这几天，跟中介朋友聊今年的楼市变化，顺便问了一下二手房的一些数据。
没想到，青岛今年二手房成交，大概率要创近4年新高了。
一些热门小区，成交套数都过了50+。比如，鲁信长春花园、浮山后一小区、四小区、万科未来城、万科城等等。
从前11个月全市成交数据看，二手房已经快追上新房，接近1：1了。
这在3年之前是不可想象的。以往的比例基本维持在3：7，新房完全占主导。
这些细节背后，是很多购房者，逐步在转变思路……
1、最近三年的数据变化
购房人，无论是刚需还是高端，心态和选择，在这两年都发生了快速转变。
最直观的就是成交数据的重大变化。
2022年的时候，青岛楼市总成交173424套。其中，新房成交120473套，二手房成交52951套。
等到2023年，新房成交112184套，出现下滑迹象；二手房成交65679套，增长明显。
今年呢，前11个月，青岛新建商品房成交67019套；二手房成交64514套。
等算上12月份的单月数据，2024年二手房同比2023年，会继续增长。
而二手房和新房，在市场上的占有率，已经到了“平起平坐”的地步。
就以浮山后为例。2022年的时候，浮山后几家大开发商激战，买浮山后新房，成了很多改善的优选项。
但今年，青啤和金茂所剩新房不多了。
很多为了给孩子上学的家长，直接把目标投向了二手房。浮一和浮四，单价一万五六的小套二，100多万的总价，门槛低，还能落户解决上学问题。
这俩小区，今年成交了100多套。
再看刚需板块，李沧北部。中南世纪城、蓝山湾，都是大型社区。今年，一万二三的单价，中南世纪城卖了150套左右（仅贝壳）；蓝山湾，大约100套。
直接把板块内的在售楼盘给PK下去了。更悲催的是，之前无论是买爱情某盘，还是双子某盘的新房业主，都遭遇了无限期停工的尴尬。
是，世纪城和蓝山湾，都有各自短板，比如，户型过时，物业管理一般，刚需聚集地，拆迁安置等等。
但，优点也很吸引人，价格低（省钱）、随时入住，不用担惊受怕（停工、烂尾、摆烂）。
很明显，购房者的关注点在变化：明白自己的第一需求是什么；更看重当下所得，而非规划中的“想象”。
2、理性转身，心智的成熟
2017年至今，短短七八年的时间，楼市经历了大浪潮。购房者宛如大海上的小船，历经风雨，“被迫成长”。
2017年前后，许多人憧憬着买入即赚，找关系花钱买房号，也要上车。
部分年轻人，轻易被华丽的样板间和销售人员的巧言所吸引；未深入了解房企的资金状况、施工情况、周边配套的真实性，以及合同条款中的各种坑。
那时，大家更像是被涨势氛围驱使，急切地加杠杆、把钱包全部压在房子上。
事实证明，在冲动之下做出的选择，并非最优的决策。
随之而来的是，延期交付、房屋质量瑕疵逐步暴露、物业与宣传的天差地别、房价下跌、还款压力剧增等。
这都是成长路上的深刻教训。岁月与经历是最好的导师。
现在的购房者，学到的房产知识，一点不比销售差；研究区域发展规划，精算首付比例、房贷利率与还款方式；周边配套，地铁远近、学习的师资力量，无一遗漏……
不再被虚假宣传轻易左右，学会了在购房决策前冷静权衡利弊，综合家庭的长期需求与财务状况做出审慎选择。
这种成长，不仅是购房技巧的提升，更是心智的成熟，耐心与理性。
3、现房销售，大势所趋？
还有一种观点，也有一定道理：都是被开发商逼的。
市场上，现实逻辑，已经超越了增值逻辑。但是，大部分开发商脑，沉浸于过往的增值逻辑，讲规划、讲故事、画大饼。
定位高端的楼盘，一味的模仿做会所、下沉庭院；面子工程做足做强。刚需盘，天马行空，只要不写入合同，吹即可。
实质上，购房者早已不太关心这些细节，双方不在一个频道上了。
购房者，更关心买了之后，我能够获得什么。能否拎包入住？需要等待多久？你的兑现度到什么阶段了。
随着房地产市场的逐渐成熟，购房者不再只被期房的概念所吸引。
二手房市场的火爆反映了人们购房心理的变化，越来越多的人意识到眼见为实的重要性。
不知道，大家是否注意这几天有一个重要新闻，跟今天这个话题息息相关。
12月24日—25日，召开的全国住房城乡建设工作会议提到，大力推进商品住房销售制度改革，有力有序推行现房销售。
现房销售，如果这一天，真的到来，无疑是楼市走向成熟的重要标志。
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