对话嘉宾：汤哲辉
安永大中华区房地产行业主管合伙人
目前，房地产销售改善情况尚未巩固和整体扭转，房地产企业自身的资金生成能力尚未得到充分恢复，局部流动性风险仍旧存在。
中房报记者 李叶 北京报道
在住房城乡建设部等中央部门打出系列政策“组合拳”后，2024年房地产市场走出了先抑后扬的曲线。
根据国家统计局发布的2024年1~11月全国房地产市场基本情况， 10月份以来房地产市场交易总体回升，11月份新建商品房销售情况进一步改善。1~11月份，新建商品房销售面积和销售金额同比降幅分别比1~10月份收窄1.5和1.7个百分点。其中，11月份当月销售面积和销售额都实现正增长。
2024年岁末，中央政治局会议、中央经济工作会议相继召开，从不同维度对2025年房地产市场相关工作再次作出重要部署。
2025年房地产市场的发展演变，成为全社会最关心的话题。12月19日，中国房地产报记者专访了安永大中华区房地产行业主管合伙人汤哲辉。他认为，2025年要加大力度化解房地产企业及地方政府债务风险，继续对企业债务重组给予支持，以助力和巩固房地产市场止跌回稳。
中国房地产报：您怎么评判过去一年房地产市场的变化？
汤哲辉：2024年，在中央和地方连续利好政策的刺激下，房地产市场在年末已经出现“止跌回稳”迹象，房地产市场历经3年的调整与洗礼，虽然不确定性依然存在，但我们看到行业开始筑底。2024年“四箭齐发”对市场起到支撑作用，“楼市”与“地市”在年末齐升温，正在拓新引变、穿越迷雾，房地产行业以“新质生产力”为动能，将开启高质量发展的新局面。
整体而言，房地产行业正处于调整和转型的关键时期，未来发展将更加注重产品质量和市场的有效需求。
中国房地产报：2024年以来，为解决房地产发展问题，政府出台了一系列积极政策，涉及“白名单”“收储”、调整限购限售政策和下调房贷利率等，这些政策还会发生什么样的新效果？
汤哲辉：我们看到，住房城乡建设部会同多部门联合推出的四个取消、四个降低、两个增加“组合拳”政策，通过综合运用行政、财政和金融手段，释放了房地产市场有效需求，降低了购房居民负担，增加了市场流动性。同时，扩大房地产“白名单”项目融资规模增加到4万亿元。这一系列的积极政策对稳定房地产市场、保障项目的交付和购房者的权益，意义重大，通过精准融资支持，无论是保交房还是促进房地产市场止跌回稳，都有着决定性作用。
随着这些政策的落地，多个城市的房地产市场已经出现回暖势头。一线城市如北京、上海、广州和深圳的楼市止跌回稳更为明显，成交量和网签量均有显著增长。此外，市场回暖趋势也从一线城市向其他城市扩散，显示出政策对于市场活跃度提升的积极作用。
中国房地产报：从目前来看，您认为房地产市场发展中遇到的最难的问题是什么？有何建议？
汤哲辉：从2024年的情况来看，房地产行业发展中遇到的主要难题包括：
一、需要进一步化解房地产企业流动性风险。目前，房地产销售情况出现改善但是尚未出现整体性的改善，房地产企业自身的资金生成能力尚未得到充分恢复，局部流动性风险仍旧存在。房地产市场正在经历持续的调整期，投资和销售数据缓慢回升，市场是否能够从总体上实现稳定和回升，对于整体经济增长和房地产行业的健康持续发展具有重大意义。房地产企业应积极响应国家利好政策，调整企业策略，完善内部治理，争取更多的信贷支持，抓住政策放宽带来的市场机遇。
二、需要妥善解决保交房问题。保交房问题不仅是民生问题，也是重建房地产市场信心的关键。当前，保障房屋交付的工作已进入关键时期，面临的任务依然十分艰巨。这要求我们不仅要加快处理那些已经停工的不良资产项目，确保它们能够顺利完成，还要采取措施预防新的项目出现停工或烂尾的情况。企业应积极与地方政府沟通，争取政策上和信贷上的支持，避免出现停工烂尾的情况。同时，对于已经停工的项目，企业应结合国家的支持性政策，积极寻求解决方案，妥善解决保交房问题，不能躺平。
三、房价的企稳甚至持续回升的必要条件还是要依赖宏观经济周期的逆转，房地产行业3年的困境，还是与突发疫情、美元加息、全球经济低迷等外部环境因素密不可分。所以，在宏观层面，市场各方还在等待政府采取大规模的刺激措施以助力经济走出低谷。
中国房地产报：2024这一年，令您印象深刻的一件事或者对您影响较大的一件事是什么？
汤哲辉：从事房地产工作，都会关心金融。2024年，5年期以上贷款市场报价利率（LPR）累计下降了60个基点。这是自LPR改革以来，史上最大降幅。
LPR的调整是在政府一系列稳增长政策背景下出台，旨在通过降低融资成本和稳定楼市，促进经济的平稳回升。LPR的下调传递出政策层面对经济稳定增长的坚定决心，有助于改善市场预期，增强市场信心，对资本市场产生积极影响。
对于房地产市场而言，5年期以上LPR的下降有助于降低房贷利率，减轻购房者的购房成本和还款压力，对于提高购房者的购买意愿和能力有积极作用。同时，对于房地产开发商而言，LPR的下降意味着融资成本的降低，有助于企业环节资金链压力，推动更多中长期投资项目的落地，促进整个产业链的健康发展。
中国房地产报：12月9日，中央政治局会议提出要实施更加积极有为的宏观政策，稳住楼市股市，对于这个最新定调，您有怎样的展望？
汤哲辉：中央政治局会议强调实施更加积极有为的宏观政策，意味着在面对复杂多变的国内外经济环境时，将采取更加主动和灵活的政策措施来应对挑战，以确保经济的平稳运行。中央政治局会议特别强调要“稳住楼市股市”，这显示了政策制定者对于资产端表现对实体经济影响的高度重视，并将资产价格的稳定作为政策制定的关键目标之一。
这次会议为2025年的经济工作指明了方向，通过实施更加积极有为的宏观政策、扩大国内需求、推动科技创新和产业创新融合发展，以及稳住楼市股市，就是在稳定预期、激发活力，推动经济持续回升向好，为实现“十五五”良好开局打牢基础。
中国房地产报：中央政治局会议提出实施“适度宽松”的货币政策，这是2011年以来首次改变货币政策立场，对此您怎么看？
汤哲辉：面对当前经济运行中存在的如国内需求不足、企业经营困难、群众增收压力等问题，适度宽松的货币政策有助于刺激经济增长，增强市场信心，确保经济在合理区间内运行，为实现全年经济增长目标提供有力支持，这也向金融市场传递出积极信号。会议明确提出要稳住楼市股市，宽松的货币政策可以为房地产市场和股票市场提供更多的资金支持，促进房地产市场的平稳发展，同时也有助于提升股票市场的活跃度和估值水平，增强资本市场对实体经济的支持作用，进而稳定居民财富预期，激发经济活力。
同时，随着货币政策的操作空间进一步扩大，央行将有更多的灵活性和自主性来运用各种货币政策工具，如降准、降息、公开市场操作等，以实现货币政策目标。与稳健的货币政策相比，适度宽松的货币政策在货币供应量、信贷投放等方面的限制将相对减少，能够更有力地支持实体经济发展。
中国房地产报：今年中央经济工作会议对于房地产着墨颇多，涉及市场回稳、城中村改造、盘活存量用地等多个方面，您有什么预期？
汤哲辉：本次中央经济工作会议首次提及并多次强调“推动房地产市场止跌回稳”，会议提出要牢牢守住不发生系统性风险底线，显示了政府对房地产市场稳定性的重视和坚定决心。此外，还提出了具体稳楼市的方向，通过加力实施城中村和危旧房改造，即通过城市更新和改造的方式来释放刚性和改善性住房需求。通过合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，进一步优化土地资源配置，提高土地使用效率，以及建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”，以积极应对当前房地产市场供求关系变化。
除维稳之外，会议还强调推动构建房地产发展新模式，扎实有序推动房地产行业转型。有序搭建相关基础性制度，从根本上解决传统发展模式弊端、意味着政府将引导房地产市场向更加健康、可持续的方向发展，减少对经济的过度依赖，同时更好地满足居民的住房需求。
从会议内容来看，政策的连续性和实效性被强调，表明政府将根据市场变化灵活调整政策，确保政策能够落到实处，产生实际效果。本次会议体现了国家对房地产市场健康发展的高度重视，以及对改善民生、稳定经济的坚定决心。这些政策的实施有望对房地产市场产生积极影响，促进市场的平稳健康发展，也将直接影响到居民的生活质量和财富积累。
中国房地产报：有序搭建相关基础性制度，您认为相关基础性制度会如何搭建？
汤哲辉：相关基础制度可从需求端、供给端、地产企业融资、制度改革等方面着手，具体如下：
租购并举住房制度：建立和完善租赁市场，使其与购房市场并行，满足不同人群的居住需求，特别是对于新市民和青年人等群体。
“市场+保障”住房供应体系：政府主要负责保障性住房的建设和供给，满足工薪群体的刚性住房需求；市场则负责满足多样化的改善性住房需求。
土地制度改革：优化土地供给，科学配置土地资源，与住房需求相匹配，实现以人定房、以房定地、以房定钱的联动机制。
房地产融资机制：在城市房地产融资协调机制外，创新其他融资方式拓宽融资渠道，满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进金融与房地产的良性循环。
预售制改革：推进现有的商品房预售制度改革，可能包括加强预售资金监管、严格预售门槛等，以减少因预售问题导致的纠纷和风险。
房地产税收制度改革：完善房地产税收体系，包括房产税、土地增值税等方面的改革，以促进房地产市场的健康发展。
搭建这些基础性制度的方法可从如下几方面考虑：
政策引导：通过政策引导和激励措施，鼓励地方政府和市场主体参与新制度的建设。
立法保障：通过立法手段，为新制度的实施提供法律依据和保障。
试点先行：在部分地区先行试点，总结经验后再逐步推广至全国。
多方参与：鼓励政府、企业、社会组织等多方参与，共同推动新制度的建立和完善。
科技支持：利用现代信息技术，提高房地产管理的效率和透明度。
中国房地产报：各方都关心2025年房地产市场，您有什么预判？
汤哲辉：房地产宽松政策延续，以推动房地产市场“止跌回稳”的确定性。如房贷利率下限取消有进一步的空间。如北上深等城市可能会继续放宽限购政策，取消郊区、大户型限购等；同时有望继续降低首付比例、房贷利率及交易税费，以刺激需求。2025 年城中村和危旧房改造的规模有望继续增加，支持力度将加大。各地可能会探索将货币化安置与房票政策相结合，同时将存量商品房的收购用作安置房，以及与城中村改造项目相融合等多种方式。政策支持和市场预期改善有望使房地产企业的融资环境得到一定程度的缓解，但整体融资环境仍将保持相对谨慎，企业需要更加注重资金的合理配置和风险控制，拓展多元化的融资渠道，以满足企业发展的资金需求。
2025年房地产市场将呈现量增价稳的局面，成交量方面延续增长势头，总体价格不会大涨，而是止跌回稳，保持较为合理的区间。整体来看，一线及核心二线城市将率先实现回稳目标。在政策持续推动下，市场预期改善，带动销售逐渐企稳，特别是在 2025 年的 2月至3 月“小阳春”政策窗口期，市场交易活跃度或进一步提升。
2025年，要加大力度化解房地产企业及地方政府债务，继续对企业债务重组给予支持。同时，通过财政政策和货币政策的协作，推进城中村货币化安置等民生政策，助力市场回稳和健康发展。
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