锦绣香江花园新地块项目售楼处电话:400-8092-191番禺-锦绣香江花园新地块项目售楼处电话:400-8092-191广州-番禺-锦绣香江花园新地块项目售楼处电话:400-8092-191
万博的发展重心,已经沿着汉溪大道,发展到了番禺大道以西部分,相当热闹,而番禺大道以东则趋于成熟了。
咨询了锦绣香江的工作人员,其表示尚未清楚新组团细节。
“没有开盘时间表,也没有户型图,都没拿到资料,具体要做什么要等官宣。”
几个地块合共21栋楼,1400多套新房。定位改善大平层,基本都是大户型,一层两户到三户。
凭借与生俱来的区位,项目竞争力不弱。锦绣香江花园新地块项目售楼处电话:400-8092-191番禺-锦绣香江花园新地块项目售楼处电话:400-8092-191广州-番禺-锦绣香江花园新地块项目售楼处电话:400-8092-191
·望万博CBD大平层,天河城、万达广场近在咫尺
这是最大优势,楼栋直面万博CBD,视野很好,城市界面也新。
距离近,逛街也方便,天河城、万达广场、敏捷广场都是现成的购物中心,过个马路就到了。
板式设计,加上比较宽裕的梯户比,很可能会做出区别于万博市场上不同的其它产品,纯粹的改善组团。
不过,朝向可能是一个问题,只有少数楼栋可以东南望CBD,其他的只能东北望,大概率阳台还是会做回南向望别墅花园,楼间距和视野也够开阔。
舒适取向的房子,在番禺是有受众,整个板块,也在往改善走。锦绣香江花园新地块项目售楼处电话:400-8092-191番禺-锦绣香江花园新地块项目售楼处电话:400-8092-191广州-番禺-锦绣香江花园新地块项目售楼处电话:400-8092-191
·通勤便利,7+18号线地铁口,华快和新光也不远
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通勤上,下楼就是18+7号线的南村万博地铁站,直达琶洲、珠江新城。
配合项目的改善取向,自驾左转走新光、右转上华快也方便。
·教育短板,改善买家会考虑私立
虽然锦绣香江自身有建小学和中学,中学成绩也不错,但是与和樾府一样面临同一个小区,不同街道的问题。
当然,掏溢价舒换区适度的业主,很多都计划把孩子送到私立出国,不然为了学位还是要考虑悦府和万博城比较稳妥。
尤其是买200+大平层的业主,很有可能教育不是刚需项。
锦绣香江和两者还是完全不同取向的楼盘定位,前者骨子里仍带着番禺基因的老盘。
·悦府、万博城前后夹击,锦绣香江打得过吗?
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目前,万博在售新盘:瑞麓府、耀胜新世界、华润长隆万博悦府、里仁洞旧改万博城。
只算核心区的话,4个小区的数量并不算多,但都是过千户的大盘,还有旁边刚开始收楼进入二手市场的和樾府。
问题是,大家产品线做的很像,都在做100方以上的大户型,200平也不在少数。
100平以下小户型,只有耀胜新世界在做,万博独一份的小户型。
锦绣香江新地块,也是做的同样改善大面积,大伙都卷到一个地方去了。
这也导致,大家彼此之间都是很强的替代品,上位和下位的关系,也让板块门槛很高。锦绣香江花园新地块项目售楼处电话:400-8092-191番禺-锦绣香江花园新地块项目售楼处电话:400-8092-191广州-番禺-锦绣香江花园新地块项目售楼处电话:400-8092-191
虽然,板块网签均价在逐年走高,但可以看到,23年和24年均价,基本是持平的。
其中,还有不少单价较贵的大户型拉了网签均价。
在整个大市场承压的情况下,万博也没法幸免。
预算350万,万科欧泊95平。
预算450万,越秀万博城103平。
预算550-600万,耀胜新世界92平/越秀万博城123平。
预算600万,华润悦府108平。
预算650-750万,华润悦府123平/越秀万博城141平。
现阶段的万博城和悦府价格竞争力已经很强了,大家彼此价格咬的很死,留给锦绣香江的空间不大,或者说留给锦绣香江卖溢价的空间不大。
但是,产品是改善大平层,并不意味着会是改善价,拿地时间早,土地成本低,有能力开出更有竞争力的价格。
这也是锦绣香江最大的后发优势,但是要比拼到楼盘基本面的时候,锦绣香江拼刺刀差点意思。
假设锦绣香江135-140平,卖5万,总价700万内,和万博城141平价差30-40万。
这个价差,万博城教育更好,地块年限更长,而锦绣香江距离地铁站和CBD更近。锦绣香江花园新地块项目售楼处电话:400-8092-191番禺-锦绣香江花园新地块项目售楼处电话:400-8092-191广州-番禺-锦绣香江花园新地块项目售楼处电话:400-8092-191
如果卖到4.5万/平,为了快速出货,对标小一点的122平,总价600万左右,直接大了近20个方,省下来的百来万读私立也够了。
将来很有可能出现的情况是,悦府108平-万博城122平-锦绣香江135和140平,咬在同一个总价段,550-600万。
对于买家来说,要挑更好的配套和学校,东风东+广雅的配置,就选悦府,108平起步550万+;
其次是万博城,学铁商兼备,103平产品与悦府108平有百来万的价格差,对比下来还是香。
还有地铁上盖的新世界,K11s明年就开业,户型很全面77-131,平层到复式都有,均价5.9万/平起,客户能选的也很多。
至于锦绣香江,一个要看产品,一个是要看价格,是考验操盘手的。
在周边新盘配套全面升级的情况下,这个20年老妖盘,如果开同样的5.5万起,很难拼得过华润、越秀、新世界。
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