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问答410期
问答不间断，房哥周五见，中午12点，直播间开门，中海学仕里二手挂牌30000+，高新CID二手房价能守住吗？
问：中海寰宇天下是高新CID黑马吗，现在卖基本保本？
答：房价上涨时期，谁涨的多，谁是黑马，下跌时期，谁亏的少，谁是黑马，同理更适用于高新CID。
高新三期房价跳涨前，摇号卖房的小区里，就有紫薇华发CID中央首府和中海寰宇天下，当年备案均价18000+左右，被视为倒挂小区，万人摇号。
这两个卖完后，新希望再开，均价已经23000+，因此中海买的早，被叫黑马。
但交房后，房子盖得不错，实际房价表现却一般，原因主要是区域本身，兑现有限，人口有限，且新房，新地不断供应，率先降价折扣，最难过的就是周边二手房。
在已经交房的小区里，新希望基本是赔着卖，紫薇华发、中海寰宇天下买的早，平进平出，而中海学仕里，碧桂园云墅，目前价格挂的好，实际成交价保守也要平进平出。
因此，整个CID目前没有房价黑马，所谓的倒挂逻辑，买了就卖，短期内行不通了，高价入手，还是要和区域共成长一段时间。
问：一直不懂曲江什么时候成了豪宅的代名词？
答：虽不理解，但现状就是这样，短期内，能取代曲江撑起富人区名号的，在西安当下还没有，无论是浐灞、未央湖，还是秦汉、沣东，对标曲江的很多，但还没有能替代曲江的。
原因也简单，所谓豪宅区，不是单纯看房子盖成什么样，核心是要有豪宅购买能力的人，是否大批量愿意住在这里，是否是长期的第一居所。
曲江一期的优势很明确，旅游区定位，市政，绿化，城市界面的观感很好，区域限高，限容，公园多，绿地多，住宅少，产品上，涵盖独栋，联排，叠拼，洋房，小高层，高层，大平层。
虽然房龄普遍偏老，但南湖周边一圈，越大的房子，仍保持在30000+以上的均价，反而是刚需，小面积的价格不稳，因此大家也说曲江是一座围城，进去的人不太想出来，但想进去的人还是很多。
问：房哥，为娃上学买缤纷南郡125㎡，后期还会降价吗？
答：也是高新典型走向神坛的小区，21年最贵的时候，二手房均价26000+，如今18000+，小区的核心支撑，是五小三中的学区，外加丈八北路不错的位置。
学校方面，由于第一、第二、第四学校、三初、11初、31小、20小、高新实验、逸翠园中学等学区房的分流，五小三中作为普通公办的优势不再。
房源方面，早期的高新商品房，纯高层，大楼间距，房龄偏大，但换了金茂物业后，面貌有提升，周边备选小区绿地世纪城、高科尚都、国宾中央区等相似价格，相似房龄，不差的学区都有房可选。
价格方面，18000+的需求下，还是不少人选的，起码是好位置，大社区，够不到金泰、保利、万科的，都绕不过这里，短期内，继续降价的可能性不大，除非高新同价位大量新房供应。
户型方面，由于是老产品，125㎡以上的边户，三室，价格更稳，需求更多，还有业主83㎡两室改三室，对这样短期内学区房的小区，在三室基础上，买小不买大，总价越高，面积越大，后期流通越难。
问：响应政策生二胎，400万内改善上学买哪里？
答：核心是改善，其次是学区，400万预算内，高新主要有两个方向，三个区域可选。
首先是软件新城，新房部分，中海云水观园、绿城海棠四章熙海棠可选。二手房部分，天地源云水天境、招商臻观府可选，包括接下来的海棠一章和保利天汇。
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其次是高新CID，新房部分，越秀铁建比较均衡，可以首选，但143㎡年后才加推。二手房部分，学仕里偏小面积，碧桂园云墅纯大户型，目前30000+挂牌价略高，可以观望。
最后是高新二期丈八北路，保利天悦、万科国宾，锦业路融创星美御等，400万预算内基本够得到140㎡左右，挂牌房源挺多，价格还可谈，且没有增值税，主城区，学校，房子更有确定性。
学校部分，高新四校、31小、11初、高新四初都是高新一中体系，办学时间有限，成绩可参考的有限，当下买房首先考虑均衡，改善为主，学区为辅。
问：想在高新绕城内买二手改善，天地源万熙天地行不行？
答：绕城的圈子内，选择范围就很局限了，高新一侧，绿地世纪城、高科尚都等房龄老，但有大户型可选，更多的都在丈八北路，保利、万科绕不开，而木塔寺周边，都是万达的天下，价格好，房子还行，地段很好。
低预算改善只能来雁塔一侧，绕城内，基本就是万熙天地和碧桂园高新时代二选一，碧桂园短板在于临主干道，临收费站，天地源更靠里，安静很多。
小区本身，偏刚改的小区，物业，景观，公区无功无过，当年传闻有高新系学校，一度卖的火热，后来是雁塔的十小、七幼，外加西沣路，西部大道的二手房需求分流，目前的房价并不理想。
贝壳上，小区均价挂牌19800+，毛坯房源很多，集中在133㎡的边户，总价约250万。
如果能跨过绕城，同样雁塔区域，万科高新华府、海亮新英里洋房，融创西安宸院、金地中央公园、新城首府等，选择会很多，都是泛高新，这边居住氛围，配套情况，小区环境也更好一些。
改善本身也是伪命题，和刚需一样，小换大，旧换新，还是换物业，还是换学校，从需求上，都是改善，买之前要明确。
问：预算450万，曲江买文教园新房还是阳光城复式二手？
答：已经这个预算了，放曲江不说横着走，起码中午吃饭加份肉不成问题，还是选新不选旧。
对于一手业主而言，翡丽花园（plus）买的早，又赶上铁一曲江划学区，紧邻中海曲江大城，目前二手房冲到了27900+，很多人把这里当做大城学区房的平替。
实际小区的景观，户型，环境，物业素质，在曲江中游水平，同区域也弱于华润九里、中海大城，仅仅是复式户型，吸引力有限，后期也不好转手。
小区位置上，西侧有包茂高速，北侧有绕城高速和立交，在杜陵板块，也算边角位置，250万买个小户型上学用还能理解，450万买得不偿失。
再看文教园新房，首先位置更好，公园，学校，地铁，商业都已兑现，也算曲江少有的新房改善区，除星河湾外，还有理工大地铁口的金茂府可选，或者创意谷周边的海德堡二手房。
无论怎么选，文教园的确定性和房子的居住素质，都要高于杜陵周边的阳光城。
问：西安河景房的真实居住体验什么样？
答：南方和北方还是不同的，南方水汽大，湿润，临河住的太近，回南天受不了，但西安地处北方，整体偏干，河景房更多还是景观优先，
西安是一个缺水的城市，但不是一个缺河景的城市，典型的浐灞、灞河、渭河沿线有大量的高层住宅小区，但为什么河景房没溢价，还是因为河不行。
比如渭河草滩段，宽的地方有一公里，但大面积都是河床，没有水。比如浐河，水浑不说，周边河岸的环境也很原始，有人开玩笑说，唐朝看到的河景和现在也差不太多。
唯一的一段优质河景，就是灞河从世博园开始，到湿地公园中间的约13公里，水量比较大，水岸比较宽，河岸维护比较到位，这其中，最优势的就是浐灞三角洲位置，中亚公园对面。
因此才跑出了自然界河山这样的豪宅河景房，窗外远眺，浐灞美景一览无余，所以不是河景不好，而是河不行，才没有景可看。
问：西部大道中海锦业元晟和招商依云曲江怎么选，哪个更不容易亏？
答：从亏的角度，在21年左右买招商依云曲江，均价23000+的业主，已经亏了，现在二手房均价只有17000+，而中海是新房，均价18000+，和周边融创、金地的基本持平。
对于曲江二期来说，居住的整体体验是好于西沣路的，更成熟的公园，商业，地铁，学校，外加不错的市政绿化，且都是大开发商。
无论选择金辉、中海，还是万科、天地源、金地、招商，大家居住体验是相似的，目前二手房价格也算低点。
而西沣路的优势，在于房子更新，比如中海，四代住宅，赠送多，物业更好，房子更新，小区环境也更好，但容积率高，楼间距小，后期二手流转时，新房更加好卖。
这并不是一个二选一的问题，而是根据自己生活半径，曲江二期范围内，可以看金辉、中海、天地源的二手房，或者金地、招商的小高层，洋房。
问：自己住软新西派樘樾，给父母买融合区保利云谷和著，可行吗？
答：首先要排除的就是投资的想法，沣东融合区，在配套暂无兑现，且保利是第一个新房的情况下，买来投资，有太多不确定性，旁边绿地兰亭公馆的案例历历在目，当下也不是投资买房的时机，不要假装投资。
但对自住而言，能买云谷和著的人群还是很确定的， 比如旁边大华、中软、环普上班的，高新买不起，17000+买保利，产品更好，户型更新，赠送更多，价格也不贵。
比如附近买二套的，给父母买的，图个近，且没有太多配套诉求，单纯房子好，预算够，也很符合，同样逻辑的小区还有高新的绿城秋月苑，这都是不适合所有人的小区，但有人适合这里。
考虑后期保值，转手诉求，不要买太大，125㎡挺好，父母够住，且具备流通性，买143㎡会直面更好区域，高新软件新城，保利天汇125㎡，苏宁云著129㎡的竞争。
新区域，不投，自住买小，保利云谷和著挺好。
问：港务区，中粮悦著云朗值得买吗？
答：答案不是买不买，而是首先认不认可周边，这是秦汉大道北，中粮、招商和绿城同样面临的问题。
首先，大路阻隔，又是建设初期，城市界面与配套密度和奥体区域有挺大差距，目前的核心卖点是在建的交大陆港学校，整个片区的建设需要很多年。
其次，备选很多，包括但不局限于奥体中粮、绿城、华润的二手房，政经板块融创、保利、电建的二手房，以及保税区周边，招商、陆港二手房，还有港务大道东的华润二手房，新房。
最后是小区本身，由于区域配套有限，因此房子都升了标准，比如会所，小高层，四代住宅大赠送，外立面升级等，大家也都是17000+均价，且都有优惠，位置也没有太大差异。
选中粮、绿城，还是招商，完全看户型，小区风格，优惠谁更对你胃口。
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作者：Kikyo
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