北京某老小区 每日经济新闻资料图
“为啥说北京老破小，都是年轻人在接盘？”
两天前，有博主在小红书上只发了这一句话，就引发了近300条跟评。这是一条新的流量赛道——“老破小”博主。
而这背后，是许多城市“老破小”走出的独立行情。
易居研究院今年年初发布的一份报告称，一线城市“老破小”类型的二手房价格泡沫已基本消除，从2016年初开始的拉升，到2018年底和2019年初的高峰，再到2024年一季度的回落，价格已基本回归到健康状态。
根据各机构统计的数据，今年11月，四大一线城市二手房成交量均实现同比或环比的正向增长，创下近年新高。“老破小”在这份成绩单中扮演了关键角色。
10-11月，北京90平方米以下的二手房成交占比约66.3%，刚需仍然占据主导；上海总价300万元以内的二手房成交占比约60%，50-90平方米二手房成交占比超5成；在广州市场，市中心老城区60平方米以下小户型持续呈现增长势头，低总价“上车盘”成交占比上升；深圳总价150万元以下的二手房成交占比约6.9%，环比增长4.1个百分点，增幅居首。
01每平方米从4.95万元到3.8万元
作为一名从业十多年的房产中介，张文康（化名）有机会第一时间淘到笋盘。
上个月，合适的标的出现了。深圳罗湖一套小房子有意出售，正好符合张文康的要求——总价低，业主报价相比市场价便宜将近40万元。
“原业主5年前买的，4.95万元/平方米买入，现在3.8万元/平方米卖给我，为什么不买？”张文康认为，“现在的行情，往上求利润很难，但别人让出来的就是我省下来的。”
“有钱就是要买房买地，将来楼市回暖的时候也是有房有地的人‘翻身’机会更大。”见过太多造富神话，张文康比普通人更明白，“土地就是生产资料。”
话虽如此，张文康也做好了与经济周期周旋的准备。他申请了贷款，按照等额本金的方式还款，房租刚好可以覆盖月供利息，“租客帮我还利息，我还本金，以后卖掉不至于亏掉利息，相当于存了几年钱。我的期望是不要跌穿底价。”
像张文康一样的投资客，不在少数。他们就像嗅觉灵敏的猎手，穿梭在砖墙斑驳的城市中心，在超低总价与潜在回报的诱惑下，果断出手。每一次签约，都是一场关于眼光与胆识的博弈。
“核心城区的‘老破小’二手房具有一定的保值增值性、地段优势，尤其是总价可控，当然长远来看可能还有动拆迁机会，因此会受到部分资金有限的买家青睐，对整体市场而言具有积极的市场影响。”易居研究院研究总监严跃进表示，从另一个角度来看，这背后涉及到很多有改善型住房需求的业主，“老破小”二手房交易活跃也使得这些业主有能力去换房。
02“老破小”独立行情半年前就已出现
事实上，今年上半年，曾被市场嫌弃的“老破小”行情就已经出现了。
据《每日经济新闻》此前报道，今年6月，广州中心区楼龄20年以上的二手房源成交周期变短，甚至有不少房源在挂牌一天内“秒售”；杭州5月二手房成交量环比4月虽然有所下降，但“老破小”二手房交易活跃度大增，日均成交量同比增长38%；成都锦江区某老小区仅5月就成交了7套二手房，其中6套的成交周期均在一个月以内。
“很多老旧小区二手房价已经跌回到2017年左右的水平，具备一定的性价比，而且很多‘老破小’的租金年化收益甚至能达到2.5%~2.8%，也是一种比较稳妥的投资。”彼时，杭州链家大关商圈一门店经纪人告诉每经记者，这些成交量高的老小区房源面积都比较小、总价低，“一些市中心老小区低价房源基本成交周期就一周时间，普遍议价空间收窄”。
机构统计数据显示，今年以来，四大一线城市二手房成交量持续走高，11月的成交量更是刷新近年成交纪录。北京二手房成交突破1.8万套，同比增长49%，创下20个月以来的新高；上海成交2.4万套，环比增长10%；广州突破1.1万套，同比增长12.1%，创下近年新高；深圳的过户套数为7125套，环比增长16.5%，创下近4年新高。
根据克而瑞监测，以一线城市为代表的典型城市，二手成交集中在市场两头，一头是中高端，另一头是“老破小”。低总价、高性价比是低端市场的核心特征，其中很大一部分因为限制性政策优化，如上海、北京等限购调整后，部分人群拥有了购房资格，因此“上车”户型成为其首选。
比如，广州在9月底全域解除限购后，在大部分区域成交量冲高回落之际，中心城区荔湾走出独立行情。合富研究院称，荔湾二手市场逆势上升，离不开上下九、中山八、陈家祠等老城区热门板块的贡献。“这些以‘老破小’二手房居多的区域，在价格回调到位的行情下，性价比优势更为突出，吸引买家出手抄底。”
“广州一些‘老破小’从放卖到成交，能在一周甚至几天内完成。”合富大数据显示，目前广州二手房市场放盘当中，总价100万元以内的二手房，大部分都是“老破小”。目前，广州首付比例降到15%，总价100万元以内的二手房，首付成本从几万元到十几万元，门槛相当低。
合富研究院认为，超大特大城市房地产发展方略当中，城中村和旧城改造将成主角。市中心“老破小”在旧城改造中将占据越来越重要的地位，这也是选择“老破小”中长线投入的价值所在。
延伸阅读
曾被市场嫌弃的“老破小”（通常指城市主城区房龄超过20年的二手房），如今也开始受宠了。
近段时间以来，随着各地陆续落实央行5·17新政（即降低首付比例、取消房贷利率下限、下调住房公积金利率），不少热点城市的“老破小”二手房成交速度正在加快。
成都某老旧小区 每日经济新闻资料图
《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者或记者）梳理机构数据发现，近期广州中心区楼龄20年以上的二手房源成交周期变短，甚至有不少房源在挂牌一天内“秒售”；杭州5月二手房成交量环比4月虽然有所下降，但“老破小”二手房交易活跃度大增，日均成交量同比增长38%；成都锦江区某老小区仅5月就成交了7套二手房，其中6套的成交周期均在一个月以内⋯⋯
多地“老破小”二手房成交火爆
记者查询贝壳找房发现，成都锦江区钢管厂五区5月中旬成交了一套房源，仅挂牌1天就带看了两次。该小区房源建成于1988-2003年，仅在5月份就成交了7套房子，其中有1套的成交周期达254天外，其余房子的成交周期均不到一个月内。
位于成华区驷马桥的河滨丽苑小区，楼龄同样超过20年，今年共成交了两套房，其中一套74平方米两居室总价124万元，低于挂牌价12万元，仅挂牌1天、带看1次即成交；另一套房子的成交周期为13天，同样仅带看1次便成交。而在此前，该小区二手房的成交周期均超过百天。
“‘老破小’的咨询和成交量确实比之前踊跃了不少。”成都德佑地产一门店经纪人小陈告诉每经记者，这些老房子主要集中在成都市主城“5+2”区域，有学校、地铁站点等配套的房源咨询量自然更多，成交周期也相对较短。
“我近期还接到不少外地人的来电，咨询在成都买房的相关事宜，其中多是来自成都周边城市的买家，买房预算约在100万至150万元。”小陈补充道。
图为成都二手房成交套均总价结构变化
据贝壳研究院成都分院监测，5月成都二手房成交中，总价100万元以内房源的成交占比仍呈上行趋势；100万—150万元房源的成交占比小幅增加，处于近一年较高水平，呈现弱复苏状态。从面积来看，紧凑的套二（80平方米及以内）、套三（80-100平方米）户型各占据约两成市场份额。
每经记者梳理各机构数据发现，今年以来， 包括上海、广州、杭州、东莞、昆明等多个一二线城市，近期“老破小”二手房在成交量不断攀升的同时，成交周期也明显缩短，对比此前长达百天甚至几百天的成交周期堪称“光速”。
以杭州为例，今年3月起，该市的“老破小”二手房就因总价低、出租回报高等优势而成交量暴涨，且热度在5月仍在持续。
杭州我爱我家数据显示，朝晖小区、翠苑小区、采荷小区、大关小区、景芳小区、古荡新村在5月分别成交63套、52套、41套、39套、35套、23套二手房。其中，翠苑二区以16套的成交量创下去年以来的单月成交量新高，而去年全年该小区共成交38套，今年截至5月的成交量已经达到44套。
“很多老旧小区二手房价已经跌回到2017年左右的水平，具备一定的性价比，而且很多‘老破小’的租金年化收益甚至能达到2.5%~2.8%，也是一种比较稳妥的投资。”杭州链家大关商圈一门店经纪人告诉每经记者，这些成交量高的老小区房源面积都比较小、总价低，“一些市中心老小区低价房源基本成交周期就一周时间，普遍议价空间收窄”。
另据上海中原地产数据，5月上海二手住宅成交1.71万套，环比增加5.35%。其中，5月最后5天（5月27—31日），在上海“沪九条”新政的推动下，仅外环内就成交了826套房龄超过20年、面积70平方米的小户型，成交量较政策出台前5天增加了5%。
“核心城区的‘老破小’二手房具有一定的保值增值性、地段优势，尤其是总价可控，当然长远来看可能还有动拆迁机会，因此会受到部分资金有限的买家青睐，对整体市场而言具有积极的市场影响。”易居研究院研究总监严跃进表示，从另一个角度来看，这背后涉及到很多有改善型住房需求的业主，“老破小”二手房交易活跃也使得这些业主有能力去换房。
机构：二手房价格泡沫基本消失
记者注意到，此轮“老破小”二手房的交易热潮，与各地限购政策的陆续解除分不开，同时也有其他利好消息的影响。
今年以来，多地关于“原拆原建”（即拆除老房子后重建新房，居民可搬回原址，而不是异地安置）提法增多，这已经成为老旧小区盘活的一种重要新模式。不过，此前“原拆原建”模式的资金来源是政府财政支持，真正能实现“原拆原建”的小区不多。
但在今年4月11日，浙江省住建厅等三部门发布《关于稳步推进城镇老旧小区自主更新试点工作的指导意见（试行）》，这是全国首个推进老旧小区自主更新的指导意见，明确了相关工作流程和支持性政策，该政策聚焦“自主更新”，即小区业主可以主导老小区重建事宜。
事实上，今年3月底，杭州闸弄口片区四个小区就启动了“原拆原建”的民意调研摸排，引发社会关注，也造成了该片区的房价波动。在成都，包括青羊区将军街68号、君平街89号等均实现了“原址重建”，中央花园二期则从几年前就开始探索拆旧建新。
除此之外，在本轮楼市调整期，价格下调最多的就是“老破小”二手房，叠加不少“老破小”业主不惜售的心态，加速了此类二手房的成交。
以上海静安区万荣小区为例，5月成交的一套约40平方米一室一厅房源，成交价190万元，单价47170元/平方米，成交周期仅9天。但在2021年同期，该小区同等面积房源的成交价则为254万元，成交单价为61831元/平方米。
一线城市老破小二手住宅价格泡沫变化
今年4月，易居研究院在22城二手房成交报告中选取了“一线城市老破小类型的二手房价格”，以此衡量二手房价格泡沫。据其测算，一线城市“老破小”类型的二手房价格从2016年初开始拉升，2019年二手房价格泡沫开始不断“吹大”，从20%持续扩大到2021年一季度的历史高点即58%，随后泡沫持续变小。
尤其在2023年上半年二手房挂牌量激增阶段，供求压力倒逼二手房价格泡沫持续缩小。到了今年一季度该泡沫仅5%，意味着历时三年时间，一线城市“老破小”二手房价格泡沫基本消除，二手房价格回归健康状态。这也在很大程度上代表了全国二手房价格泡沫的基本消除。
不过该报告也认为，当前二手房市场面临一些挑战，如房源加速挂牌、部分房源降价幅度大导致房东焦虑、高位接盘二手房定价困难等。“二手房市场活跃不仅关乎居民家庭资产变现、住房置换与改善，还与房企去库存和资金安全紧密相关。在当前价格泡沫基本消除的背景下，各地应继续采取有效措施，进一步激活二手房市场。”
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