如果要问，房地产市场得以快速发展，房价得以快速增长，最大的动力是什么？
很多人首先想到的是城市化，因为大量的农村人进入城市后，买房定居落户成为首选项。数据显示，20年左右时间，我们的城市化率从30%增长到65%左右，翻了一倍有余，所以，城市化应该属于房价快速增长的根本动力。
但也有人说，光有人，没有钱也不行啊，房价上涨，最主要的还是货币供应增长的功劳。统计数据显示，02年货币供应M2是18.5万亿元，最新货币供应,M2余额已经达到289万亿了，后者是20年前的15倍左右。如果按照同比例算的话，当时1千元/平米的房子，现在1.5万元/平米只能说是同步通胀，根本就谈不上增值。从这角度而言，房价上涨不过是一种货币现象，货币多了，如果不认为控制货币流入房地产，作为商品的房子，房价上涨也是理所当然。
不得不说，人和钱确实是20多年来房价快速上涨的重要原因，谁也无法否认。但经常在楼市中摸爬滚打的人应该还知道一个原因，那就是土地价格，为什么这么说呢？
除了早期拿地价格非常低，地方为了招商引资，有半卖半送的意思外，一般来说，土地成本都作为商品房售价的最主要依据，土地价格越高，那么，其商品房售价定得也越高。数据显示，一套商品房的售价里，土地成本一般占到了商品房售价的5-7成，业内有一句话说的是，土地价格高低基本决定了未来的售价高低。所以，在楼市火热期，我们往往会看到一种现象，地价拍得越高，最先兴奋的不是开发商，也不是购房者，而是地块周边的二手房业主，原因在于：
比如说，当时周边二手房价是3万一平米，但开发商新拿地的价格是2万一平米，那么，新上市的商品房售价需要达到3.5万-4万一平米才不会亏钱。对于手握3万一平米的二手房业主来说，明显出现了5000-1万/平米的倒挂，3个字，“增值了”。这就是我们说的，“地价推动房价”现象，放到经济学里理解，其实就是“成本推动商品价格上涨”的原理，反之亦然，地价越低，势必会影响周边二手房价格预期，也就是说“房价反作用于地价”。
说到这里，笔者想说的是，其实很早也说过，现在楼市之所以低迷，出了那么多提振措施，但所谓的“金九银十”并不像此前一些人想象的那样火爆，十月未过完，我们大概也知道什么状态了，一句话今年的市场基本收官了。出现这种结果，不可否认的有疫情原因，有外部环境原因，也有经济收入原因，而且，这些都是内生性的原因，不是几招就能解的。要解决当下楼市的困境，我们不得不提到2015年到2018年那波楼市去库存战略，两大举措就产生了奇效，一个是棚改货币化安置，另一个是不断制造地王，地价带动房价模式。
要知道，2014年努力一年的发购房补贴、降利率等措施，跟我们现在有点类似，但收效甚微，最后不知道哪个智囊提的“涨价去库存”，咦，果然有奇效。“涨价去库存”思路的核心就是棚改货币安置和通过土地市场火热带动房地产市场交易。
我们旁观者能看到这个问题，国家不可能懂这个道理。因此，在尝试各种楼市刺激措施以后，能出的招都出了，要让市场真正实现企稳回升，现在祭出屡试不爽的“绝招”也是不得已的选择吧。所以，我们看到住建部门发布了城中村改造的三种方式，拆迁重建放在了首位，这条对应2015年的棚改货币化安置，而另一个，似乎也要来了，即自然资源建议取消土拍地价上限限制。
根据经济观察报10月17日报道了一个重要信息显示，自然部不久前已给各省发文，取消地价限制。虽然说，在此之前已有南京、成都等多个城市事实上已经在土拍中取消了限价条款，但通过国家主管部门层面，且通过发文的形式建议取消，意味着，这个实行两年多的土拍限价措施完成历史使命，退出历史舞台。
正如报道里所说，近几年都是采取“触顶+摇号”的形式，也就是说，无论一个地块的地段有多好，设定一个价格后，就那么多，想要就只能摇号，谁摇中就是谁的。按照限价地设定原理，最终上市的商品房价格也不可能比周边二手房价高，根本无法带动市场预期。但现在把地价上限给取消了，情况就不一样了。文中援引一位头部房企投资高管的话说，取消地价上限，意味着土地市场将重回归价高者得的时代。
现在有个疑问就是，土地市场限价放开了，但开发商还被“三道红线”限着，他们哪有钱来拿地呢？现在能想到的是，民企虽然没钱也不敢拿地，但我们还有如此多的国央企呢，他们可以拿，他们融资利率和信用背书都是民企无法比拟的。所以，国央企+少部分优质民企，很可能就是我们土地市场的常客。
氛围到了，会不会有更多的企业参与进来，此前卧倒的就不谈了，像那些经营正常且有实力的互联网巨头、科技巨头会不会进来分一杯羹，比如京东、小米、华为、阿里等等，毕竟，楼市泡沫去除后，诸多的房企巨头动弹不得之际，是不是个机会呢？这是待解之题。
根据观察报的报道，自然资源部除了取消土拍地价上限限制，还有取消远郊区容积率1.0限制，这一条，我们可以视作是配合提振楼市的一个补充措施吧，但不要小看它的作用，简单说一下。
都知道，为节约土地，地方一直有“禁墅令”限制，很多地方连叠墅都不让建了，盖的房子大都是大高层，这在楼市上升期，一点问题没有，毕竟需求多嘛，盖多少都有人买。但随着楼市供求关系发生重大变化，如果再盖承载人口巨多的大高层，卖给谁去？只会增加更多的楼市库存。所以，自然部发文建议取消1.0容积率限制，意味着地方可以建更多的低密度房子，说白了，就是建改善型大面积房子，房子数量少了，有利于楼市去库存。这里科普一下1.0以下容积率房子的基本属性：
容积率0.3-0.5，属于独栋别墅；容积率0.5-0.8属于双拼、联排别墅；0.8-1.2，一般是别墅+多层洋房的形式。可以看到，取消1.0容积率限制，我们将可以盖这些改善型的稀缺房子。当然，不限制了，其实是一把双刃剑，一方面可以起到化解城市远郊区域的楼市库存的作用，给购房者提供更多的改善需求选择，但另一方面，别墅的稀缺性会有所降低，毕竟又可以盖了，数量上多了嘛。
看到这里，其实我们也应该悟出一个道理，在经济发展承压的大环境下，房地产无论在解决就业、地方财政，还是贡献GDP，都具有无可替代的作用，起码在当下是这样。正如央媒此前多次发文说过，促进房地产市场企稳回升是现阶段楼市调控的目标。应该能感觉到，市场一天不起来，相应的措施都不会停，这个预期，我们应该有。无疑，取消土拍地价限制和取消1.0容积率限制，对现阶段的楼市又是“一剂猛药”，且看效果。
热门跟贴