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作者：余飞
01
杭州，新房与二手房双双领涨
不久前，我写过一篇《这8个城市，房价跌不动了？》一文，梳理了国家统计局月中公布的11月份全国70个大中城市房价变化数据。
其中得出的结果是：
第一， 新房环比上涨的城市达到了17个，4个持平，49个下跌。上涨数量的确创下了一年来新高。
二手房环比上涨城市数量也一样，达到了10个，2个持平，58个下跌。
第二， 新房与二手房环比同时上涨的城市有8个，分别是：
杭州、深圳、上海、厦门、重庆、天津、宁波、成都。
可以看到，杭州新房环比上涨0.9%，二手房环比上涨0.8%，涨幅双双领跑全国。
杭州涨幅背后，是最近两个月在新一轮救市浪潮下，在一线城市带动下，杭州成交量有了明显起势。
杭州贝壳研究院披露，10月份杭州市区（含临安、富阳）共成交二手房9120套，环比涨幅高达51%，同比去年上涨了45%，创下19个月以来的新高，也是7年以来成色最好的“银十”。
与此同时，杭州土地市场诞生了新地王。
10月22日，钱江新城二期最后一宗限房价宅地迎来出让经过77轮报价，被绿城以总价34.22亿元竞得，溢价率28.55%，成交楼面价达50717元/平方米，成为杭州楼市新的单价地王，一举超过杭州此前的宅地单价纪录，即凤起潮鸣在2016年的拿地价45368元/㎡。
11月份，成交热度延续。
杭州贝壳研究院数据显示，11月，杭州市区（含富阳、临安）共成交二手房10429套，环比10月的9120套增长14.4%，同比去年11月的8801套上涨18.5%，创下20个月来的新高。
数据来源：杭州贝壳研究院
这一成交量一扫过去两年来的阴霾。但横向比对来看，这个热度，还是不及去年3月份以及2021年3月份。
02
形势转变了吗
不久前还在下跌的杭州，楼市就此转向了吗？
只能说热度的确起来了，但房价转向，不能由此断定。
作为与成都竞争新一线城市领头羊的杭州，在上一轮房价大牛期间，上涨太过。
从2016年到2021年，杭州开启了疯狂上涨模式，不仅将亚运会的红利提前透支，而且严重透支。
2020年杭州房价最高峰时，作为近郊的未来科技城成交价七八万一平，学区房最火的时候，大名鼎鼎的文鼎苑成交单价高达12.7万元，更别说奥体滨江这一块了，杭州房价的天花板，房价统统炒到10万+。
从各城市的居民杠杆率来看，杭州是炒房最疯狂的城市，早就取代深圳，成为了炒房第一城。
之后，随着宏观层面上的去杠杆，收紧房企贷款政策，全国开启限购限贷限售等五限政策，再叠加后来的三年黑天鹅，全国楼市就此转向，一线城市都概莫能外。
杭州在这样的背景下，开启了房价调整之路。
从杭州统计局披露的数据来看，其商品房销售面积和销售额2016年牛市启动之年相较于前一年大涨，面积大涨57%，销售额大涨71.5%。这一年的销售面积成为杭州商品房销量的巅峰。
之后的2017年至2020年，都在缩水，但销售额反倒在上涨并在高处震荡。
2021年杭州商品房销量创下历史第二高，仅次于2016年，而销售额则创下了历史之最。
2022年势头戛然而止，销售面积和销售额双双跳水，销售面积较前一年下跌了37.7%，销售额下跌了31.2%。
2023年仍处在低位，销量回到了2015年，但销售额仍处在高位。其反映在房价上的数据便是，虽然销量下跌了不少，但房价跌幅并不大。
2023年根据杭州公布的商品房销售额和销售面积计算的均价为31534元/平方米，相较于2022年仅下跌了3%。
二手房市场的价格，下跌了不少。
杭州耀江文鼎苑不久前成交的一套89平米的房子，单价4.8万。但2021年杭州房价巅峰时，文鼎苑成交单价一度高达12万。
有数据统计，比起2021年房价最高点，杭州大部分学区房降价幅度已超过30%，部分甚至接近40%。
杭州房价见顶于2022年，目前整体均价回到了2019年的水平。
从上面的房价走势可以看到，2024年以来，杭州房价跌幅越来越猛。
而从国家统计局披露的数据来看，到9月份，杭州的新房和二手房都仍在下跌，10月份新房仍在下跌，二手房在成交量带动下出现了上涨，11月份则表现为新房和二手房双双领涨全国。
那么关键问题来了，杭州楼市是否就此转向？
本号的观点很明确：
并不是。
逻辑很简单，引发杭州楼市下跌的核心双因素并没变。所以，杭州房价调整后续仍会进行。
03
杭州房价调整的逻辑没有变
钱塘自古繁华，如今更是成为中央钦定的全国首个也是目前唯一一个共同富裕示范区。
江浙沪的繁华还体现在，目前全国50亿以上身价的富豪，包邮区最多。
胡润研究院最新发布的2024年百富榜数据显示，中国拥有50亿元身家以上的富豪1094人，相比去年减少了不少。
这1094人，居住在包邮区的人数最多。其中上海112人、杭州68人、宁波27人、苏州25人、无锡12人、南京11人、温州11人、绍兴11人、嘉兴10人、南通5人。
强悍的购买力，撑起了杭州楼市，更撑起了上海楼市。
所以，杭州楼市上涨的本质，是富裕资金的炒作。
所以，杭州楼市和京沪深楼市一样，本质上也是不缺购买力的市场。影响这类市场的核心因素，是信心和预期。
信心和预期需要宏观经济形势、就业形势来撑起。就目前的形势来看，这两个点的复苏，仍没有想象中那么好。
不久前召开的年末关键会议上，官方 强调：
当前外部环境变化带来的不利影响加深，我国经济运行仍面临不少困难和挑战，主要是国内需求不足，部分企业生产经营困难，群众就业增收面临压力，风险隐患仍然较多。
这段话，和去年7月份召开的中央政治局会议上的表述，没有太大差别。
去年的表述是：
当前经济运行面临新的困难挑战，主要是国内需求不足，一些企业经营困难，重点领域风险隐患较多，外部环境复杂严峻。疫情防控平稳转段后，经济恢复是一个波浪式发展、曲折式前进的过程。我国经济具有巨大的发展韧性和潜力，长期向好的基本面没有改变。
这一次，用了“不利影响加深”，这意味着明年的外部环境不确定性在加剧，毕竟特朗普已经二度归来。
正因为不利影响在加深，所以从今年四季度开始，我们的货币和财政政策开启了超宽松模式。
而按照最近两次重磅会议的定调，明年会继续轰油门。
所 以，当下的宏观经济形势和就业形势，并没有改变信心和预期。
这一点，其实可以从全国数据中得到体现。
国家统计局披露：
1-11月份，新建商品房销售面积86118万平方米，同比下降14.3%，其中住宅销售面积下降16.0%。新建商品房销售额85125亿元，下降19.2%，其中住宅销售额下降20.0%。
来源：国家统计局
结合之前公布的前10个月的数据，可以计算出11月份单月的商品房销售面积是8188万平方米，销售额8270亿元。
这两个数值相较于去年同期，均略微增长。去年11月份全国商品房单月销售面积7930.17万平方米，销售额8156.94亿元。
与今年10月份相比，也略有增长。
但相比于其他月份，则显得很普通，仍是在调整状态的数据。
制图：城市财经；数据：国家统计局
2024年还剩最后一个月，全年商品房销售面积与销售额将从去年的“双11”跌至“双9”。
除了信心与预期没有恢复外，杭州房价与杠杆率仍在高位，也是一个关键限制。
上面我已经透过数据展示了杭州过去两年虽然商品房销售面积跳水，但房价跌幅并不大，杭州的房价依旧很高很高，泡沫依旧很大，消化泡沫仍需要不短的周期，而杠杆率是全国平均数的两倍以上。
所以，下降趋势不会改变。
本号对于后市一线与强二线城市的判断是：
第一，后续我们的经济、就业形势在如今的各种货币、财政增量政策加持下，如果筑底回稳，市场信心可能起来，否则还是躲不过药效顶多维持三个月的惯例。
第二，等这一轮调整结束之后，一线城市核心地段的优质住宅，依旧具备保值增值作用，但凭借炒房赚快钱的时代，不存在了。
第三，全国分化、区域分化、城市分化。
未来的房地产市场，会是一个极度碎片化的市场。不仅全国范围内分化严重，区域分化、城市内部分化同样严重。
毕竟，中国人口红利已经终结，而大多数城市海量的库存现状也摆在这里。
这便意味着，这一波调整之后，我们的房价会类似于日本。
几个核心城市群中的核心城市（一线与部分强二线城市），价格在通胀和需求作用下，继续上涨。其他大多数城市，会在人口流失之下，横盘若干年。少部分人口流失严重，产业羸弱的城市，房价白菜化。
核心城市，核心区与郊区，会有同样的分化。
从2017年开始每年12月份都会出跨年潜力板块，这也是改变你今年收益的关键，强烈建议大家去关注葛老大这种大盘猎手，即便是不抄作业，也能学习他选股的思路。
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