根本停不下来～
今天，广州又卖了两宗地。
海珠大干围AH101533地块，由越秀地产竞得，建面6万方+，总价超20亿，折合楼面价33501元/平。
增城增江街光明路南侧18002005A24051号地块，一线临江，由民企顺居置业竞得，成交总价6400万，楼面价3872元/平。
随着这两块地的成交——
1）今年广州土拍稳了，揽金超700亿，达成KPI。
之前说的650亿，洒洒水。
下一步，就是冲刺800亿，月底的绢麻就占了70亿，还有白云六片山西侧地块，11.4亿。
2）越秀喜迎年内“第七子”，是迄今为止拿地数量最多的房企。
其版图，从天河东、海珠西、老西关...铺开到后航道。
总价上，也突破了111亿，真金白银pick广州。
3）民企拿地阵营再次壮大。
不仅有绿城、龙湖、万科，本地民企也加入了。
从企查查公开资料来看，这是一家新得不能再新的企业，今年5月才成立，12月就下场拿地。
信心回归，出现了“企传企”现象。
今天我们关注的重点，还是放在海珠，大干围地块。
海珠后航道，将迎来罕见的，高实用率南向住宅补仓。
这一片，目前在售的江景新房并不多，像时代大家、观澜，天悦江湾等，都卖完了。
而更远一些的燕语、天钰和熙悦江湾等，虽然广义上都是工业大道板块，但又是另一套逻辑。
真盘起来，也就几个：
·映澜台（尾盘），均价11万/平，200多方的大面积；
·西派粤府，均价6.5万/平，低的5字头，主推120方、140方，总价六七八万，主要看景观、朝向和楼层；
·海珠新城，由沥滘旧改孵化而来，现楼，毛坯4.5万/平起，精装5.1万/平，有小户型，95平起，但产品一般。
相比这些项目，大干围地块，景观虽然不是最牛的，离地铁虽然不是最近的，但还是挺能打的。
体现在其出身，以及配置上。
很多人对大干围地块位置没概念，甩出天荟江湾四个字，估计就了然于心了。
这块地夹在越秀天荟江湾南北两个组团中间，地形是规整的长条，占地1.5公顷+，体量约6万方+，容积率4.2。
虽然不是南向一线江景，但距离珠江后航道，只有约200米，实打实的“亲江”；
且前排商业建筑不高，不少单位还是可以实现无遮挡望江的。
配套上，也不缺。
一个是商业，“娘胎”里自带的。
当然不是地块有配建，是地块和天荟江湾距离近，又都是越秀冠名，可以直接成一个整体，囊括居住、商务办公、休闲购物、酒店餐饮、综合娱乐的综合体，大社区。
下楼，就是天荟江湾配套的商业MALL。
一个是交通，10号线+环岛路+海珠湾隧道。
其中10号线，地块大干围站约700米，虽然不是上盖，但步行可达。
2025年开通后，可以一路直达天河CBD。
环岛路呢，虽然开通时间鸽了又鸽，但建设进度已经超过83%，估计距离全线通车时间也不远了。
海珠湾隧道，确定性是更强的，计划明年开通，去番禺更方便，拉近与南站物理距离。
这些配套，都是明牌了的。
你可以说现状还不成熟，但不能说没有。
项目交付阶段，基本上都会搞定的。
学校方面，除了附近的民办春华小学外，一公里内规划有一所66班完全中学，2公里处有海珠外国语实验中学附属第二小学。
虽然对口学校和具体的入读政策，还要等下一步的官宣，但从教育集团扩容的趋势来看，还是值得期待的。
并且，还有新规加持，阳台占比可达20%，实用率100%以上没跑。
如果说东晓，是前航道首个极限新规产品，那么广纸和大干围，就是后航道罕见的超高实用率产品。
相比在售一二手，在产品力上，会有更多的加成。
总结一下
1、地段ok，海珠后航道；
2、景观ok，南向二线江景；
3、配套ok，铁商在线，学有空间；
4、产品ok，实用率100%以上；
5、预期ok，前人耕耘下，对于珠江后航道的江景项目，已经形成了一定的市场认知和价格体系。
均好性很强。
完完全全，有做改善产品条件。
更确切来说，是刚改。
初步户型，是108，125，140方，低楼层不望江，中高楼层望江，不同景观面，做大价格拉差。
3.35万/平的地价，算上配建，可售大概3.6万/平+，定价上有一定空间。
假设，假设哈，将来卖6万+，不仅有不错的利润，搭配高实用率，板块竞争力也是很在线的，120方相当于市面上的130-140方。
在基本盘大差不差的情况下，没有买家会不喜欢面积更大，设计更先进的产品。
现在天荟江湾的公寓，算是广州同类产品中，比较能卖得起价的。
小型公寓54-74方，2.4万/平起，高层可以望江，价格会贵一点点；大平层，176-293平，5-6万/平，剩几套了。
这也会是大干围地块的重要底气来源。
以上。
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