南京商业地产周报
（12.16-12.22）
本期目录
南京大事
2024世界智能制造大会在宁举办
南京出台14条举措促进服务消费高质量发展
南京紫金山科技城揭牌亮相
南京连续第15年荣获“最具幸福感城市”称号
南京再次荣膺全国“最佳引才城市”
项目动态
“南湖记忆”三期，最新进展来了
华贸商务中心部分楼栋结构封顶
中信泰富总部基地部分楼栋开始竣备
南京市两项目入选住建部培训教材
电子城南京未来产业创新基地启幕
商会一周
南京旅游集团入选中国旅游集团20强
龙江新城市广场二期加速推进
锦创数字产业园区科创街区建设获评全国典型
熙南里汉服雅集暨红楼梦主题游园会成功举办
2024 南京国际消费节玄武冬季活动在金陵style启动
低空经济主题活动成功举办
2024南京商业新势力发展交流会圆满落幕
首期“南京商业地产资源对接会”圆满举办
行业观点
李耀光：产业不动产REITs现状与前景
1
南京大事
01
2024世界智能制造大会在宁举办
12月20日，2024世界智能制造大会主题大会在南京举行，大会广邀国内外智能制造领域各界精英，举办主题大会、重大专场活动、专题活动等，并举办市场化展览，持续构建一个多元化、国际化、专业化的全球智能制造交流合作平台。世界智能制造大会在南京已经举办了八届，今年是第九届。大会关注度和影响力持续提升，已成为江苏制造强省和南京产业强市建设的一张靓丽名片，也是彰显江苏和南京大力发展新质生产力的生动实践。
02
南京出台14条举措促进服务消费高质量发展
近日，《南京市促进服务消费高质量发展若干措施》（以下简称《若干措施》）印发。按照国家、省文件精神，《若干措施》围绕基础型、改善型、新型服务消费提出14条具体举措，主要包括12个部分服务消费促进措施和两个方面保障内容，进一步优化和扩大服务供给，释放服务消费潜力。
03
南京紫金山科技城揭牌亮相
12月19日，紫金山科技城重大项目竣工投产活动暨全区奋力冲刺2024点评推进会举行，现场“南京紫金山科技城管理委员会”揭牌，标志着紫金山科技城正式亮相。
04
南京连续第15年荣获“最具幸福感城市”称号
12月20日，2024最具幸福感城市论坛在上海举行，南京再度脱颖而出，连续第15年荣获“最具幸福感城市”称号。“最具幸福感城市”调查推选活动由《瞭望东方周刊》主办，迄今已连续举办18年。
05
南京再次荣膺全国“最佳引才城市”
近日，2024中国年度最佳雇主评选结果公布，南京再次荣膺全国“最佳引才城市”。此外，在本月发布的《中国城市人才吸引力排名》《中国城市“95后”人才吸引力排名》两项权威榜单中，南京分别位居全国第7和第6。当前南京人才资源总量达415万人，其中高层次人才近46万人。
2
项目动态
01
“南湖记忆”三期，最新进展来了
“南湖记忆”三期作为《2024年南京市城市更新项目实施计划》中的建设项目，将在一期基础上向东延伸，更新范围包含南湖一中、熙乐汇广场、南湖体育场（东南角休闲广场）、南湖东路26号及27号、云河北路等。目前，南湖东路26号外立面已初步完成。外立面整体呈墨绿色，“南南”“湖湖”两个卡通形象跃然于墙面，搭配奶白色“南湖记忆”大字，显得尤为活泼可爱。墙前的池杉树已然变色，与画面相呼应，成为一处绝佳的打卡地。
02
华贸商务中心部分楼栋结构封顶
华贸商务中心位于中央路339号，总建筑面积约45万平方米，包含国际超甲级写字楼、国际公寓、精品购物中心、特色商业街区、城市广场等，投入运营后将推动城市产业升级，打造成为南京国际化商务区新地标。目前项目B地块写字楼和大商区结构全部封顶，完成主体结构专项验收；C、E、F地块公寓、幼儿园、街区商业已完成竣备；A地块、D地块已完成正负零板封闭，社区中心主体结构已封顶。
03
中信泰富总部基地部分楼栋开始竣备
中信泰富总部基地位于清凉门大街江东北路路口，总建筑面积约19.8万平方米，由四栋高层建筑以及一组三层的商业裙房组成，建成后将打造集商务办公、金融科创、商业生活等功能为一体的总部基地。目前项目T3#、T5#楼施工已完成，正在开展验收工作；T1#楼综合机电施工完成，幕墙施工完成；T2#及裙房幕墙施工中。
04
南京市两项目入选住建部培训教材
近日，南京市浦口火车站历史风貌区、D9街区两个项目入选《既有建筑改造利用消防安全水平提升典型案例集》。该案例集作为全国住房和城乡建设领域“十四五”热点培训教材，为全国既有建筑改造利用消防审验工作提供参考借鉴。
05
电子城南京未来产业创新基地启幕
12月19日，以“数字筑基 量创未来”为主题的电子城南京未来产业创新基地启幕暨南京量子计算产业创新平台发布仪式在玄武区举行。本次活动上，电子城南京未来产业创新基地启动并与10家入驻企业代表共同签署合作协议。
电子城南京未来产业创新基地位于玄武红山新城，作为电子城高科长三角总部，将围绕量子计算、人工智能等未来产业方向，建设“一平台四中心一孵化一基金”的生态社区。
3
商会一周
01
南京旅游集团入选中国旅游集团20强
近日，由中国旅游研究院和中国旅游协会主办的“2024中国旅游集团化发展论坛”召开，论坛发布《2024中国旅游集团20强》名单，南京旅游集团再次上榜，并入选“2024新质生产力赋能旅游集团创新范例”。
02
龙江新城市广场二期加速推进
龙江新城市广场二期位于新城市广场一期以西，总建筑面积约14.2万平方米，拟打造商业、办公综合体。目前项目地下室一次结构施工完成，南塔10层结构完成。
03
锦创数字产业园区科创街区建设获评全国典型
近日，在由中国城市科学研究会和中国城市规划学会指导，上海交通大学中国城市治理研究院、国际与公共事务学院联合开展的“2024年中国科创街区建设实践案例征集”活动中，《南京市玄武区梅园新村街道-锦创数字产业园区科创街区建设实践案例》荣获“首届中国科创街区建设实践典型案例”，全国共13个案例获评。
04
熙南里汉服雅集暨红楼梦主题游园会成功举办
12月21日-12月22日，「熙南里汉服雅集暨红楼梦主题游园会」盛大开幕，近千人汉服爱好者齐聚熙南里，一起沉浸式体验国风美学。活动分为三大板块：红楼梦主题游园会、红楼梦国潮演绎、熙南里汉服雅集。精致的汉服巡游、如幻如梦的红楼氛围、随时偶遇红楼NPC……还能解锁各种有趣的线下任务，好逛好玩好出片。
05
2024 南京国际消费节玄武冬季活动在金陵style启动
12月20日，“焕新生活 畅享玄武”2024 南京国际消费节玄武冬季活动暨2025江苏广播年货美食荟启动仪式在金陵STYLE举行。作为本次活动的“重头戏”之一，2025江苏广播年货美食荟汇聚来自全省各城市味道、特色美食超100家。12月20日至22日，市民们可以在金陵STYLE尽情享受美食、选购年货，感受浓浓的年味和节日氛围。
06
低空经济主题活动成功举办
12月17日，“低空新视野，经济新动能——探索低空经济无限潜力”低空经济主题活动在南京市交通集团所属南京市低空经济产业园成功举办。本次活动旨在共同探讨低空经济的发展趋势、技术创新、应用场景拓展以及面临的挑战与机遇，促进资源整合与合作交流，为南京乃至全国的低空经济发展贡献力量。
07
2024南京商业新势力发展交流会圆满落幕
12月18日，由南京紫金商业管理有限公司主办，南京商业地产商会、建邺顶流商圈联盟支持的“2024南京商业新势力发展交流会”圆满举行，深度探讨南京商业的前沿发展态势。建邺区商务局、新街口街道相关人员，建邺顶流商圈联盟等行业协会专家，以及来自企业、品牌、主流媒体的代表共计160余人参加活动。活动现场，战略合作联盟正式启动，建邺顶流商圈联盟会长单位正式交接，2024年度“紫金卓越伙伴”颁奖仪式等环节精彩纷呈，众多品牌交流发声，消费活力于此绽放。
08
首期“南京商业地产资源对接会”圆满举办
12月19日下午，首期“南京商业地产资源对接会”在一见会客厅举办。金地商置、金宸设计、蕾奥规划、东华资产、华电集团、徐矿置业、青龙山小镇、筑新集团、芯动力、格利森、蔚来海岸、纳科移动、创想派、第二建筑设计院、美的科技、华世远电力、盛德梁行等20余家成员单位参会。本次资源对接会不仅有信息交流，还有重点推介，现场反响热烈。与会代表都认真填写需求表，秘书处将据此持续组织更精准务实的资源对接会。
4
行业观点
李耀光：产业不动产REITs现状与前景
公募REITs市场经过3年多的发展，现在规模大概1500亿，无论是规模还是数量都是亚洲前三，估计明年就能到亚洲第二，当然与日本还有点距离。总体来看目前已经上市的公募REITs的市值大约是新加坡的30%、日本的21%、美国的1.3%，也就是说发展很快，但与此同时空间很大。
从公募REITs覆盖的7大类资产行业来看，如果包括已经进入发行期的产业园区REITs类，有15单，合计规模是430.25亿元，从建筑面积上大概是600万方。从发行规模对比来看，国内公募REITs分了产权类和经营权类，仓储物流、消费基础设施、保租房和产业园区是产权类的公募REITs，经营权的包括水电气热、发电、高速公路等相关的内容。从产权类的公募REITs来看，产业不动产肯定是占据了半壁江山。
与此同时从现在已经发行的REITs，二级市场隐含的分派率水平来看，仓储物流是目前分派率比较高，大约5.32%。产业园区给投资人的收益是4.6%。
但其实本质上来说，产业园区里面分了两种，一类是产办类，就是以办公属性为特点的产业园区，这一类给投资人的分红率还是相对比较高的。分红率高对于产业方不是好事，你给投资人的分红率高，意味着你上市的估值率低。
另外一类产业园区是工业厂房类的，投资人要的收益率明显比产办类的要低，特别是北京、上海的工业厂房确实很稳，越稳的资产，投资人要的收益率越低。消费类购物中心现在是5.16%，保租房的收益率只有3.6%左右，在无风险利率下行的情况下，REITs对投资人的吸引力还是很大的。
从估值类的角度来说，资本化率是当年的ROI比上当年的估值，有点类似于扣管理费之前的租金回报水平。现在从估值来看，产业园区（含工业厂房）的资本化率水平和仓储物流的资本化率水平几乎是一样的，也就是投资人对于产业园区和工业厂房，在REITs二级市场交易出来的价格，对应的资本化率基本上是一样的，为5.6%。
这里面大家可以看到，一般国企类的项目投资人需要的收益率还是比民企要低一点的。这是中国特殊国情下的隐形担保的逻辑在里面的。另外一线城市比二线城市的收益率要求低，还有就是工业厂房比产业办公要求的回报率低，因为现在的情况下，工业厂房类资产出租率的稳定性比产业办公，至少这两年还是要稳一些的。
对于仓储物流来说，它的资本化率的区别就更多的体现在它的位置和城市上。一句话概括，REITs就是一个金融机构和一个产业大的运营方两边一起管一个资本运作平台，大家有分工，基金管理人或者投行更多是做上市以后的市值管理、投资者关系，有点类似上市公司董秘和财务总监的角色。
企业更多的是产业的运营方和品牌方，再加上相关的法律、政府关系等等事宜。整体来说，做REITs的动机，就是把资产卖出去，把钱拿回来，同时在资产的生命周期里面保持自己继续管理，每年收收入百分之一点几的管理费，这个管理费还是挺慷慨的。
原因很简单，因为只有给一个好的管理费，运营企业才能把这个事做好，这是第一方面。第二方面，只有一个比较厚的管理费，才能使得某家企业运营出现问题之后，我拿这个钱可以聘其他企业帮我管，这对企业盘活存量、保持控制权各方面都是非常有价值的。
包括产业资本、产业金融，我觉得这一块做得最好的企业肯定是普洛斯，它的各项工具，无论是境内还是境外，绝对是国内企业学习和参考的对象。在商业板块大家言必称凯德，但是普洛斯干的很多事都是凯德没有干过的。在这里面无论是CMBS、REITs以及其他的资本运作，我们也为普洛斯提供了很多服务，我们也借鉴他们的方法用在为其他客户服务的项目里面。
刚才简单报告了国内REITs的发行和市场情况，后面给大家说说更多的维度，比如说一个REITs定价是怎么定的，如果一个企业做REITs，什么样的企业更受欢迎？现在国内的公募REITs开放才4年左右的时间，这个情况下，REITs的投资人还是偏稳健收益、偏固收的投资为主。
REITs是一个权益投资，不需要担保，也不需要提供增信什么的，但是投资人现在还是以追求相对稳定的保险、券商自营为主，不是投股票的投资人。在这个基础上，大家看到保险和券商以及产业资本，大约各占了整个REITs市场的35%、26%和26%。虽然是公募REITs，散户很少，散户只占10%左右，还是机构投资人市场，这和海外其实是一样的。决定一个REITs资产的价值的东西是两个因素，一个是未来每年能赚多少净租金，第二个是我用什么样的折现率折回来。从简单的数学公式来说，能赚的租金越多，估值越高，折现率越小，估值越高。
所以对整个REITs市场来说，折现率对大家是非常有利的，因为过去两年始终处于降息周期，估计明年10年期国债再降20BP不成问题，全球都在降息周期里面。所以对于投资人关注折现率这部分，使得大家会投REITs，REITs的估值会继续提升。
在净租金这方面，这就得看不同的资产，因为不同的REITs资产类型未来3到5年甚至更长期的租金稳定性差别是非常大的，现在估值给得比较高的，是投资人觉得最稳的资产，包括保租房，你给3.6%的收益率投资人都很高兴。包括现在的储能发电类的项目，还有水电气热，未来没有什么增长，但是涉及民生，原则上不会往下走的资产类型，现在估值都会比较高。同时包括产业园、仓储物流、消费基础设施就开始逐渐分化了，里面有些估值会给的还不错，有些估值就有压力。
如果从整个回报的角度来说，拿明年预测能获得多少分红，除以今天的股票价格，现在保租房是3.67%，产业不动产是5.3%，消费基础设施5.35%，产业不动产和消费基础设施的回报率是差不多的，现在这个分红率减掉10年期国债，有3.24%的溢价，历史上最高的是3.68%，历史上平均是1.44%，说明现在这两个领域的REITs是值得投资的，当然也有很多投资人在涌入。
拥抱产业不动产公募REITs的时代机遇，站在企业的角度来说，还是要充分发挥它的相关作用。但记住一点，REITs时代对于产业不动产造成的影响，和对消费不动产是一样的，净租金决定你的价格，没有REITs之前地段决定你的价格，现在有了REITs之后，地段决定你的租金，租金水平决定你的价格，如果地段好，你的净租金上不去，你也不值钱，如果你的地段不那么好，因为你的招租和运营能力比较好，你把它的租金拉上去了，它会更值钱，它是把地段和资产之间的关系变成了间接关系，资产管理能力决定了一切。当然也要做好法律相关的要求，这一点我就不细说了。
站在投资的角度来说，有共性的，有一些趋势上的东西。第一是利率下行的大周期下，假设其他的条件不变，REITs的价格肯定是上涨的，这是一个共识性的东西。
第二，投资人结构的变化可能会带动未来二级市场趋势性变化。现在的投资人是以偏固定收益、偏稳定投资人为主，这些投资人会非常重视你的资产稳定性，但对资产的成长性不太注重。随着越来越多的不动产投资人和权益投资人进来以后，大家会越来越多的关注不动产投资的资金收益率，这样好的资产会获得越来越好的估值。
第三，现在因为市场水太浅，规模大的REITs、资产分散的REITs没有出现龙头的溢价，参考国际经验，随着REITs池子越来越大，水越来越深，以后资产分散的REITs、资产规模越大的REITs，它的收益率会越高。比如购物中心未来REIT可能会有几十只，不过头部会集中在5只这样；产业园也类似。
大家一定要记住，REITs是投融管退的最后一环，没有REITs之前，讲投融管退，除了大宗资产销售这条路之外，其他的是走不通的。有了REITs之后，投融管退能通了，整个链条里面需要想的内容就和以前不一样了，所以讲REITs不要只想着REITs。
（作者：李耀光为中金基金副总经理、董事总经理 来源：2024观点产业年会）
内容整理 | 孙 益
编辑｜孙 益
审核 | 冯宪法
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