房价不可能再像过去那样疯涨了，未来房子依然会是家庭的主要资产，不过其在家庭总财富中的占比肯定会降低，靠买房或炒房致富的神话不会再上演。咱们先来回顾一下 2024 年房地产市场都经历了哪些变化？
从需求端来看，主要还是依靠政策刺激来拉动需求。首先，买房的首付比例降到了 15%，房贷利率降到了 3.23%，货币政策的两大工具都降到了历史最低水平。
其次，从行政手段方面，对限购城市陆续放宽限制，就连北京和上海这两个限购最严格的城市，也都有不同程度的宽松，对于广大二线城市，甚至一线城市广州，已从之前的政策松绑变成了现在的政策刺激，比如买房可以直接落户。
第三个方面，财政政策配合拉动需求，各种长期受关注的相关税费，像住房交易的增值税、契税都迎来了取消或降低。以上这三点，是今年为老百姓买房出台的实打实的政策利好，目的只有一个，就是尽可能通过政策降低交易成本，激发大家买房的欲望。
以上是针对需求端，除此之外，对供给端也就是房企也有扶持。怎么扶持呢？逻辑相同，老百姓买房能降低房贷，开发商盖房也能获得更低成本的贷款。
比如，今年列出以项目为锚点的白名单，截至 11 月 18 号，白名单项目贷款审批金额超过 3 万亿，预计年底能达到 4 万亿。再比如，鼓励银行给房企多贷款，今年前 10 个月房企的到位资金是 8.72 万亿。又比如，对保交楼的坚定扶持，只有让房企能顺利盖出好房子并如期交付，老百姓才敢买期房。
应该说，今年的刺激力度比往年明显更有力，比如允许地方专项债对房企的土地和房子进行回收，只是从目前来看，效果不太理想，年初央行给的额度是 3000 亿，实际使用却只有 100 多亿，这点咱们后面再细说。
从现有的刺激逻辑来看，一方面刺激需求，另一方面扶持供给，那效果究竟如何呢？
今年，判断政策效果的节点只有两个，一个是 5 月 17 号，被称为“517”，另一个是 9 月 24 号，被称为“924”。“517”就不多说了，强刺激出现后，市场热度只持续了一个月就熄火了，所以才有了后来力度更大的“924”政策刺激。所以现在想买房或卖房的人都很纠结，纠结本轮反弹会不会像“517”那样只是昙花一现。为解答这个问题，接下来咱们梳理一下两轮反弹的相同点和不同点。
首先是“517”强刺激引发的这轮反弹，主要是降低首付比例到 15%，“924”强刺激则主要是通过释放信心，以及在 9 月 26 号明确提出要让房地产止跌回稳的目标，当然也通过降息，再次降低房贷利率，达到 3.3%的历史最低点。
所以，两者的相同点是都在降低住房交易成本，一个降首付，一个降房贷。不同点是什么呢？“9 月 24 号”不止降低房贷，还给出了“止跌回稳”这一美好预期。也正因如此，“924”这轮反弹的持续时间明显比“517”长很多，特别是“924”以来，对一线楼市进行松绑。如果说“517”是面向全国楼市的刺激，那“924”则是有效针对一线城市的楼市进行刺激，这也是政策思路的重大变化。因此，从目前刺激效果看，一线城市房地产的反应明显强于其他城市。
回到现实，实际上两轮刺激的底层逻辑相同，都是一方面激发需求，另一方面提振信心。这里说的提振信心，更多是让想买房的老百姓相信房价未来不会大跌。未来房价能不能止跌回稳？
答案是肯定能，因为就算不刺激，等周期到了，房价自己也能回稳。但时间不会像我们想象得那么快，这里面需要考虑的还是供求平衡。所以，这就引出了我们对 2025 年的期待，房价止跌回暖的重点在哪里？
第一个是收储。提到收储，大家关心的收储量是 4 万亿还是多少，其实这不重要，重要的是收储的堵点能否解决。毕竟 3000 亿的收储早就批准了，但实际利用率只有 100 多亿，显然钱不是问题，而是没人愿意用。这里面最大的堵点还是收储的定位和房价之间的矛盾。给大家算笔账，咱们买房的房贷是 3.3%，地方收储买房的房贷利率是多少呢？
以十年国债估算，大概只有 2.1%左右。所以，从房贷角度看，地方收储比买商品房便宜得多。再看房价，收储的房价大概是同等品质市场价的一半不到。为什么这么说？根据收储适用范围，主要是变成配售型保障房，从目前各地披露的情况看，配售型保障房价格只有市场价的一半。所以收储价格肯定要低于半价才不赔钱。
所以大家可以想象，收储的价格无论是房贷还是房价，都大幅低于老百姓买房的市场价格。但即便如此，地方还是不愿意收储，原因很简单，就是不赚钱。收回来的房子要么卖，要么租。卖的话要考虑风险，有没有人愿意买，毕竟收储的房子肯定不好卖。如果出租，最近全国平均租金回报率只有 2%，明显也是赔钱的。所以会发现，收储推动困难的矛盾还是房价太高。能不能让房价再降一点？
当然可以，但如果收储价格过低，又会带动整体住房市场房价继续下降，这显然和止跌回稳的目标矛盾。所以，既然是收储，恐怕就不能再想着收益了。未来期待收储价格至少要平行于市场价，甚至高于市场价。
第二，咱们的房贷利率目前是 3.3%，还需要继续降到 2%左右，和租金回报率持平。这两点是未来收储能否顺利实施的关键，而不是大家期待的收储量有多大。解决好收储问题，房价也只能止跌，能不能稳住还需要另一个条件，那就是老百姓的收入。今年以来，老百姓人均可支配收入增速处于历史最低水平。很简单，工资涨了，才有意愿和胆量花更多钱，收入没改善，就不可能有买房的想法。所以，在收入没扭转之前，所有刺激只能促使原本就想买房的人提前买房，无法激发原本不想买房的人成为实际买房人。
当然，春江水暖鸭先知。今年 10 月可以说是在强刺激下全年楼市最辉煌的一个月，房价到底有没有止跌回稳？咱们可以把目光聚焦在房企 10 月的销售均价上。
首先，从中指的数据看，10 月单月前 100 房企的销售额同比增长 10.53%，环比增长 67.45%，这是今年首次实现同比环比均转正的一个月。11 月销售均价恢复最快的是华润，相比 9 月大幅上涨 25%，招商蛇口均价相比 9 月环比上涨 18%，保利相比 9 月提升接近 14%，大家熟悉的万科，相比 9 月销售均价提升不明显，只有不到 5%。
其次，金地微涨 3%。但并非所有房企都能实现销售均价提升，比如绿城、越秀、龙湖、金茂相比 9 月依旧在降价，其中绿城降幅超过 13%。整体来看，房企以价换量仍是主流。同时，10 月数据也显示，未来核心城市的新房价格有望率先止跌回稳。
最后，给大家总结一下，未来的趋势是人口负增长且老龄化，对住房的需求肯定会减少。基于这个大趋势，降低新房供应能暂时稳定房价，但这只是暂时的止痛药，房地产要真正止跌回稳，还需要整个经济基本面提供稳固基础。
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