近几年北京的新房别墅项目，恐怕两只手就数得出来。
如果进一步限定要「有天有地」。那么上一个出现在六环内的别墅，需要追溯至两年前。
巧合的是，也是来自懋源——懋源璟橒。
了解这家企业的朋友都知道，可是北京豪宅界的「老法师」了！
如今民企凋零，它不但存活了下来，甚至还坚持只生产豪宅。
要知道，高总价客户厚度本来就少；付款周期，更是要比普宅业主长得多。
这就意味着，首先懋源的资金，是充足且稳定的。
另外就是：懋源出品，客户抢购。
有人抢，就说明一定有过人之处。
让我们结合顺义后沙峪0104等地块的方案公示，尝试解开懋源的豪宅密码。
本案着重展开有三个点：
1、选址在最「豪」的公园里
如果了解北京的别墅市场的话，会发现不论一二手别墅，成交主力集中在城市东北部。
别墅业主认这片区域，认的是什么？
没错，认的是「城市绿肺」温榆河。
换句话说：无温榆河，不别墅区。
而本案，竟然直接建在温榆河公园里？！(后文详述)
2、庭院房再进化
北京高品质商品住宅设计导则，其实是对于「好房子」理念下的第四代住宅如何落位，进行了官方指导。
第四代住宅，要求把生态体系融入住房。
直白来说，就是楼房也可以户户有花园。
这一点在北京，真正做到的项目并不多。
之前，懋源璟橒做到了。
本次的新方案，进化了。（后文详述）
3、方案一出，先没2亿？
后沙峪的公示方案，23日上午9点就发布了。
但是表弟今天才把方案扫描出来，拖延症了？
不是，因为有一个点，硬控了表弟三天：
为什么指标表中，地上建筑面积比计容面积少了近8000㎡？
难道没做满容吗？
如果用楼面单价来算，懋源这个方案一出现，等于先消失了2个亿？
真的会有企业这么做吗？（后文详述）
下面让我们通过报规公示总图，解开这段「温榆上河图」密码：
01绝版业态绝版区位
近18万方的建面，却只有573户。
其中别墅类有259户，占比45%；
其次是平层类有209户，占比37%。
这里多说一句，是有天有地的真·别墅，并且最多只有两户挨着。
即使在别墅类型中，这种业态也可以算顶端了。
全独栋的墅区，需要极低的容积率。这种地块在北京再现的几率很小。
可以说，这是绝版业态的楼盘。
前文提到，一条温榆河，两岸皆别墅。
但温榆河将近50km长，流域两千多平方公里，都能做别墅吗？
当然不是，我们再放大看看！客户最认可的别墅区，都贴着哪？
温榆河公园。
沿其周围，两三千万的双拼，如过江之鲫。
半亿一亿的独栋，也不显有何独特。
如果公园有价值榜，温榆河公园，一定是北京最「豪」的公园。
为什么？因为购置别墅，图的就是近距离感受自然环境，能够居住在花园里。
作为北京最大的城市绿肺，温榆河公园当然是首选。
这个项目，更是直接在公园轮廓区内，紧邻重要的景观节点——故城记忆。
旁人近「塔」已是幸，
而它，却是「塔尖上的明珠」！
02如果没做满容，懋源做了什么？
地上建筑面积和计容面积，两个指标有差异，其实很正常。
某些地上构筑物，算地上建筑面积，但是不计容。比如屋面水箱，比如好房子导则后的架空层、风雨连廊等等。
所以一般常见的是，地上建筑面积＞计容面积。
如今不但反而少了，还少了将近8000㎡，为什么？
表弟不大懂，于是向设计院的朋友，以及几个头部开发商的设计大佬进行求教。
经过讨论，推测中，两个可能性：
①经营性的地下面积，可能会计容；广州有先例。
可能性不大，原因如下：
北京暂无先例，第一次出现就达8000㎡，稍显夸张；
本案有专门的商业用地，没必要地下再做8000㎡经营功能；
如果是会所地下面积所致，或许可以解释0107地块相差的2000㎡。但0104地块相差的近6000㎡如何解释？
所以本条排除。
②地下设备/仓储面积反摊至地上住宅。
可能性也不大，原因如下：
过往案例来看，这样会增加商品住宅面积，但不会增加计容建积。
比如颐和金茂府，商品住宅7.15万㎡＞计容建面6.68万㎡；香山壹号院，商品住宅8.12万㎡＞计容建面7.7万㎡。
而现在是计容面积更多。
0107地块相比0104地块，户数多180户、别墅多了近50户；如果是地下面积反摊了，应该0107地块的差值更大才对。
难道同样的产品，还能有的摊、有的不摊吗？
所以本条，也排除了。
至此，指向了一个「可怕」的答案：
方案没做满容积率。
备注中的计容建面，或许只是在告诉我们地块的规划要求。
前文提到过，只用住宅面积背总地价来算的话，楼面价约2.5万元/㎡。
缺失的近8000㎡，就是2个亿。
开场先丢两个小目标，懋源想做什么？
其实，懋源只是在塑造：真正具备墅感的别墅。
除了换得了本案顶尖的业态，更令人震撼的是别墅的间距。
从公示图中可以看到，别墅的檐口高度10.9m，根据日照系数1.7来计算，南北间距需要18.5m。
但懋源留足了19m。
只多了0.5m？
要知道，很多别墅项目往往利用规范，从二楼的房间开始计算日照。
这样会缩短不少间距，从而挤出更多的楼栋，得到更多的货值。
可以说，别墅产品中，最奢侈的就是间距。
懋源的2个亿，没有消失。
而是成为了，献给业主的「奢侈品」。
03产品解析
说完户间规划，来到单户产品。
如果用两个字提炼亮点的话，那一定是
庭院
不可否认的是，为了保证别墅区的大尺度庭院，项目用高层平衡了用地资源。
但并不代表，放弃了高层产品。
为了塑造了类墅感，高层每户也有至少60~70㎡的空中庭院。
这部分面积，并非如常见的那样，只是室内尺度的补充。
而是实实在在的空间延伸。
是满足户内功能需求之后，塑造的心灵延伸空间。
更重要的是，相比之前璟橒项目的露台，进深从2.5m升级为3.5m。
这是什么概念？
1m进深，代表可以站立，五分钟吹吹风、换换气；
2m进深，代表可坐区域，二三十分钟小憩一下，喝杯下午茶；
3.5m，意味着，这已经是完整的空间了。
不论是聚餐、运动或是做园艺，尺度都足够。
毕竟，常规项目的主卧面宽，也才3.5m。
接下来，具体产品的情况推测如下（仅供参考）：
1.主力双拼产品，共144户。参照懋源璟橒项目，推测各层高为1F 4.2m、2~3F 3.3m（另有0.1m的室内外高差）
产品基本就是懋源璟橒的合院产品。
不同的是，本案将前后楼栋脱离开，形成了双拼。
并且大幅提升了庭院的尺度，大到虽在地下，但也能有阳光照射了。
2.方型双拼产品，共94户。同样推测各层高为1F 4.2m、2~3F 3.3m。
相比主力合院，户内空间更方正，下沉庭院也更方正。
在集中别墅区，主要是④⑤两类。
⑥只有4户，在地块西侧，贴近故城记忆景区的位置。
3.复式产品，共70户。
楼栋11F总高度36m，考虑到存在室内外高差，层高应该在3.2~3.25m（不排除利用坡屋顶，将层高做到3.3m）
懋源璟橒户型的露台升级版。
4.平层产品，共160户。
同理，层高应该在3.2~3.25m（不排除利用坡屋顶，将层高做到3.3m）
平层有四类，其中两类基本就是懋源璟橒户型的露台升级版。
除了上图所示，下面这类也是璟橒出现过的。
但是根据描图测量发现，不同楼栋之间的同类户型，会有10~20㎡的波动。
5.一层户产品，共49户。
同理前两种，层高应该在3.2~3.25m（不排除利用坡屋顶，将层高做到3.3m）
这里的示例，用的是一层一户产品中，最独特的那款。
04产品浅荐
本案产品种类比较多，哪个更好？
表弟只能说各花入各眼，毕竟……
有钱人的快乐，我想象不到呀！
但是表弟有列文虎克帮忙，这里根据图面，把几个特殊的产品/位置拎了出来：
①双拼别墅，建议选择0107地块东南侧区域。
原因很简单——纯粹。
当然，本案业主都是高身家客群，甚至各样都来一套的大佬也不少。
很多矛盾，应该不会产生。
②喜好复式的业主，建议选择2-42/44/45#三栋楼。
东侧就是刚提到的纯墅区，可以让双层视野，更加开阔。
③一层一户的话，那肯定是1-44#楼栋最好。
位置在「金角」，观览故城记忆景区最佳事业点。
而且造型独特，层高高、露台大。
可谓藏品。
④独栋产品，表弟发现2-51#很独特。
孤品。
表弟感觉，应该是个定制款，已经属于某位大佬了。
这说明，不但懋源出品，有人抢。
甚至出品前，就已经被「惦记」了。
05懋源产品密码：既富且「贵」
为什么这个层级的客户，会盯着懋源？
一样的奢石铝板、一样的名花贵树，懋源能用，其他房企也能用。
什么样的产品密码，独属于懋源？
我们知道，好房子导则也好，第四代住宅理念也罢，发力点其实都在灰空间。
什么是灰空间？是物质层面的功能之外，心灵层面的空间需求。
我们人生所追求的状态，要如何用空间进行阐述？
这是对空间的高阶要求，也是一个新的题目。
懋源在后沙峪，用2亿给出了自己的答案。
当户间的距离拉开，相互间的干扰被消弭。居住其中，就会找到人生最好的一种状态。
从容。
人这一生，贵在从容。
富而显贵，正是家业兴旺所展现出的最好状态。
如果说，很多企业做豪宅时，都有独到之处，
但能出品「贵家大宅」的，只有懋源。销冠100
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