本报（chinatimes.net.cn）记者梁宝欣 深圳报道
2024年12月2日，深圳出让位于南山区粤海街道的T107-0107地块。经过近300轮竞价，该地块最终由华润中海联合体以185.12亿元竞得，成交楼面价70388元/平米，溢价率46.3%。这一成交价刷新了深圳涉宅地块成交史上总价TOP1位置。中指研究院随后剖析认为，2024年9月底一系列优化政策出台后，购房需求得到释放，深圳楼市活跃度持续提升。短期内市场销售在政策带动下逐渐企稳回升，这或将带动房企投资热度上升。
上述事件仅仅是政策为房地产行业注入活力的一个缩影。自2024年以来，房地产行业迎来了一系列积极的政策支持，包括信贷政策的持续放松、税收优惠措施的实施，以及从购房补贴到市场调控的全方位优化，这些措施全面促进市场稳健复苏，市场出现“止跌回稳”趋势。
《华夏时报》记者就2024年房地产市场受政策影响的情况，采访了多位房地产行业的专家。美联物业全国研究中心总监何倩茹、广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉、中指研究院研究副总监李益峰均向记者表示，今年房地产政策力度很大，特别是9.26定调政策出来后，市场效果强于以往。
其中，何倩茹提到，2024年房地产市场政策不断优化，且力度都非常大，既保证了房地产市场的整体稳定，也有效促进了商品房交易量的上升。从供应端看，一方面，在房地产白名单的范围及贷款力度不断增大、闲置存量土地得到妥善处置之下，开发商的运营资金得到很好的补充。另一方面，在各项优化政策的持续促进之下，开发商存量房去化明显加快，资金回笼的速度及数量均明显提高，经营危机得到缓解。从需求端看，在降首付、降利率、降税费等利好政策的促进之下，市场交易活跃度明显提升。这些都是2024年房地产市场明显的变化。
李宇嘉直言，“2024年的（房地产）政策，我觉得应该是最近十几年来频率最高，力度最大。9月底政治局明确了止跌回稳的基调以后，不断出台增量政策，落实存量政策，部门之间的政策形成组合拳效应。地方也跟进出台了一揽子政策。市场开始出现了止跌回稳的趋势，特别是10月、11月回升的趋势非常明显。”
据中指研究院统计，2024年，全国各地出台政策超750条，5.17、9.26两轮重大举措落地前后，各地积极落实中央精神，政策出台频次明显加快，落实政策包括优化/取消限购、降低首付比例、降低房贷利率、取消普宅标准、放松限售、优化限价、发放购房补贴等多个方面。
9.26政治局会议释放最强楼市维稳信号
2024年以来，中央及相关部门多次部署，着力推动房地产市场迈向平稳、健康的发展轨道，政策持续加力，其中5.17和9.26两轮政策极具代表性。
5月17日，中国人民银行和国家金融监管总局联合发布一系列楼市重磅利好政策，内容包括取消首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率下限、降低居民购房首付比例最低至15%、下调个人住房公积金贷款利率、设立3000亿元保障性住房再贷款等。
9月26日，中共中央政治局会议强调，要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。
尤为值得一提的是，中指研究院分析指出，9.26政治局会议提出“要促进房地产市场止跌回稳”，释放了最强维稳信号，政策目标直指扭转行业基本面，为市场注入信心，四季度以来，核心城市市场出现明显升温。
从具体的市场表现来看，百城二手房价格在9.26新政后跌幅收窄，核心城市价格趋稳。根据中指百城价格指数，1—11月百城二手住宅价格累计下跌6.77%，10月以来房价跌幅明显收窄，10月份环比下跌0.60%，较9月收窄0.10个百分点，11月环比跌幅进一步收窄至0.57%。11月，深圳、成都等4个城市二手房价格环比止跌转涨，打破百城连续7个月全面下跌的局面。
新房及二手房销售量均出现明显恢复，一线城市市场修复最快。根据中指数据，10月，重点100城新房成交面积同比由降转增（9.8%），结束了同比16连跌，11月环比增长3%，同比增幅扩大至20%。10月，重点30城二手房成交套数同比增长23%，11月同比继续增长24%，单月成交量创近20个月新高。同时，无论是新房还是二手房，一线城市整体回升幅度均在各线城市中最高。
“2024年5.17、9.26上下半年两轮政策对市场信心和市场预期的提振效果较为明显，尤其是9.26定调政策转向后，市场出现阶段性回稳态势，特别是核心一二线城市，市场活跃度明显提升，整体政策效果强于以往。”李益峰向记者表示。
与此同时，中指研究院政策研究总监陈文静分析指出，9.26政策后的政策效果好于以往，从政策端来看，与以往政策的不同点主要体现在以下几个方面：一是，9.26中央政治局会议首次定调要“促进房地产市场止跌回稳”，树立了明确的“止跌回稳”目标，标志着中央政策转向，明显提振了市场信心，购房者置业预期也有所改善；二是，9月底以来多部委加速落地了稳定房地产市场的政策“组合拳”，政策力度大、涉及范围广；三是，地方一致行动，积极落实相关举措，一线和核心二线城市接连优化限制性政策。
李宇嘉亦提到，当前相关政策效果显著，主要是国家提出“止跌回稳”，极大提升了市场预期。市场普遍认为，一旦国家确立该目标，不达目的，政策就不会停，这为市场预期带来极大正向激励。同时，以往金融、财税等政策发力未达市场预期，而在“止跌回稳”基调下，各部门政策发力强度空前。像存量房贷利率得以调整，首付和贷款利率进一步下调，对“白名单”项目支持力度加大，11月减税政策出台，普通住房与非普通住房标准取消。这些举措综合起来，达到了降低市场门槛、削减成本、提振预期的效果，且具有持续性，对稳定房地产市场起到了最为关键的作用。
据记者观察，在9.26中央政治局会议之后，存量政策持续落地，增量政策相继出台。仅在会议结束后的几天内，就有诸多实质性动作落地：9月29日晚，央行表示，完善商业性个人住房贷款利率定价机制，允许满足一定条件的存量房贷重新约定加点幅度，促进降低存量房贷利率；9月29日深夜，上海、广州、深圳先后对限购政策进行了调整；9月30日晚，北京发布了对楼市政策进行调整的通知。
止跌回稳是一个比较长的过程
“当前政策环境已处于历史最宽松阶段，特别是需求端政策，涉及居民购房成本、购房门槛的房贷利率、交易税费、首付比例等均已降至历史最低水平。”陈文静说道。
住房城乡建设部房地产市场监测系统数据显示，10月、11月全国新建商品房交易网签面积连续两个月同比环比双增长，一线城市带动二线三线城市商品房成交增长。同时截至12月中旬，今年全国二手房交易网签面积同比实现正增长，全国有11个省和直辖市，二手住宅交易网签面积超过新建商品住宅四季度以来房地产市场的积极变化，证明一系列增量政策措施卓有成效。
不过，即使是“政策环境已处于历史最宽松阶段”，从数据来看，2024年1—11月全国商品房销售面积和销售额均有所下降。国家统计局数据显示，2024年1—11月，新建商品房销售面积为8.6亿平方米，同比下降14.3%；新建商品房销售额为8.5万亿元，同比下降19.2%。
与之相对比的是，2015年12月召开的中央经济工作会议提出了“化解房地产库存”的要求。随后，刺激房地产市场发展的一系列措施陆续出台，新一轮房地产市场上行周期开启。
这是否意味着现阶段房地产政策力度仍需强化？
在李宇嘉看来，2024年商品房销售数据还是下跌，主要原因在于房地产市场经历了从繁荣期向下半场调整期的转变。调整期的动力很强，政策不能够阻止市场调整趋势，只能说缓解下跌速度，促使跌幅收窄，推动市场逐步探底。当下我国告别房地产依赖的决心很大，不会一味放水刺激。因此，市场从上半场到下半场，探寻底部、逐步企稳，这一过程是必不可少的。
何倩茹分析表示，2024年商品房交易量下降本来就是一个市场趋势，政策出台后明显缩窄了下跌的幅度，这已经体现出政策的效果。其次，市场成交量整体下滑不会因为出台优化政策之后就能瞬间转向，市场反应需要时间、政策的消化落实也需要时间。另外，经济环境未如理想也是影响2024年商品房整体交易量不高的重要因素之一。因此止跌回稳需要时间，而且将是一个比较长的过程。
“但分城市看，一线和强二线城市在2024年的表现还是比较好，月度成交量在持续不断出台的优化政策刺激下稳步发展，预计全年的成交量比2023年要高，其中以深圳的表现最为突出。但弱二线及三四线城市的交易情况不甚理想，年度交易量仍处于下行区间，因此也拖累了全国商品房成交量的上升。”何倩茹说。
李益峰还指出，在新房销售恢复过程中，除政策影响外，还面临其他一些挑战，如：居民收入预期尚未根本性扭转、有效供给不足、二手房市场对新房“替代效应”等。同时宏观经济运行企稳、居民就业和收入改善也是房地产止跌回稳的必要条件。
2025年预计将政策落到实处，严格执行
2024年12月9日，中央政治局会议提出“稳住楼市”，12月12日，中央经济工作会议强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，为2025年楼市定调。
另外，今年中央经济工作会议还提出，要实施更加积极有为的宏观政策，实施更加积极的财政政策，提高财政赤字率，增加发行超长期特别国债，增加地方政府专项债券发行使用，优化财政支出结构，兜牢基层三保底线。要实施适度宽松的货币政策，适时降准降息，保持流动性充裕，使社会融资规模、货币供应量增长同经济增长、价格总水平预期目标相匹配。
“2025年中央经济工作会议，对楼市表述比较多，包括加力推进楼市止跌回稳。这一要求侧面反映出当下楼市止跌回稳的基础还不是很扎实。同时，从高频数据来观察，尤其自11月下旬起的数据表现便能佐证这一点。展望2025年，在积极的财政政策与宽松的货币政策基调之下，地方政府进行债务额度置换，腾挪出一定的资金量，以及中央推行积极财政政策，例如发行特别国债等，这些将有力推动城中村改造以及城市更新项目，进而对楼市起到支撑、促进其企稳回升的作用。”李宇嘉表示。
陈文静指出，从政策方向上看，2025年有望进一步加强落实已出台政策，保持政策连续性，从促进需求和优化供给方面发力。
具体来看，在促进需求方面，第一，加力推进货币化安置城中村和危旧房改造，有望在新增100万套城中村和危旧房改造的基础上进一步扩大规模；第二，核心城市限制性政策有望继续优化，如继续降低社保年限、取消郊区或大户型限购等，降低房贷利率、降低交易税费等仍具备空间；第三，更多城市有望加大购房补贴力度，带动市场活跃度提升。
优化供给方面，第一，落实专项债收购存量闲置土地政策，继续完善相关配套政策，加速推动土地“去库存”，改善市场供求关系及企业资金状况；第二，完善存量商品房收储政策，在收购主体、收购价格和住房用途方面给予城市政府更大自主权；第三，多措并举盘活商办用房。
何倩茹亦表示，由于2024年已经出台了很多房地产优化政策，预计2025年的首要任务是将这些政策落到实处，严格执行。因此预计供应端将围绕“严控增量、优化存量、提高质量”这个大方向进行调整，“白名单”项目持续扩围增效，土地出让的速度会减缓，对房屋建筑设计、质量的监控会进一步完善，现房销售、按实用面积计价等政策也有望陆续推行。需求端方面“四个取消、四个降低、两个增加”将继续落实到位，因此预计各城市的房地产限制性措施仍有放松的空间，购房首付比例、贷款利率、交易税费等也存在调整的可能。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
热门跟贴