2024年，对于中国的地产金融市场，是充满变革与调整的一年。房贷利率均下调的一系列政策，终于“千呼万唤始出来”。
很多贷款购房者，在等待中惊喜地发现，自己每月的还款额减少了，省下的钱可以外出吃饭购物，生活负担减轻了不少。刺激经济增长的效应，正在显现。
“此次存量房贷利率下调预计惠及5000万户家庭，影响人口约1.5亿。这一政策将为这些家庭平均每年减少利息支出约1500亿元。”中国人民银行行长潘功胜表示。
业内人士普遍认为，新政策有助于扩大消费和投资，减少提前还贷行为，减少违规置换存量房贷的行为，保障经济的平稳健康发展，并期待2025年政策持续发力，实现房地产市场的止跌回稳。
增量、存量房贷利率下调，政策效力已经显现
12月20日，央行宣布新一期LPR报价：1年期LPR为3.1%，5年期以上LPR为3.6%，以上LPR在下一次发布LPR之前有效。
2024年，LPR经历了多次调整，1年期LPR在7月和10月分别下调10个基点和25个基点，而5年期以上LPR在2月和10月分别下调25个基点。
随着LPR的调整，全国主要城市的房贷利率也相应发生变化，目前全国大部分城市房贷利率维持在3.0%左右：广州新增房贷利率统一调整为最低3%，南京新签的5年期商业贷款利率上调至3.0%，武汉首套房利率调整为3.1%，厦门首套房最低利率调整为3.05%，杭州首套房贷利率为3.1%。
2024年，在 “去库存”基调下，新发放贷款利率在市场报价利率基础上减点幅度进一步扩大，利率水平大幅下降，新老房贷的利差拉大。
事实上，在9月初，不少背负房贷的购房者还很忐忑，认为存量房贷利率下调是一件遥遥无期的事情。
不过，新政从出台到快速落地，效率之高，让不少还贷者们感到惊喜。
9月24日，中国人民银行行长潘功胜在国务院新闻发布会上表示，将引导商业银行将存量房贷利率降至新发放贷款利率附近，预计平均降幅在0.5个百分点左右。9月29日，央行发布公告，明确完善商业性个人住房贷款利率定价机制有关事宜。
10月25日，多家银行正式开启存量房贷利率批量调整工作，符合条件的房贷利率均调整为贷款市场报价利率（LPR）减30BP。10月31日，多家银行发布公告，进一步细化安排，主要从加点幅度调整和重定价周期调整两个方面，对浮动利率定价的商业性个人住房贷款进行优化完善。
11月1日起，中国存量房贷利率迎来了动态调整机制，从加点幅度和重定价周期两个方面着手完善存量房贷利率定价，旨在解决新老房贷利差拉大的问题。
政策的效力开始显现，国家统计局于12月16日发布11月70城房价数据，北京新房价格环比下跌0.5%，跌幅收窄；北京二手房价实现连续上涨两连涨，整体涨幅0.9%，其中90平以下户型涨幅高达1.4%。
从央行发布的11月社融和信贷数据来看，11月住户贷款新增2700亿元，同比小幅少增225亿元，其中主要支撑来自中长期贷款。居民短期贷款当月净减少370亿元，同比少增964亿元。居民中长期贷款新增3000亿元，同比多增669亿元。这意味着，提前还贷的减少，以及地产销售回暖，带动了居民中长期贷款修复。
“一揽子房地产金融政策的社会反响是非常积极正面的。”中国人民银行副行长陶玲在10月的发布会上表示，“我们注意到，不少城市同步调整了限购、税收等房地产调控政策，市场信心和销售都出现了改善。”
回顾过往，我国还经历过两轮存量按揭利率下调。2008年下半年，在次贷危机的大背景下，房地产领域出台多项组合刺激政策，降息5次，降税，贷款利率优惠。具体来看，个人新增房贷利率优惠从85折降到7折，几个月后，在各方博弈下，存量房贷在2009年初也达到了7折优惠。当时央行还规定，对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求，金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持。多项政策叠加，直接带动了当时房地产市场的复苏，到了2010年，房地产市场开始“过热”。
2023年，提前还贷、贷款置换现象频出，政策着重于 “引导借贷双方有序调整优化资产负债，规范住房信贷市场秩序”。当年8月31日，央行、国家金监总局发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，对两类按揭利率进行了调降：首套个人住房贷款，以及认房不认贷后， 符合首套住房标准的个人住房贷款。
地产金融政策未来还有调整空间
围绕“稳楼市”，一系列政策组合拳持续发力。据中指研究院监测，截至12月底，全年地产相关政策出台数量达780余条。
国际金融专家赵庆明告诉钛媒体App：2024年，房地产政策的力度和频率均史无前例，政策应出尽出，首付比例降至历史最低水平，房贷利率调整至历史低位，住房交易环节税费优惠力度持续加大。与此同时，“白名单”项目贷款审批通过金额近4万亿元，保障房“以购代建”、收回存量土地等创新性政策出台。
除了增量、存量房贷利率下调，购房者们也格外关注首付比例、取消利率下限、降公积金利率等。
12月31日，上海发布称，上海市存量个人住房公积金贷款将于2025年1月1日起，按规定执行新利率。2024年5月18日前发放的未到期个人住房公积金贷款，自2025年1月1日起，将执行调整后利率。调整后，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别为2.775%和3.325%。无需借款人申请，相关部门将统一批量下调。
同时，北京市存量公积金贷款利率也将于2025年1月1日起下调，2024年5月18日前发放的住房公积金个人住房贷款，按相应的首套、二套利率调整。
目前，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限也已取消。
未来，中国货币政策预计将继续保持适度宽松的基调。12月的中央经济工作会议明确提出，2025年将实施适度宽松的货币政策，并适时降息降准。这是近14年来首次从“稳健”调整为“适度宽松”，预示着逆周期调节力度将显著加大。
现在3%的房贷利率还有没有下降空间呢？原国家房改课题组组长孟晓苏向媒体表示，房贷利率下一步还应该降，至少还能降50个基点，降到2.5%上下应该是可以的。他认为，如此降息不会让银行活不下去，因为存款利率在下降，银行还享有一定的息差。
业内人士预计，2025年存款准备金率有望下调一个百分点左右，这将释放流动性，为LPR报价下调创造条件。预计2025年政策利率有望下调0.5个百分点，显著高于2024年的降幅，届时将引导LPR报价跟进下调。
上述人士指出，不排除2025年通过较大幅度引导5年期以上LPR报价下行等方式，继续对居民房贷实施较大力度定向降息的可能，这是促进房地产市场止跌回稳的关键一招。（本文首发于钛媒体APP，作者｜孙骋，编辑｜刘洋雪）
更多宏观研究干货，请关注钛媒体国际智库公众号：
热门跟贴