每一个楼花，都是独一无二的。大家好，这里是楼花网。
圣诞节一过，2025新年就要到了。
2024年北京土拍只剩下一宗地没有上架——石景山首钢设备处SS00-1617-0001、0003地块。
上架无悬念，但竞拍结果肯定是在2025年1月20日以后诞生。
和它一起跨年的土拍地块，至少还有8宗：海淀朱房村2宗、丰台西南郊冷库1宗、亦庄x24地块1宗、朝阳区永安里1宗、朝阳三间房2宗，大兴经开1宗。
这些地块一出世，就有一批对手等着——来自2024年已经完成土拍、还没有开始卖房的项目。
花姐做了个统计，这类项目共计22宗地——包含24个楼盘，朝阳153亿地块有3个项目。
其中昌平北七家CP01-1503-0002、0008、0009地块在2024年12月30日拍出，是年度翘尾之作。
9宗跨年交易的地块、24个即将入市的新盘，将一起支撑北京2025年一季度的楼市。
幸福花开，各有不同。
这24个诞生于2024年的新盘，各有各的故事，花姐大致把它们分成三类：
1、土拍完成超过3个月以上，还没有出总平图的项目，涉及7个：房山城建长阳项目、东城界鑫金鱼池项目、大兴城建大兴新城项目、兴创置地黄村项目、昌平城建国誉燕园二期、大兴兴创置地西红门项目，以及顺义懋源后沙峪项目。
2、土拍完成后，出了总平图，但没有开盘的项目，涉及8个：房山颐知筑、海淀的颐海澐颂、嘉华天珺，通州的城建国誉颂、招商梨园项目、丰台金茂璞逸丰宜、丰台北京隅西颂、金隅土桥项目。
3、土拍完成3个月内，正在推进中的项目，涉及8个：昌平越秀小沙河项目、海淀功德寺绿城和越秀项目、中海新城酒仙桥、十八里店和小红门项目、中海地产万泉寺项目、未拍出的北七家项目。
下面，花姐按类别逐一把它们的进展梳理下。（想了解更多2025年北京土拍，可加微信：louhuar007，与花姐详聊。）
一、朝阳区
1、酒仙桥14地块
开发商：中海新城
拿地时间：2024年11月29日
地块参数：地价50.22亿元，容积率2.8，规划建面7.8万平米，楼面价约6.42万元㎡，销售指导价12.5万元/㎡；
进展：正在招标酒仙桥项目临时售楼处和样板房，预计金额1500万元，时间2024年12月18日至2024年12月31日；
花姐点评：土拍之前，它调规了，建筑高度从60米，调为80%建筑基地面积高80米，60米高只占20%，这让该地块的楼间距拉大，居住体验更佳。
它有两条街坊路，导致实际容积率为3.0。楼增高之后，对北面的北京宸园有点影响，但不会很大。
北京宸园9月底开盘，供应606套住宅，网签220套，成交均价11.16万元/平米，成交金额42.17亿元。
2、十八里店692地块
开发商：中海新城
拿地时间：2024年11月29日
地块参数：地价25.8亿元，容积率2.8，规划建面13.42万平米，住宅楼面价约4.55万元/㎡，销售指导价7.95万元/平米；
进展：尚无
花姐点评：调规后的最佳利益既得者。将原建筑高度60米，调为建筑基底面积30%变成80米，楼间距拉大，居住体验更佳；砍掉了5000平米持有型养老物业，降成本了，容积率从2.8变成2.695。
它的入市，加上内嵌式阳台、架空层等概念，对东北面一路之隔的北京隅东序形成降维打击。
北京隅东序11月22日拿证，供应824套住宅，截至12月24日网签6套，均价从8.14万元/平米降至7.81万元/平米，成交金额约0.6亿元。
3、小红门10地块
开发商：中海新城
拿地时间：2024年11月29日
地块参数：地价23.95亿元，容积率2.5，规划建面5.5万平米，楼面价面价约4.35万元/㎡，销售指导价8万元/平米；
进展：尚无
花姐点评：虽没有调规，但它的地块很不规则，南面有一条宽9米的街坊路，计入了用地面积，所以实际容积率会接近2.6。
南面的中建星光里，2023年6月拿证，供应322套住宅，网签233套，成交均价7.76万元/平米，成交金额15.7亿元。
二、海淀区
1、绿城功德寺地块
开发商：绿城中国+越秀地产，各占50%股权
拿地时间：2024年11月5日
地块参数：地价51.75亿元，容积率2.1，规划建面7.28万平米，楼面价7.1万元/平方米，销售指导价10.5万元/平米；
进展：11月20日取得建筑工程施工许可证，把50%股权质押给越秀地产；
花姐点评：让出50%股份给越秀，但绿城掌握操盘权。传言很多，但尚未出总平面图。有关户型的版本是，129平米、139平米、175平米、212平米和252平米。
它最大的硬伤有两个，一是左边的高压线——尤其是线塔何时入地和撤走；二是扣除街坊路的实际容积率达2.24，在限高30米的情况下，楼间距会很密。
2、越秀功德寺地块
开发商：华润置地+越秀地产，分别持股65%和35%
拿地时间：2024年11月5日
地块参数：地价63.825亿元，容积率2.1，规划建面8.92万平米，楼面价7.1万元/平方米，销售指导价10.5万元/平米；
进展：取得地产开发二级资质，把65%股权质押给华润置地；
花姐点评：华润置地作为财务投资者入局，但越秀掌握操盘权。传闻越秀地块户型面积段为97平米、106平米、139平米、175平米。
它受高压线困扰较小，地块面积较大，做产品的腾挪空间也比较大。但与绿城地块一样，同样受到限高30米下，楼间距会很密的困惑。
3、嘉华天珺
开发商：保利地产+北京建工，分别持股60%和40%
拿地时间：2024年7月25日
地块参数：地价89亿元，容积率1.7和2.0，规划建面26.29万平米，楼面价5.96万元/平米，销售指导价9万元/平米；
进展：11月29日取得规划许可证，售楼处开放；
花姐点评：前期因为消防设计不过关，耽误了至少一个半月时间，最终只得取消了坡屋顶设计，顶楼没有带天窗的阁楼赠送。
它推出了五款户型，89平米、99平米、118平米、127平米、134平米和172平米。它临近大悦城，但不临地铁。
4、颐海澐颂
开发商：海开控股
拿地时间：2024年6月4日
地块参数：成交价79.17亿元，容积率2.2，规划建面22.25万平米，住宅楼面价5.92万元/平方米，销售指导价9.3万元/平米；
进展：11月28日取得规划许可证，已出户型图；
花姐点评：户型很丰富，从97平米至171平米至少有9款，分南北地块、双会所，是海淀在售新盘和2025年已知地块中，唯一一个地铁盘，16线永丰南站就在项目的东南侧，出行十分便利。
它的西南边紧挨建华实验学校本部。据说，买颐海澐颂的业主，今后小孩可直接就读这个学区配套的天花板。
三、丰台区
1、中海万泉寺24地块
开发商：中海地产
拿地时间：2024年12月12日
地块参数：地价110.54亿元，容积率2.8，规划建面17.83万平米，楼面价约6.2万/平米，没有土地限价，就没有销售指导价；
进展：项目公司尚未成立，但地块上已经开始作业，祭祀台被围起来了；
花姐点评：在西南二、三环中间位置，如此大块纯居住用地罕见。它的地价，比两年前周边楼盘出让的地块还低。
它的主要压力来自两个方面：1、地块中央有一处明代家族墓地祭祀台基遗迹，狭长，东南30度走向，须保留；2、南面的铁路线噪音。
2、金茂璞逸丰宜
开发商：中国金茂
拿地时间：2024年10月23日
地块参数：地价40.13亿元，容积率1.81和2.75，规划建面7.21万平米，楼面积5.75万元/平米，销售指导价10.75万元/平米；
进展：户型草图流出
花姐点评：丰台首个首层架空层住宅，加上南向出现“双阳台”——内嵌式阳台+花池，在产品力上占据绝对优势，中环悦府压力山大——3月拿证，供应326套，网签80套，成交均价9.31万元，成交金额11.5亿元。
金茂的品牌影响力，到底会溢价多少？它的售价，还得静待开盘时揭晓。
3、北京隅西颂
开发商：金隅嘉业
拿地时间：2024年10月31日
地块参数：地价27亿元，容积率2.5，规划建面5.4万平米，5万元/平方米，销售指导价9万元/平方米；
进展：11月底已出总平图，12月13日开放售楼处，但户型图没出；
花姐点评：一块延期开盘的地，成了典型的丰台楼市背刺者。它紧挨南四环，位置好于中建云境，但地价打了八折。不仅东边有2万平米现成公园，还自带首层架空层、内嵌式阳台，首次将下沉会所从大门后移到小区中央。
中建云境于2024年3月拿证，供应838套，网签96套，成交均价8.15万元，成交金额9.82亿元。
4、建发新宫地块
开发商：建发房产
拿地时间：2024年11月29日
地块参数：地价24.345亿元，容积率2.0，规划建面6.08万平米，楼面价约4万元/平方米，销售指导价8.3万元/平方米；
进展：2024年12月5日成立项目公司，无其它进展；
花姐点评：它是一块被缩小、重新上架的地块，不仅面积小了53%，容积率也从2.4变成2.0。说白了，门槛大幅降低。但它有一个硬伤，算上两条街坊路，实际容积率为2.42，与同区域的中海公元里差不多。
它是中海公元里的背刺者，楼面价少了0.89万元/平米。中海公元里2024年3月拿证，供应622套，网签36套，成交均价6.27万元/平米，成交金额2.7亿元。
四、通州区
1、通州土桥6025地块
开发商：金隅嘉业
拿地时间：2024年11月5日
地块参数：地价12亿元，容积率2.2，规划建面4.74万平米，楼面价2.5万元/㎡，销售指导价6.2万元/㎡；
进展：已出总平图，正在招标总承包商；
花姐点评：它有很好的资质去做首层架空层，很意外，主动放弃了，大概率会有一部分坡屋顶。
最大的挑战来自于南面的安置房，虽然有一墙隔开，但距离还是有点太近了。尤其是西南角的8#，将饱受安置房车辆进出的困扰。
此外，小区内还有一个900平米的幼儿园，虽不大，但小广播的喇叭声会叫醒你。
2、通州区梨园6001地块
开发商：招商蛇口
拿地时间：2024年10月23日
地块参数：地价9.92亿元，容积率2.17，规划建面3.47万平米，楼面价2.86万元，销售指导价6.2万/㎡；
进展：已出总平图，已取得建设工程规划许可证；
花姐点评：它坚决走刚需路线，摒弃了璀璨公元的改善产品，操盘思路是：小户型，总价低，走货快，预计户型分82平米/84平米/90平米/100平米/105平米/115平米六款，且以90平米左右户型为主力。
但即便是小户型，招商蛇口这次使用了“黑科技”之后，给购房者带来实惠的赠送面积。南向全部是内嵌式阳台，北面是设备平台变室内面积，边户送飘窗。
3、城建国誉颂
开发商：北京城建集团
拿地时间：2024年9月27日
地块参数：地价15.96亿元，容积率1.8，规划建面8.02万平米，楼面价约2.07万元/平方米，销售指导价4.7万元/平方米；
进展：已出总平图，已取得建设工程规划许可证，已确定总承包商；
花姐点评：从目前来看，通州楼盘送面积，无人出其右。它几乎搬用了北京城建集团在顺义的那套黑科技，不仅南向内嵌式阳台、北向设备平台送室内面积、侧面送飘窗，还在南向把挑空面积变成室内面积全送。
这个做法，令通州“送面积”实现了大跃进，一步赶了顺义的脚步。有样学样，相信通州未来更多的楼盘，会把它当成学习的榜样。
它对南面的建投国贸·瑨上进行降维打击，后者于2024年4月开盘，供应542套，网签76套，成交均价4.09万元/平米，成交金额3.025亿元。
五、大兴区
1、西红门镇6030、6029地块
开发商：兴创置地
拿地时间：2024年9月19日
地块参数：地价22.25亿元，容积率2.5，规划建面6.57万平米，住宅楼面价3.38万元/平米，销售指导价6.6万元/平米；
进展：已经发布了招标公告，包括方案设计和勘察；
花姐点评：时间过去三个月了，总平图还没有出来，进展十分缓慢。它的南面是元启，最初由中建壹品独自拿下，后来兴城置地买下40%股权。
元启是个老大难，于2024年8月拿证，供应1052套，网签66套，成交均价5.35万元/平米，成交金额3.5亿元。
花姐有个疑问，中建壹品是否会入局兴创置地6029地块呢？
2、大兴新城052黄村0255地块
开发商：兴创置地
拿地时间：2024年7月23日
地块参数：地价32.17亿元，052地块容积率2.5，规划建面6.95万平米；0255地块容积率2.0，规划建面6.085万平米；销售指导价5.9万元/平方米；
进展：052地块已经发布了招标公告，包括方案设计和勘察，但0255地块尚未有动静；
花姐点评：一宗地两块住宅地，一先一后推进。
052地块东边一路之隔是颐和公馆——中建壹品和兴创置业分别持股60%和40%，于2024年3月拿证，供应630套，网签153套，成交均价4.98万元，成交金额8.03亿元。
3、大兴新城0003/0011地块
开发商：大兴城建+大兴发展
拿地时间：2024年7月3日
地块参数：地价21.46亿元，0003地块容积率1.6，规划建面3.99万平米；0011地块容积率1.7，规划建面4.16万平米；成交楼面价约2.63万元/平方米，销售指导价5万元/平方米；
进展：设计招标工作已经完成，中外建工程设计与顾问有限公司中标；
花姐点评：2024年7月3日，大兴城建和大兴发展联合体以21.46亿元底价，此后便一直无动静。
六、昌平区
1、北七家0002/0008/0009地块
开发商：未定
拿地时间：2024年12月30日
地块参数：起拍价21.08亿元，不限价，容积率1.3，北地块0002更大，用地规模约4.76万㎡，地上建面约6.18万㎡；0009地块小些，用地规模约2.34万㎡，地上建筑规模约3.05万㎡；
进展：尚未拍出
花姐点评：这是北京2024年土拍的压轴之地，最想拿它的，莫过于中建智地，在东面一路之隔开发了北京国贤府，凭产品致胜。
虽然它的地块素质不如北京国贤府——北地块有幼儿园、南地块狭长，楼面价也比北京国贤府低2000元/平米左右，一旦落入其它地产商之手，必然会卷起价格战。
再加上，新地块有“好房子”政策加持，产品有后发优势。
2、马池口0002/0003地块
开发商：北京城建集团
拿地时间：2024年7月3日
地块参数：地价19.86亿元，容积率2.4，0002地块规划住宅建面15.19万平米，成交楼面价约1.31万元/平方米，销售指导价3.9万元/平方米；
进展：北京城建设计发展集团中标设计
花姐点评：它将建成北京城建·国誉燕园二期，拿地已经半年了，动作十分缓慢，中间和东边各一条街坊路，拉高了容积率。
这块地东西走向，东偏南倾斜45度，不如一期的方正。一期在东南角，2022年11月拿证，供应1788套，网签1053套，成交均价3.31万元/平米，成交金额33.28亿元。
3、小沙河0005地块
开发商：越秀地产+未来科学城
拿地时间：2024年10月22日
地块参数：地价25.33亿元，容积率1.8，规划建面11.06万平米，成交楼面地价2.5万元/平米，销售指导价6.6万元/平方米；
进展：拿到房企二级开发资质，尚无招投标进展；
花姐点评：拿地已经两个月，基本处于停滞状态，大概是开发商想在2025年再动。
它周边三公里范围竞品为中海寰宇未来，于2024年3月拿证，供应932套，网签542套，成交均价6.18万元/平米，成交金额38.31亿元，其楼面价为2.29万元/平米。
越秀0005地块的位置不如中海寰宇未来，不临地块，但因为有4万元/平米的缝差，价格腾挪空间较大。当然，产品上也有后发优势。
七、房山区
1、长阳镇02/03地块
开发商：北京城建集团
拿地时间：2024年4月30日
地块参数：地价16.03亿元，容积率1.5/1.6，住宅规划建面8.5万平米，成交楼面价1.89万元/平方米，销售指导价为4.8万元/平方米；
进展：2024年11月拿到房企二级开发资质
花姐点评：拿地7个月才成立项目公司，目前没有新进展。这是城建集团的一次托底行为。这宗地块已是第四次“上架”。自2022年10月第一次上架以来，该地块经历了3次“流拍”，起始价也从17.8亿元减少了1.77亿。
它的周边是兄弟楼盘和知筑也很拖沓，2023年11月拿地，2024年10月才拿预售证，供应576套，网签101套，成交均价3.79万元/平米，成交金额4.44亿元。
2、颐知筑
开发商：北京城建集团
拿地时间：2024年1月4日
地块参数：地价22.8亿元，容积率1.5/1.6，住宅规划建面13.4万平米，成交楼面价1.7万元/平方米，销售指导价4.5万/平米；
进展：9月初公布了总平图，11月拿到建设工程规划许可证，各种招标还在进行；
花姐点评：它起了个大早，什么晚集都没赶上。整整一年了，颐知筑还没有拿到预售许可证。它的项目公司城建瑞泰手上，还有一个房山长沟项目，拿地3年，总平图公示一年，也没拿到预售许可证。
它的户型北面通过设备平台偷了双阳台，南面和边户都有飘窗赠送。入市没有时间表。
八、顺义区
1、懋源后沙峪地块
开发商：懋源地产
拿地时间：2024年9月12日
地块参数：地价43.2亿元，容积率1.1，规划建面18.59万平米——住宅17.36万平米，成交楼面价2.67万元/平方米，销售指导价6.1万元/平方米；
进展：2024年12月23日公布了总平面图
花姐点评：懋源地产喜欢做豪宅，拿地三个月出平面图是可以理解的。0104地块有3栋11层洋房和55栋叠拼，0107地块分南北区，北区44栋——有7栋10至11层洋房和37栋叠拼，南区有6栋11层洋房和45栋叠拼。
它在顺义别墅区，走别墅路线是顺理成章的，但是高低配，不是纯别墅。
不仅如此，最新的规划图显示，懋源把顺义项目的街坊街，从原先“L”型改成了“S”型，目的是为了有一个更气派的大门，以及把会所设在小区中央。
九、东城区
1、金鱼池0101地块
开发商：河北鑫界地产
拿地时间：2024年7月3日
地块参数：地价3.375亿元，规划建面0.555万平米，其中住宅0.17万平米，自持商业0.385万平米；
进展：2024年8月拿到房企二级开发资质
花姐点评：拿地半年，没啥进展，地块位置很好，在东城区，但地块实在太小，关注的人不多。自持商业部分，未来可能和体育赛事经营服务相关。
关于1700平米住宅，有人笑称，鑫界地产老板水福来和李淑英建几套住房自己享用，不用售卖。虽然水福来背后站着电力巨头，但鑫界地产在2024年10月份成了被执行人，执行标的11.88万元。
总结
上述24个跨年的楼盘，将成为2025年北京楼市的主力军，基本均匀分别北京主要区域。
由于2024年北京楼市有个地价下降的特点，因此它们未来的产品力是向上的。
花姐建议，地产商们趁着政策东风，加速快跑。因为，后来者的产品力只会更强大。
热门跟贴