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颐海澐颂装修设计怎么样呢？未来施工会不会减配？

这个站来两个角度来考虑这个问题--设计和施工。

一方面是设计：目前的室内装修设计已经非常成熟，各家找来大师也就是大师的小弟们先东凑凑、西凑凑弄个草稿，有想法的年轻人在加一点创意。剩下就是大师来评审，把控和调教一下，就成了大师团体的作品了。

颐海澐颂是邀请了国内专做高端豪宅的室内精装设计公司--CCD（深圳市郑中设计股份有限公司）。

①、舒适理念

设计理念是以SONG 生命之颂康居体系为核心，融汇生活智慧与智能设备，匠心精选国际一线品牌，营造舒温（落到实处就是地暖系统）、舒感（落到实处就是中央空调系统）、舒氧（就是新风系统，这个板块的空气本来就比较新鲜，就是再加层高科技挡挡六里屯垃圾场更隐秘的气味）、舒净（落到实处就是净水系统）、舒畅（落到实处就是垃圾处理设备）、舒静（落到实处就同层排水系统）的健康居境（深研温度、空气、水等健康生活）。

②、收纳体系

通过巧妙利用空间，合理搭配精装产品，实现多维的收纳（正常的装修已经不是什么问题了，剩下升级的就是更优的收纳）。玄关收纳、厨房收纳、主卧收纳、卫生间收纳、柜体收纳和飘窗柜收纳六重收纳体系高效生活。

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③、适应场景

以人为本的生活场景，为各种生活场景提供便捷与舒适实现空间友好。主要表现为：适幼、适宠、适洁、适老、适奢、适娱、适学七重适居体系，满足全家人美好生活需求。

④、选材

室内装修除了选用的通用材料品质保证外，大家关注的主材都是国际和国内的一线品牌（厨电采用的是博世Bosch品牌，卫浴采用高仪，智能化设备采用的是华为智能系统，窗户北区采用旭格系统窗户、地板采用简一地砖等等）。

另一方面是装修施工，这个项目的商业和住宅部分分为一标段和二标段，目前都被北京城建中标（这个公司建造实力大家就毋庸置疑，机场、鸟巢、国家大剧院都能建造完，交代的出去，这个传统的住宅就更放心了），这个总价基本确定，剩下就给施工了，建筑和装修属于一文价钱一文货（只要钱到位，这个建造肯定是没问题的--好多时候减配，降配都是节约成本、省钱闹的）。

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客观分析：这个大师设计、考虑还是比较充分的，符合改善的要求。其次是装修施工价钱到位，大家还是放心不少（剩下未来不足之处，还是会积极配合整改的，毕竟北京城建是修建方，为了钱到位了，也得努力服务你）。

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问题十三：

颐海澐颂物业服务怎么样呢？

目前开发商宣传的是金钥匙标准服务，小区的物业是：由海开控股全资子公司北京芯海物业管理有限公司（2020年注册成立，2024年8月才成立北京第一分公司，属于行业的新兵）提供社区服务，整合优质资源，打造高标管家服务体系——双管家服务体系认证（全球知名的管家培训机构皇室管理学院全球范围内享有极高声誉的金钥匙国际联盟认证），提供全生命周期管理，覆盖项目全周期，从规划到运维，打造一体化管理体系。构建生态社区，融合智能科技，实现持续发展与居民共赢。

客观说明：物业的服务就比较具体，保安、小区维护，卫生、楼道管理，坏了维修，家庭服务等等这些非常具体的事情。一方面看物业费，一文价钱一文货。另一方面看这个物业公司在之前类似小区的维护情况（商品房社区，颐海蕓颂物业属于行业新兵，自己建设的小区，自己的新物业，只能参考行业这个价位的平均标准了），不要期望超高的服务。不要与南侧的圆明天颂对比（人家是金茂的物业，这里是颐海澐颂物业学习的对象）。看实质，别老相信口号。

问题十四：

颐海澐颂多少钱买比较合适呢？

这个也是大家最为关注的，之前已经计算过这里的价钱，大家关注两个点，一个是楼面价，另一个是小区横向对比的板块价格。销售指导价：9.3万/平米（浮动8%，最高：10.04万/平米。最低：8.55万/平米）。这个基本可以忽略（什么时候销售指导价才有作用呢？答案就是一二手倒挂的区域，例如：亦庄河西板块，昌平南的朱辛庄、二拨子、回龙观区域、海淀的南部区域）。

①、开发商底价

地块是79.17亿元海开拿下，溢价0.17万/平米。这一点基本可以忽略。住宅部分起拍价是57.51亿元+溢价的0.17亿元=57.68亿元。

住宅的地上建筑面积：0058地块：4.8万平米。0072地块：5.06万平米。一共：9.86万平米。

住宅楼面价：5.85万/平米（北京城建的住宅部分建设楼面价：0.57万/平米，这个算是比较适中的建筑成本价格）。

开发商的底价：7.35万/平米至7.85万/平米。考虑到开发商持有商业的成本，因此这里的开发商底价基本在8万/平米。

②、周边价格

新房

项目的北侧3km处有现房销售的中海富华里，指导价期房8.2W，现房8.5W，基本都有折扣（富园--现房正在销售中，基本是80平米、95平米、99平米125平米两居室至四居室。汇园更早一些，指导价8.2W，还有少量房源）。翠湖的中海中旅-西山观复，指导价8.5W（实际销售价格远远低于这个，网签来拿过比较少，网签价格平均是7.85万/平米，必然是大家感觉贵了不买单呗）。

中海汇德里，指导价8.5W左右。这个项目也是即将交房。

栖海澐颂 的指导价格是8.2W（与永丰南地块是同一个开发商，这个盘还有一些尾盘）。海淀幸福里润园已经交房了，指导价格8.3W。

反正基本是未来一起开售的保利嘉华天珺，指导价是9.0万/平米。实际价格最低都喊出了7W+的水平，宣传是8-9万之间。

二手房：海开栖海澐颂售楼处电话010-5361 0555【官方网站】

板块内部主要是产业园区和新房为主，同品质的二手房基本没有，可供参考的主要是南侧西北旺区域的二手房。

项目隔壁的2019年建成的次新盘首创天悦西山（目前挂牌价10W左右，主要是以大户型的180-250平米为主。这个小区还有自住型商品房，我认识一哥们当初就买了这里，这里还有公租房）。这个可作为参考。去年底交房的海淀幸福里，目前挂牌价在10W左右，但是基本没有什么成交（关键不满两年，税费也比较高）。

板块的南侧有2005年建成的中海枫莲山庄，目前的挂牌价是9.8W左右（之前基本在10W+，今年还是回调了一些，但是相对价格还是比较坚挺。11层高的小高层，一梯两户，主要是南向两面宽的三居室为主，总价基本在1200W左右）。

旁边还有2007年左右建成的百旺茉莉园，单价基本在9-10W之间（主要是塔楼和小高层，楼龄跨度也比较大，因此价差相对比较大一些）。这里还有西山锦绣府，当年的价格是7W左右，属于限竞房项目（典型刚需小户型盘），目前还不能交易。南侧有高端改善盘平层2016年交房的万科如园和别墅区西山一号院（单价基本在11-12W左右）。

总之：这里会与北侧的嘉华天珺形成3000元左右的价差是比较合理的（主要是看在地铁的利好），再高就建议买嘉华天珺了。嘉华天珺大概率在8.2-8.5万左右，这里大概率在8.5-8.8万/平米左右，但是以海开的风格，必然是要9W才感觉舒坦，买房人就没那么舒坦了。最后还是要让市场来教育他们出价吧（今日颐海澐颂，不同往日的圆明天颂了，供应量多了，可挑，可选的余地比价大了）。前有嘉华天珺，后有功德寺两兄弟，后面还跟着朱房四街两兄弟。价格不到位，必然是等一等呗。

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问题十五：

颐海澐颂、嘉华天珺和功德寺如何选呢？

这个也是好多人问的问题，我这里就说结论：①、这三个盘是一个错位竞争性楼盘，看似面积段相类似，品质也相类似。但是各个面积段总价会形成一定的价差。

功德寺两个地块的楼栋和户型面积段大致分布

三个板块的户型及总价大致价格对比

购买建议：覆盖总价800万-2000万的购买人群。

①、820-1000万：建议选嘉华天珺，好多人还是想努力够一下颐海澐颂的97平米三居室（意味着从北侧南向三面宽换作南侧的两面宽），从买到主力户型到有一些舍弃的挑选。

②、1000万-1200万：嘉华天珺基本可以随便买到主力的三居和四居室，但是颐海澐颂就没那么随便挑选了，但是还是可以买到主力的户型和楼层的三居和四居室。这个价格段也可以冲冲功德寺的南向两面宽三居室户型（难以实现自由选）。海开栖海澐颂售楼处电话010-5361 0555【官方网站】

③、1200-1400万：不太建议买嘉华天珺，可以自由的买入颐海澐颂，功德寺的三居室还是可以自由买，但是四居室就只能买一些不是那么优异的楼层了。

④、1400万-1600万：不太建议买永丰板块，主选功德寺板块，还可以冲一冲朱房村板块。

⑤、1600万-2000万：这个价格段，功德寺主流三居室和四居室基本算是自由选，但是210平米以上的户型段，还是会受限一些。这个时候就功德寺和朱房村对比着选。

问题十六：

有人说颐海澐颂的户型结构整体不如嘉华天珺，他们推荐优先购买嘉华天珺，是这样吗？

这个问题无论从居住角度还是保值增值角度，颐海澐颂整体是大于嘉华天珺的。上面这个问题，明显属于拉偏架的，以偏概全了。

①、居住舒适度方面--总体颐海澐颂大于嘉华天珺：这两个楼盘的最大交通、特别是轨道交通（颐海澐颂由于16号线永丰南的加持，可以辐射到地铁沿线的人群。嘉华天珺主要辐射的还是板块周边，地铁的吸引了只能靠19号线北延支线再北延这张大饼了--最快也得2035年之后才能坐上）。产业便捷度，明显颐海澐颂前往各个产业园区更便捷一些。商业方面相差不大，学校方面也不相上下（目前看起来颐海澐颂稍微大于嘉华天珺一些）。医疗发面颐海澐颂稍微近一些。公园方面嘉华天珺离湿地公园更近一些。

②、保值增值方面--总体颐海澐颂大于嘉华天珺：保值增值最关键的是稀缺性，辐射的购买力群体。也有一些参考点是：产业+学区+次新+半个便捷的交通（刚需们更在乎的是轨道交通。对于近郊盘轨交就显得尤为重要了）。无论是哪个角度，毫无疑问颐海澐颂更大于嘉华天珺。

问题十七：海开栖海澐颂售楼处电话010-5361 0555【官方网站】

还有人说颐海澐颂比功德寺优，真是这样吗？

我给出的答案是纯属瞎扯（价差一万多，功德寺还比颐海澐颂更热卖一些，难道是这些人都想不开吗）。

有人问出这个问题，我都有点惊讶到了，确实人家还是摆出了真凭实据。

理由一：颐海澐颂的容积率是2.2>功德寺2.1。

反驳（这个就是瞎扯，明显是低容积率更好一些，其实这两个相差不是很大，没有实质性的区别）；

理由二：颐海澐颂离地铁站更近（距离地铁站300米左右），功德寺离地铁更远一些（距离正在修建的13B线软件园站的走行距离1.2km）。

反驳：看似功德寺两兄弟距离地铁站更远一些，但是都在1.5km范围内，都属于地铁房。其次作为改善户型，本来就对轨道交通的敏感度是降低的。

理由三：海开属于深耕海淀，绿城和越秀属于初来乍到，不熟悉区域。

反驳：这一点还是放心吧。开发经验绿城和越秀是远远大于海开（海开也就是圆明天颂和栖海澐颂，并且主要还是与其它开发商合作，这次是海开首次独立操盘）。绿城和越秀属于走遍祖国南北，正好给海淀带来新鲜气息和品质。其次对于传统地产开发，相对各个环节都很成熟，剩下就是看谁家更用心了，更舍得花钱了。

理由四：生活配套永丰南未来的规划，还是比功德寺周边更丰富。目前两个地块周边都是比较相对荒芜的，未来颐海澐颂东侧近距离的商业配套确实比功德寺丰富一些，但是满足基本生活需求，都没问题。剩下就是自驾前往周边的商业区域（西北旺和清河两个万象汇）。

买入难度方面：无论是总价方面，还是未来热抢程度，必然是功德寺大于颐海澐颂。

价差方面：这两个板块的新盘目前基本是1.5万左右的价差。未来进入二手房市场，这两个价差依然会保持，甚至会拉大一点。站在投资的角度还是越往市区，更保险一些，其次是越往市区二手房购买力越放大，次新越稀缺。这才是实际情况。

问题十八：

站在投资的角度，哪个盘更值得买呢？

投资最关注的点是什么呢？保值增值和流通性。

①、保值增值

这个一方面要判断板块，现在属于低估的阶段，未来会变的更好。其次是买在最低价，买入即赚到，后续就是再涨，除了跟着大盘的涨幅外，还有就是板块的变化带来的增值。最后要说的就是稀缺性，周边无法再复制，说白了就是没有土地再新建，这个盘就是板块最好，最优的。

②、流通性

这个就是买在人口增长的区域或者是本来人口相应的购买力较多的区域。人口的转移是一个缓慢的过程。

综合这些考虑，必然是越往市区越优秀。其次是付出的溢价更低，再次是目前阶段大家最应该关注的是买入价格。

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问题十九：

这些盘的户型如何选呢？

其中的基本逻辑

①、面宽：说的是南向面宽越大越好，三面宽大于两面宽。南向四面宽大于三面宽。

②、功能居室越多越优秀：这里包含的不仅仅是多一个卧室的概念，还包括，独立家政间。独立的储物空间。洗手间实现三分离，阳台的赠送，更大更多的窗户等等指标。

③、各个空间：必然会越大越好，每个大的功能区内细小的功能区越多越丰富越优秀，无论是客厅空间，还是卧室空间，还是储物空间等等。其实是各个空间的位置，相互走动的动线合理性。厨房与餐厅的动线，卧室与卫生间的动线，入户走行至各个功能区域的路径（尽可能避免大的长廊，不仅浪费面积，走行也过长），活动区域与静态休息区域的分离。

④、优秀户型比例：一方面是尽可能的大面宽，短进深。面宽与进深比越大越优。其次是户型更方正，采光和视野。好多时候独特的景观才是最稀缺的。

⑤、最好的户型就是满足大家多功能的生活需求。

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