本报记者 李贝贝 上海报道
2024年，全国土地市场供应规模维持相对低位且平稳运行，核心城市表现稳健，部分区域土地成交金额与城投拿地数额超越去年同期，呈现出一定程度的“点状复苏”苗头。
可以看到，中央、地方协同发力，土地政策与土拍规则的持续优化，极大提振了房企的信心与参与积极性。中指研究院研报显示，自9月底新政持续释放效力后，10月起，上海、深圳、杭州、成都等核心城市土拍热度节节攀升。尤为引人注目的是，各地民营房企陆续重返土拍市场，进入10月后，拿地热情更是愈发高涨。
另据克而瑞研究中心统计，伴随市场预期回升，四季度以来，土地到期建面持续上扬，特别是在9月末政治局会议定调止跌回稳后，10月地方供地意愿显著复苏，拉动11月、12月到期建面大幅跃升，远超往年同期周期波动正常区间。
“目前（土地市场）仍处于去库存、供求平衡周期，从10月以来典型高溢价高总价成交地块来看，面对存量市场走高、人均住房面积高位的现状，只有持续供应优质宅地，以市场化推动优秀企业竞争，才能切实提升新建住宅的建设品质。”克而瑞集团董事长丁祖昱向《华夏时报》记者表示。
利好政策密集出台
2024年，从中央到地方密集出台多项利好政策，涵盖调整供地规模、盘活闲置地块、优化供地结构以及创新出让方式等多个维度。
5月初，自然资源部办公厅发布《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》（下称《通知》），明确提出合理管控新增商品住宅用地供应规模、持续大力支持保障性住房用地供应、严格落实住宅用地收回相关要求、强化闲置土地处置力度等要点。其中，《通知》着重强调，各地在年内供地进程中，需依据最新商品住宅去化周期，实时动态调整商品住宅用地供应量。对于库存积压严重、去化周期过长的城市，应暂停新增商品住宅用地出让，坚决遏制存量土地无序增长态势。
之后，5月17日，中央提出投入3000亿元保障性住房再贷款用于收购存量房、盘活闲置土地；7月19日，党的二十届三中全会为房地产定调，提出“优化土地管理，构建与宏观政策和区域发展紧密衔接的土地管理制度”“建立新增城镇建设用地指标配置与常住人口增加协调联动机制”，以及“优化城市工商业土地利用模式，盘活存量土地与低效用地”等指导原则；11月，财政部宣布运用地方政府专项债券收回收购存量闲置土地，资金规模高达10万亿元，远超当年棚改货币化PSL的3.4万亿元资金体量。
地方层面，多个城市也是因地制宜、因城施策，诸如支持地方政府利用专项债回收土地、适度下调容积率、提高拓展面积比例等一系列政策纷纷落地，切实减轻房企开发成本，给予有力支持。
例如，上海市发布《关于优化本市新出让商品住房用地套型供应结构的通知》，核心内容聚焦优化新出让商品住房用地中小套型住房建筑面积标准，以及合理调整新出让商品住房用地中小套型住房供应比例；江苏挂牌出让首宗“带方案”出让的工业用地；北京发布首宗“住宅+产业+配套”组合供应用地预申请公告等。
此外，不少地方还将低密度住宅用地与“好房子”建设深度融合。在向土地市场投放低容积率土地的同时，积极出台配套政策，鼓励房企打造低密度、高绿化率、节能智慧的高品质住宅。
全年土拍市场“点状复苏”
在政策“组合拳”有力推动下，2024年，全国土地市场供应规模保持相对低位平稳运行，核心城市表现稳健，部分地区土地成交和城投拿地金额超过去年，显示出一定程度的“点状复苏”迹象。
据中指研究院统计数据，整体而言，在2024年的土地市场，北上深杭仍是房企重点“补仓地”，广州、成都、合肥的优质地块吸引众多房企踊跃参拍。其中，一线城市1—11月住宅用地土地出让价款占300城的份额达22.0%，较2023年提升3.1个百分点。
广东省住房政策研究中心的首席研究员李宇嘉指出，诸多企业在今年已顺利完成销售目标，迈入拿地补充库存的关键阶段。尤其是重点城市的高品质地块，成为房企扩充土地储备的重中之重。
特别是在9月底新政持续显效的催化下，10月以来，上海、深圳、杭州、成都等核心城市土拍热度持续升温。
例如，10月22日，杭州上城四堡七堡单元JG1402-36地块溢价率高达29%；10月29日，杭州蜀山单元XS150201-73地块溢价率攀升至51%；11月6日、11月15日，成都高新区桂溪街道、锦江区柳江街道两宗地块溢价率分别达到46.1%、44.4%；11月27日，上海浦东新杨思地块触达中止价转入“高品质建设”环节，溢价率达40.4%。
从拿地房企主体来看，“央国企及地方国资仍是拿地绝对主力”。中指研究院数据表明，2024年1—11月，22城累计拿地金额中央国企占比47%，地方国资占比30%，两者合计达77%，较2023年全年提升2个百分点。这其中，土拍情绪偏弱的城市地方国资占比较高，如无锡、沈阳、南京、福州、长春等城市地方国资占比均超五成。
值得关注的是，随着土地市场的逐步回暖，各地民营房企返场拿地现象频现，这被视作房地产市场企稳回暖的关键标志之一。据克而瑞研究中心不完全统计，今年9月至11月期间，全国30个重点城市土地成交中，至少有12宗地块被民企以高溢价竞得（溢价率超过20%），主要集中在成都、杭州、西安、合肥等城市。
例如，12月19日，在杭州今年第二十批住宅用地出让中，萧山区的北干东单元地块XSCQ20A-14地块经过70轮激烈竞价，由杭州本土民营房企海威置业和中天美好联合以18亿元总价拿下，成交楼面价3.71万元/平米，刷新萧山区涉宅用地成交楼面价TOP2纪录，溢价率更是高达76.50%，刷新了今年杭州土地市场最高溢价率纪录。
对此，国务院发展研究中心市场经济研究所房地产研究室副主任牛三元分析称，伴随整个市场销售边际改善，民营房企信心得到极大提振。加之支持项目融资等一系列政策加速落地，民营房企融资环境显著优化，参与土地市场的能力也随之增强。
58安居客研究院院长张波向《华夏时报》记者指出，民企虽然整体拿地规模进一步收窄，但呈现“点状突出”特点：“虽然在一线城市很难和大型央国企竞争，但在杭州、三亚、成都等二线城市则多有斩获，这在一定程度上也反映出民营房企在资金运作方面的严谨性及信心小幅提升。”
年末土拍迎来“翘尾”行情
据克而瑞研究中心统计数据，四季度以来，土地到期建面持续增长，尤其是在9月末政治局会议定调止跌回稳之后，10月地方供地意愿显著复苏，带动11月、12月到期建面大幅跃升，并且远超往年周期波动的正常范围。
该机构推算，12月，土地成交将达到约3.3亿平米，环比增长97%。在去库存、稳定市场预期仍是行业调控主要任务的大背景之下，土地项目的去化速度和盈利空间的确定性，必然要经受投资方、融资方层层的严格考验。从乐观角度解读，溢价率指标的适度下降，搭配交易量的大幅上升，意味着有更多“优势不突出”的地块为投资方所接受，供求双方信心均在缓慢恢复之中。
张波预计，展望2025年，预计土地出让情况整体企稳、分化持续趋势还将持续，热点城市随着房地产交易的复苏会带动土地进一步回暖。而房企之分化也将保持。随着地方土地“收储”推进，房企拿地策略也预计会有小幅调整，但聚焦高能级城市的趋势不会发生变化。
在中指研究院方面看来，展望2025年，房地产政策宽松基调或将延续，下阶段政策有望继续围绕“促进需求”和“优化供给”展开。
其中，优化供给方面，重点或在于去库存政策的加快落地推进。具体而言，专项债收购存量闲置土地的配套政策有望继续完善，加速推动土地“去库存”；同时，完善3000亿元保障性住房再贷款收储政策；第三，多措并举盘活商办用房，将存量商办用房转为租赁住房或是重要方向。而除上述政策之外，预计项目融资“白名单”、保交房等也将是2025年供给端政策持续落位的聚焦点，改善企业资金环境，继续修复企业和购房者市场预期。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
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