万合云府官方网站 | 官方售楼处发布：长兴之上生态岛屿新坐标|万合云府|万科|住宅|公摊面积|售楼处|户型|高层洋房合院别墅

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崇明区/长兴岛

长兴之上生态岛屿新坐标

萬合雲府

小猪佩奇旁（在建中）

轨交崇明线（在建中）

万科万物云物业

自带商业综合体阳光天地

建筑面积约45-156㎡

首付50万起上车浦东后花园

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示意图（来源网络）

01.项目区位

示意图（来源网络）

萬合雲府售楼处地址/官方电话400-877-8334√√(官方发布）项目所在长兴配套产业基地核芯位置，4大央企5大研究所1大交大实验室1大渔港，产业面积超过100万平方米，约15万产业人群，庞大的消费人群。海洋产业已由千亿级海洋产业集群向万亿级产业跨越中。

02.项目信息

示意图（来源网络）

【项目名称】：萬合雲府售楼处地址/官方电话400-877-8334√√(官方发布）【项目地址】：上海市崇明区长兴岛兴纳路58弄

【开发商】：上海通程置业发展有限公司

【项目产权】：40年

【楼栋】：总共15栋，已开3栋，待开3栋，待建9栋

【总户数】：约1678套

【绿化率】：约31%

【容积率】：约2.2

【项目总高】：13层

【层高梯户】：约2.9米45平2梯7户，75平2梯6户，156平1梯1户

【项目户型】：约45㎡75㎡156㎡

【项目均价】：约21800元/m²

【物业公司】：万科物业

【物业费】：约3.9元

【车位比】：约1:1.1

【水费】：约5.99元/吨

【电费】：均约0.78元/度（分平谷）

【交房标准】：毛坯或装修

【首付】：约5成

【贷款】：约5成

【贷款年限】：最长约10年

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03.配套价值

❍【交通方面|出行便捷轨道交通+高速交通】

「轨道交通」：崇明线长兴岛站（在建中），1站浦东曹路，2站外高桥，3站金桥。

「高速交通」：由长江隧道约7.8公里即可到达G20、G40、上海绕城、五洲大道等，距金桥约25公里、速达陆家嘴及各大交通枢纽。

示意图（来源网络）

❍【商业配套|繁华在握醇熟都市生活圈】

萬合雲府售楼处地址/官方电话400-877-8334√√(官方发布）自持近4万方商业——阳光天地商业中心，长兴阳光天地作为长兴岛首座一站式购物中心，集购物、美食、娱乐、休闲于一体，涵盖4大主题区域+全岛首个特色IP沉浸式美食空间，树立产城融合发展新标杆，提升居民生活配套的同时，升级船港城市夜生活。

示意图（实拍）

❍【医疗方面|健康守护无忧健康保障】

萬合雲府售楼处地址/官方电话400-877-8334√√(官方发布）实力医疗守护，上海交通大学医学院附属新华医院长兴分院、上海中医药大学协爱康安中医院，雄厚医教研实力提供安心健康保障。

示意图（实拍）

❍【生态方面|城市绿肺动与静随心所享】

萬合雲府售楼处地址/官方电话400-877-8334√√(官方发布）得益于其得天独厚的自然条件和丰富的自然资源，长兴岛拥有约67k㎡青草沙水库和约30k㎡郊野公园，据统计郊野公园面积≈4个上海世纪公园，而青草沙的面积≈10个杭州西湖，长兴岛的负氧离子含量居上海第一。

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示意图（实拍）

04.户型鉴赏萬合雲府售楼处地址/官方电话400-877-8334√√(官方发布）

示意图（来源网络）

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05.核心优势萬合雲府售楼处地址/官方电话400-877-8334√√(官方发布）

1、优越的生态环境，长兴郊野公园（≈4个世纪公园）、青草沙水库（≈10个西湖），拥有优质的空气+干净的水库+安全的食品；

2、自带高端社区标配，会所+泳池；

3、万科万物云管家式物业，智能配套，24小时守护生活；

4、强大的海洋产业，约15万产业人群，坐拥4511=4大央企+5个研究院+1个国家级渔港+1个交大海洋实验室；

5、自带近4万方商业体，满足日常生活所需；

6、小户型，低总价，总价不到100万轻松上车。

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类豪宅的建筑面积大套内面积小套内面积的计算方法房屋性价比也要把环境考虑进去豪宅一般不考虑公摊与价格

购房须知：建筑面积、套内面积、公摊面积如何计算及购买性价比

购房需理解建筑面积、套内面积和公摊面积关系，建筑面积为购房价格基础，套内面积实际使用，公摊面积分摊公共设施。购房性价比考虑单位套内面积价格、公摊面积比例、房屋布局及附加值。选择性价比高的房产需关注公摊适中、户型优化及房屋附加值。

在购买房产时，许多购房者面临的一个关键问题是如何理解房屋的面积，特别是建筑面积、套内面积和公摊面积之间的关系。这些概念对于房产价格的计算、性价比的评估具有重要影响。笔者懂得购房的重要性，特在本文与各位分享绍这些概念的计算方法，结合实例，尽量帮助购房者更好地理解如何评估房产的性价比。

一、建筑面积、套内面积和公摊面积的定义

1.建筑面积

建筑面积是指房屋每层外墙外围水平投影的总面积，涵盖了建筑物的各个部分，包括套内面积和公摊面积。建筑面积是房地产开发商通常在销售时标注的面积，也是购房合同中的一个重要指标。建筑面积的计算方法相对简单，它不仅包括住宅的实际使用部分，还包括墙体所占用的面积。建筑面积通常是购房价格计算的基础，但它并不能完全反映购房者能实际使用的空间。

2.套内面积

套内面积指的是购房者可以实际使用的空间，包括卧室、客厅、厨房、卫生间等所有房间的地面面积，但不包括外墙和公共部分的面积。套内面积分为套内使用面积、套内墙体面积和套内阳台面积。套内使用面积是房屋内部可供日常生活的实用空间，包括卧室、客厅、厨房和卫生间的地面面积。

套内墙体指的是房屋内部墙体的面积，不包括外墙的墙体厚度。如果阳台是封闭式的，按照实际面积计算；如果是非封闭阳台，一般按一半的面积计算。

3.公摊面积

公摊面积是指购房者共同分摊的建筑面积。它包括小区的公共设施和楼层的公用部分，如电梯间、楼梯间、公共走廊、地下停车场等。公摊面积在不同的建筑类型中差异较大，例如高层住宅的公摊面积通常大于多层住宅。

公摊面积是一个比较敏感的话题，因为它不直接影响住户的居住舒适度，但却是购房成本的重要组成部分。公摊面积过大往往会使得购房者感到性价比下降。

#深度好文计划#二、建筑面积、套内面积、公摊面积的计算方法

1.建筑面积的计算方法

建筑面积的计算一般依据国家规范《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2013），具体如下：

如果外墙厚度在240毫米以内，计算到外墙的中线；

如果外墙厚度超过240毫米，则按墙体的外围计算。

建筑面积包含了各层楼的总面积，所以无论是带露台、阳台还是带阁楼，所有这些面积都会被计算在内。建筑面积包括房屋主体以及非封闭式阳台、挑廊、露台等部分。

2.套内面积的计算方法

套内面积的计算通常按照房屋内部实际使用的面积来算，它涵盖了套内使用面积、墙体面积和阳台面积。根据《房产测绘规范》，套内面积的计算方式如下：

套内墙体面积包含房屋内部所有墙体，墙体宽度按照墙体的一半计算。

封闭式阳台的面积全部算入套内面积，非封闭式阳台按照一半面积计算。

公式为：套内面积=套内使用面积+套内墙体面积+套内阳台面积

3.公摊面积的计算方法

公摊面积的计算较为复杂，涉及到整栋建筑的设计、楼层数量、住户总数和公共设施的安排等因素。一般来说，公摊面积主要包括以下部分：

电梯间、楼梯间、公共走廊等公共使用部分的面积；

小区的公共设施，如会所、物业管理房等部分；

屋顶设备层、地下室等建筑物的公共区域。

公摊面积的计算公式为：

公摊面积=建筑面积-套内面积

也就是说，建筑面积扣除实际能使用的套内面积，剩下的部分就是公摊面积。这部分面积被所有住户按比例分摊，分摊比例通常依据住宅的总面积来决定。

三、购房性价比的计算与评估

在理解建筑面积、套内面积和公摊面积的基础上，购房性价比的评估主要体现在以下几个方面：

1.单位价格与套内面积的关系

购房时，房价往往是以每平方米建筑面积来标注的，但购房者实际使用的套内面积才是居住舒适度的核心。因此，购房者应该关注每平方米套内面积的价格，而不仅仅是建筑面积的价格。计算每平方米套内面积价格的方法如下：

每平方米套内面积价格=总房款÷套内面积

这个公式可以帮助购房者更好地了解自己为实际可使用面积支付了多少费用。一般来说，套内面积的价格越低，性价比越高。

2.公摊面积的比例

公摊面积的大小直接影响购房的性价比。在高层建筑中，由于电梯间、楼梯间等公共设施较多，公摊面积通常较大，公摊面积占比在20%-30%之间较为常见。而多层住宅的公摊面积较小，通常在10%-20%之间。因此，在购房时，公摊面积占比过大的楼盘，其性价比相对较低，因为购房者支付了更多的钱来分摊公共部分，实际使用的面积较少。

3.房屋功能布局与实用性

房屋的性价比不仅体现在面积计算上，还涉及到房屋的功能布局。合理的功能分区和空间利用能大大提升房屋的居住舒适度。例如，一些开发商为了减少公摊面积，会尽量将电梯间、楼梯间的设计紧凑，同时通过科学的设计提高套内使用面积。

此外，现代化小区中的公共设施，如健身房、游泳池、物业服务等，也应纳入性价比的考虑范围。这些附加服务有时能提高房产的整体价值。

4.案例分析

我们以某高层住宅楼盘为例：总建筑面积：120平方米；套内面积：90平方米；公摊面积：30平方米；总房款：300万元。计算该房源的每平方米套内面积价格：

每平方米套内面积价格=300万元÷90平方米=3.33万元/平方米

尽管建筑面积标注为120平方米，但实际可用面积仅为90平方米，因此每平方米的套内面积价格更能反映出房产的性价比。

如果同样价格下，多层住宅的公摊面积只有15平方米，那么：每平方米套内面积价格=300万元÷105平方米=2.86万元/平方米。可以看出，公摊面积较小的房产在相同价格下，套内面积价格更低，性价比更高。

四、如何选择性价比高的房产

1.公摊面积适中的楼盘

购房时，应该尽量选择公摊面积较小的楼盘。例如，多层住宅或低层住宅的公摊面积通常较低，套内面积较大，实际居住的空间也更为宽敞。对于高层住宅，虽然公摊面积较大，但要综合考虑其配套设施和周边环境。

2.优化的户型设计