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物业公司：越秀
宗地位置：海淀西北五环外，马连洼北路和后厂村路之间，中关村软件园南侧250米。（叫功德寺地块项目，是因为该地块属于功德寺回迁安置项目的资金平衡用地，实际位置和所谓功德寺或功德寺桥无关）
产品类型：10层精装洋房
西侧地块：约137-175-210-250
东侧地块：约97-106-137
立面材质：石材铝板玻璃幕墙
销售单价：10.5万左右
产品总价：1000-2800万
最低首付15%（二套20%）
首套利率3.15%，二套利率3.55%
交付标准：精装交付
交房时间：约2027年中旬前后
适合人群：海淀互联网、学府高校、尖端科研所、政商等三高人群（高学历、高净值、高收入）
【土拍拿地】
2024年11月5号土拍，绿城和越秀分别拿下海淀功德寺地块，后越秀通过入股绿城形成两个地块的联合开发局面。
期间华润打算参与入股越秀002地块，但随着隔壁朱房村地块挂牌，华润放弃，准备把精力和资金留到朱房。
绿城51.75亿，溢价15%拿下001地块，楼面价7.11万；
越秀63.825亿，溢价15%拿下002地块，楼面价7.16万；
两块地，东西并排，中间隔一条路，基本属性一致，容积率2.1，限高30米，指导价10.5万。
合计占地7.7万平米，供应建筑面积16.20万平米，约1000-1200套房。
宏观位置：北邻中关村软件园众多互联网大厂总部；清华北大农大北体等海淀各大知名高校环抱；南邻圆明园颐和园。
局部小环境：地势三面绿化环绕，树村公园向南连通清河之洲和圆明园。向西可对望百望山。
【大家比较关注的问题归纳】
西北侧高压线
住建委多规合一文件中，二/6条，明确由海淀区政府组织同步实施高压架空线入地工作。2026年底前完成入地工作。以下为规自委文件原文截图：
学区
学区归属上地：项目所在位置属于海淀上地街道，归属上地学区，属于海淀学区的第一梯队。
新建101集团校：项目所在片区，项目的东南侧由101中学承建一所12年一贯制学校（小学到高中），该校规划建设为72个班级的十二年制学校，并计划增设9个班级的幼儿园。项目占地面积50900㎡，总建筑面积56920.24㎡，包括地上建筑面积40720㎡和地下建筑面积16568㎡。容积率为0.8，绿地率为30%，建筑高度为21.8m。此外，学校还规划建设了91间宿舍。
上地学区优势：小升初无坑校，未来有101承建的新学校，101集团校扶持力度大。
最后的倒挂：销售指导价价10.5万，这是北京最后一个有指导价的价格到挂项目。
项目目前周边老小区，不带学区的都八九万，带学区都在12-14，同品质次新10-18万不等。
未来树村和朱房地块为不限价住宅，无指导价，目测价格12+
无折扣：对比海淀北部其他区域，上地区域地段产品优势明显，可能会有开盘既售罄局面出现。所以预测无折扣。
交房收益20%起步：对比周边同品质次新价格，即便交房时房价不涨，合理市场房价应该在12.5-14之间，保守溢价20%起。
地铁
距离最近的地铁是，北侧建设中的13B 软件园站 距离项目约1.5公里。
安置房
南侧功德寺安置房万德嘉园，共18栋楼，2700多户。
横向竞品对比
优劣势对比
面积段与价格对比
时间节点
售楼处：2025年1月底
样板间：2025年2月份
排 卡：2025年2月初
开 盘：2025年3月底4月初
交 房：2027年中旬
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