根据58安居客研究院最新发布的《全国租赁市场2024年度报告》（以下简称《报告》），今年全国重点40城的租赁市场总体表现平稳，但景气度较去年同期有所减弱。
从租赁市场景气度来看，全国重点 40 城较去年同期有所弱化。安居客租赁市场景气度指数表明，仅 3 月景气度指数超 80，“小阳春” 旺季成色不足，下半年市场更显疲态。这主要归因于宏观经济弱复苏，招聘就业活跃度降低，就业人群收入预期下滑，致使租赁供需活跃度下降，挂牌租金也不及去年。一线城市租赁供需稳定性优势凸显，市场景气度相对平稳；二线城市则呈分化格局，西部核心省会如成都、西安、乌鲁木齐等延续较好态势，而武汉、郑州、长沙等热点城市景气度回落明显。
在租赁价格方面，城市间差异显著。全国 40 城租赁价格指数显示，仅 3 城价格同比上涨，20 城小幅下跌（跌幅 3% 内），17 城跌幅处于 -3% - -5% 区间。一线城市中广州、上海挂牌价格相对坚挺，北京、深圳因高基数及供需因素分别同比下降 2.6%、3.3%；二线城市去年复苏强劲的热点城市虽价格回落但仍具韧性，西部核心省会乌鲁木齐、呼和浩特因基数低与城市发展带动价格上行，部分旅游热点城市如青岛、昆明、三亚等受收入预期影响价格降幅显著。
租赁供需在 2024 年呈现收缩趋势。与去年同期相比，新增租赁挂牌供应总量下降 15.3%，线上租赁需求热度降低 11.3%，且全年 “旺季不旺”，传统毕业季平淡，新增挂牌量减少与需求热度减弱共同施压挂牌价格。城市层面分化加剧，中西部部分省会城市新增挂牌供应增长超 20%，如乌鲁木齐、长春等，而北京、上海等核心一二线城市因二手房挂牌分流，新增供应同比降超 10%；需求热度方面，仅重庆、南京等 5 城增长，18 城跌幅超 10%，中西部核心城市人口与价格优势使其需求表现更佳。
市场供需价格中枢亦有所下移。受收入预期影响，2500 元 / 月 / 套以下房源供应占比上升 4.8%，需求端 1001 - 1500 元 / 月 / 套房源供需占比上升显著，租客支付能力下降，更追求性价比。
在租赁去化方面，全国 40 城租赁房源挂牌周期平均 41.5 天，较去年缩短 1.2 天。虽整体供需转弱，但价格下降推动以价换量，28 个城市挂牌周期缩短，其中深圳因价格走弱降幅达 6 天；一线城市中广州周期下降，北京、上海上升，二线城市整体去化表现稳定，杭州、武汉等城市较为突出。
重点 10 城租赁市场分化进一步加剧。价格走势上，淡旺季波动规律淡化，二线城市今年表现逊于一线城市，一线城市中北京、上海、广州年末价格企稳回升，热点二线城市 3 月后多呈下行趋势，南京、杭州四季度价格仍不稳定。挂牌租金收益率方面，整体小幅上升但城市间有别，一线城市北京稳定在 2% 左右，上海、广州因房价回落收益率上升，二线城市中成都、重庆、武汉、西安表现较好，成都一季度收益率超 3%。区域价格表现上，上海、成都、西安较强，核心区域与供需活跃区域价格上涨明显，如北京东城区、西城区，深圳宝安、龙华，西安莲湖、新城等。
展望 2025 年，《报告》认为，保障性租赁住房建设将迎来关键节点，“十四五” 规划目标推进下，全国重点城市保租房供应将呈爆发式增长。这将使市场供需持续向高性价比房源集中，租赁价格上涨面临较大压力。在整体收入预期不明朗及新增供应冲击下，多数城市租赁价格虽有波动但上涨动力匮乏，预计整体维持 3% 左右合理幅度波动，不过租赁需求旺盛区域受影响相对有限。
本文源自：金融界
作者：归林
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