前段时间，新世界发展行政总裁马绍祥突然卸任了。
今年9月，郑志刚辞任了新世界行政总裁的职务，原因很可能是引咎辞职，目前新世界面临着亏损、负债高、现金流动性紧张等问题。
马绍祥，2018年加入新世界旗下新创建集团，三年时间让归母净利润涨了6倍，2022年开始进入新世界担任执行董事，不久后，又升任为首席营运总监。
郑志刚辞任后，马绍祥再度晋升，担任行政总裁一职。
他是新世界历史中第一位“外人”掌权。
马绍祥的升迁堪称火速。这跟他在香港政商两界强硬的背景有关，之前是香港发展局局长、现任是深圳市政协委员，包括担任港深创新及科技有限公司署理行政总裁。
有功、有威望、有背景，但马绍祥只熟悉港深两座城市。
今年以来，为了缓解资金压力，新世界一直在抛售香港资产，8月来就卖了超过100亿港元资产，部分内地资产也转移到周大福企业手中，这逐渐形成了一个布局：
重内地，轻香港。
其实，新世界内地业务一直由新世界中国负责，掌权的不是马绍祥，而是黄少媚。
香港郑裕彤家族“第三代”接班人郑志刚上任之前，黄少媚从另一家香港四大家族郭得胜家族旗下地产平台新鸿基地产跳槽过来。
2007年9月，富力、合景联手拿下了珠江新城猎德地块，标志着从拆迁转入到施工建设阶段。猎德村旧改，拉开了广州旧村改造的序幕，至今仍是一个标杆。
但地价46亿元，总投资额高达100亿元，当时两家广州本土房企难以为继。3个月后，新鸿基搭上了末班车，成为了参与猎德村旧改成员之一。
新鸿基成功入局猎德村旧改，离不开这位西关小姐——黄少媚。
那个时代，背景或更强于实力，富力是一个典型案例，张力放下了广州二轻局团委副书记的铁饭碗，决然下海掘金，接连包下了广州一大批旧城、旧厂房拆迁项目。
一片老海珠，半边属富力。
新鸿基一进入广州旧改，就困在其中。
彼时，入局仅半个月时间，新鸿基因为融资方案没能通过，导致33亿元资金无法注入到猎德村旧改中，当时正值金融风暴。很多关于新鸿基的传闻迅速在市场中传开：新鸿基有意退出猎德村旧改、项目拆迁停滞......
新鸿基、富力、合景都否认了项目受到阻滞的消息，可直到2009年8月，猎德村才迎来破土动工，等了差不多2年时间。
一年后，有了猎德村这个招牌，新鸿基很顺利拿下另一个处在CBD位置的旧改项目：林和村旧改，用2年左右时间，完成了项目入市销售。
在广州旧改市场、港资开发商眼中，黄少媚有了代表作。
她把这份经验带到了新世界中，与郑志刚在大湾区、长三角核心城市，联手开疆拓土，除了推进郑志刚创建的K11购物中心落地外，广州、深圳两城的旧改也是重点。
一举拿下广州、深圳8个旧改项目，荔湾山村、海珠南箕、增城大旺岗、龙岗188工业区改造单元、西丽新围旧改......销售货值超过了800亿元。
新世界是港资开发商中，最看好内地市场的一个。
差不多All in进去了
猎德村、林和村旧改时，广州旧村改造满目疮痍，之后，同样是满目疮痍，黄埔大道一路向东，两旁的建筑是很好的证明。
郑裕彤家族的新世界也困在广州旧改里，5个项目总投资360亿元，却基本没有了新的进展，郑志刚也没了“新世界”。
马绍祥始终是一个“外人”，愿不愿意接下这个烂摊子，用结果可以反推。黄少媚成功上位，掌管着港内两地业务。
新世界的命运，香港郭得胜家族深有体会。
上世纪90年代，在北京，郭氏家族建造了当时堪称十大建筑之一的恒基中心。他还想在广州复制一栋“恒基中心”。
对于当时的广州来说，恒基兆业推进的香港地铁商业开发模式进行旧城拆迁旧改，理念太过超前了，受到了很大的阻力，主要来源于规划。
恒基兆业在广州旧改里，一困就是20余年。
90年代，恒基兆业在广州老城区拿下了旧改项目地块，包括越秀海珠广场、海珠同福花苑、荔湾芳村立交等旧改地块。
可到了2017年左右，恒基兆业已经失去了耐心，把持有的旧改地块相继卖给了富力、碧桂园、奥园，留在手中的项目寥寥无几，一个是海珠广场的星寰国际商业中心，一个是海珠湖南端的“岭南之门”。
星寰，一个典型案例，恒基兆业1992年拿到开发权，2023年开业。限高、容积率足足困住了恒基兆业31年。
其余项目，恒基兆业不是没有努力过，比如芳村立交旧改地块，2017年，它与碧桂园成立了广恒指挥部，计划建设为芳村站TOD项目，碧桂园也多次与广州地铁交涉，也没有结果。
1999年左右拿的地，如今已有25年了，市场很难听到恒基的名字。
没有重仓的李嘉诚，在“内地大撤离”时，也把仅剩的一个广州旧改项目广州国际玩具礼品城旧改，卖给了佳兆业，2003年拿地、2004年首期爆卖，二三期却陷入了长达13年停滞时间。
按计划，玩具城是要建成全球性集散中心，融合商贸、展会、物流、科研等多个环节。
想法越多，规划越复杂，落地越难。
二三期规划的变更，让一期商铺不满，也让李嘉诚等不起了。李嘉诚索性直接抛售抛售离场。
历史总是出乎意料的相似，香港四大家族都曾踏入同一条河流：困在广州旧改里。
不过，新世界仍在坚持自己的选择：“现在城市更新如火如荼进行中，新世界中国也不会错过这样的机会”。
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