关注世界楼市的都知道,最近几年一些主要国家的房价涨疯了,像美国、日本、加拿大、新西兰、澳大利亚等国都是轮番上涨。有的是涨几个月休息一下,然后又接着继续上涨,有的甚至就没停歇过。

比如美国,房价上涨时间几乎与疫情同步,期间房价有1-2个月的暂停上涨,可累计上涨时间也有2年多,全美中位数房价比疫情前涨了40%左右,年化有15%左右的涨幅。而小弟日本也不甘落后,首都圈的房价连续上涨了5年,东京23区新建公寓均价比2022年上涨了39.4%,房价远超2022年创造的历史高点。而且,市场普遍预期美、日的房价还将延续涨势。

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而我们呢?

房地产快速发展的二十多年里,我国的房价也如坐上了火箭一样往上蹿,中间虽然也经历过3次调整,但调整时间相对较短,且幅度也不深,但从2021年下半年开始,全国楼市开始降温,房价开始了一波下降。就当一些人准备抄底市场时,没想到2023年又来了一波猛降,很多城市的二手房价格有30%左右的跌幅,用亏得一塌糊涂来形容一点也不为过。

要知道,2000年到2021年的二十年时间,我们的房价增长被很多国际投资客羡慕,但最近几年却明显跟不上节奏。原因与国家“三道红线”调控楼市、经济增长压力、就业受拖累收入受影响等因素有关,但根本的原因还是房地产本身。用业内研究人士的话说,我们房价长期涨,积累了不小的泡沫,而人家房价大多时候变动都很温和,现在“我们跌,人家涨”,是我们在还债、在挤泡沫,别人不过是补涨而已

不过大家也知道一个现实,无论是在楼市热市还是冷市,都有买房的人,像2023年新房市场虽然不咋地,但二手房成交量却同比上升了四成,两者成交面积加起来甚至比上一年还有微增。现在的问题是,这么多人仍旧在市场调整期买房,即便自住占比大,但他们就不考虑房产的保值属性吗?毕竟,房产对大多数人而言,基本都是家庭的最大资产。

一般来说,即便市场调整,只要市场波动幅度小,自住者应该没什么意见,怕就怕在买了之后再大幅下跌,本来以为抄了底,没想到底下还有两层地下室,岂不悲哉?正如有网友咨询的问题所言:现在买房,过两年会不会“亏得一塌糊涂”?对此,在房地产界,有着内地房地产“教父”之称,其财富还在2015年超越过李嘉诚而荣登华人首富的万达王健林,事实上他已回答了这一问题,可以说是一语说破,一解释就懂了。

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王健林在接受每日经济新闻专访,说了这样一段话,原文:

未来10年一、二线城市房价还是会缓慢上升。中国现在的城镇化率只有52%,但如果只计算有城市户籍的居民,可能严格意义上的城镇化率不到40%。未来还有3亿~4亿人进城,这些人的住房需求旺盛,尤其是对一、二线城市,所以这些城市的房价还会缓慢上涨。但是,对于人口净流出的三四线城市来说,尤其是县城,房价没有多大上升空间。

这段话是啥意思?

都知道,王健林领导的万达,早在2015年就宣布说,今后万达可能会去掉“地产”二字,其实就是后面万达走的轻资产之路。一个不打算在这个行业继续干下去的企业家,还能说出比较客观的话,从侧面也说明王健林的话难能可贵。那么,他的这段话为什么说得有道理呢?有3个方面。

一是看到城镇化对房地产的影响。当然,王健林说这段话已经有些时候了,当时说户籍人口城镇化接近40%,现在这一数据约48%左右,但仍还不到总人口的一半,这应该是未来房地产发展的最大支撑。

二是“一涨俱涨”的时代过去了,城市房价将产生分化。这个其实没什么好说的,楼市与人口有关,而人口又与产业与配套资源相关,所以,人口流动一直遵循“马太效应”,越是经济发达、科教文化资源丰富,越能吸引人口安家落户,这就是为什么大城市越来越大,一线城市还控制人口落户,而小城市,特别是县城老龄化越来越严重的原因,因为留不住年轻人,但凡有点经济实力,基本都奔着大城市去了。

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三是王健林的结论很明确,考虑到房地产发展黄金期已过,再高速发展已经不可能,但考虑到住房需求,这里面有刚需,也有逐渐增多的改善需求,这些都是支持一二线等大城市继续缓慢上涨的基本因素。他强调了人口净流出三四线城市难再涨了,我们要面对这一趋势,当然,这里也隐含了一层意思,并不是所有的三四线城市不行哈,比如依附在强城市群中的三四线城市,由于地理位置(附近大城市产业转移进来)、经济发达因素,它们应该是跟随大城市的行情。

不得不说,王健林虽然目前因文旅等多元化经营原因欠下不小的债务,不得已出售部分万达广场解困外,但他对房地产老本行的判断还是具有独到的眼光的。从长期看,他是看好大城市的房地产市场,大城市要比小城市更有潜力一些,这决定了不同城市的房产价值也不一样。所以,万达广场主要也开在大城市,即便是中型城市,也是选择相对核心的地段,眼光不言自明。

长期趋势如此,那么,大家关心的今明两年楼市怎么走呢?

除了持续不断地救市政策跟进,相信大家最关注的就是这次大会了。网上相关的解读很多,就不赘述了,笔者主要解释一下关系到楼市走向的部分,可看下方2024年国家要实现的量化目标:

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由此看出,今年7大数字目标,有4个指标与房地产市场有直接和间接关系,再加上1个货币政策工具。具体而言:

经济上,与去年的目标是一致的,都是5%,但由于基数又增加了,其经济增长绝对值肯定比去年还高些。经济增加值多,对各行业包括房地产都是利好的,没什么好解释的。

收入这块,国家发改委此前吹过风了,今年要努力提高居民的收入预期,这次也明确今年城镇就业新增加1200万,这个数据其实是很厉害了,有收入的群体大幅增加,并强调收入增长与经济增长同步,举个例子,假如一个家庭3个劳动力,每人每月增加500元,一年就是1万8,这对住房等消费自然是利好。

上面都是常规解读,有数就行,但对房地产市场影响最大的讯息,其实是图中的另外两个,一个是居民消费价格(物价)增长目标,另一个是货币政策,对比一下就理解了。

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2024年物价增幅3%,什么概念?

根据统计部门的数据显示,2023年全年物价增幅为0.2%,实际上2020年、2021年、2022年的物价增幅也不过分别为2.5%、0.9%、2%,也就是说,今年的物价增幅目标要比最近几年都要高很多,特别是比去年,我们将有2.8个百分点的增幅。都知道,一旦物价涨起来的话,我们实际感受应该要比这个2.8大很多,按照以往的经验,实际商品价格应该要比统计数据高出2-3倍,甚至更多。

实际上,早些时候有这方面的政策吹风了,像今年1月份,央行潘行就公开表示过,“当前物价水平与价格预期目标相比仍有距离只是有的人没想到,物价增长目标会定这么高。既然有目标了,最直接的货币政策配套自然是少不了,所以,在货币政策工具箱这块已明确“积极的财政政策要适度加力”,以往一般都是说稳健的财政政策,现在不仅要实行积极的财政,还要在此基础上加力。自身可以感受一下,本应严谨的表述如此张扬,其实是透露着拳头的力量。

反映到现实中,很多小区的价格其实已经开始企稳,跌无可跌了。若无意外,房子作为商品,自然也会享受到物价上涨带来的溢价。

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这一点,可从美、日这轮房价大涨得到启示,它们均主要也是基于货币超发和建材价格上涨的原因。对我们低迷许久的房地产来说,随着楼市支持政策以及今年的物价、经济、货币政策等目标政策加速落地,市场信心也会随之而来。

加之,进入3月份以来,从各地公开的楼市快报数据显示,香港、北京、上海、广州、深圳等城市的周环比数据都呈现数倍的增长。如果说房产中介一直有造势之嫌的话,但各城市异口同声的说感受到市场升温,应就不是个别现象了。正如一向观点比较中立的某资深房产研究人士所言:

种种迹象表明,楼市“小阳春”虽稍迟但还是来了。这意味着经过自上而下、全方位地提振楼市措施,在开始起作用了。更为重要的是,购房者信心已开始回暖,这往往是楼市反转最为关键的先行指标,也预示着楼市调整已告一段落,挂牌的二手房业主最近可以乐观一点了。