长租公寓在中国作为一个新兴发展的另类资产类别，在近年来受到了资本市场的广泛关注。经历了多年的稳步成长后，该市场已经进入了快速发展阶段，长租公寓投资领域也呈现出四大趋势，接下来，让我们一同探寻这些趋势，把握长租公寓投资的新机遇。
2024年，我国租赁住房公募REITs申报发行节奏持续加快。10月末，招商蛇口租赁住房REIT在深圳证券交易所正式挂牌上市，产品发行总规模达13.635亿元。至此，我国已录得6支保障性租赁住房公募REITs上市交易，累计发行规模近百亿元。多单保障性租赁住房公募REITs的成功上市，不仅有效盘活了存量租赁住房资产、促进了市场良性循环，更搭建起了资本市场与实体经济的桥梁。
自上市以来，保障性租赁住房公募REITs因其底层项目较强的抗经济周期属性及稳健的收益表现而备受投资者的追捧。根据目前已披露的最新保租房REITs财报显示，已上市的6支租赁住房公募REITs的底层项目经营表现稳健，出租率均维持在90%以上的水平, 资产强抗周期性的特征明显。
这些公募REITs为长租公寓市场树立了投资收益率的行业标杆，提供了稳健的收益水平并拓宽了资金退出渠道，从而进一步激发了市场活跃度，吸引了更多资金流入，推动了长租公寓市场的持续发展。
随着国家发展改革委全面推动基础设施REITs常态化发行，并将REITs底层资产范围扩大至市场化租赁住房，我国长租公寓市场将迎来更为广阔的发展空间。
在强劲的租赁需求与稳定的投资回报双重驱动下，长租公寓市场发展的根基愈发坚实。随着城市化进程的加速和人口流动性的提升，租赁需求呈现出持续增长的态势。同时，长租公寓作为一种高品质的租赁产品，凭借其稳定的收益和较低的风险，吸引了越来越多的投资者进入市场。
以上海为例，作为长租公寓投资最活跃的城市之一，近年来上海的长租公寓市场呈现出蓬勃的发展态势。从2022年至2024年，上海连续三年创造交易活跃度新高，共计成交了46单长租公寓项目，投资交易额累计近220亿元人民币，实现了17.3%的复合增长率。这一数据充分说明了上海长租公寓市场的活力和潜力。
长租公寓资产以其相对稳定的收益率和出色的抗经济周期能力，不仅吸引了早期便关注该赛道的机构投资人，还赢得了大批非传统公寓投资人的青睐，纷纷开始关注和收购长租公寓项目。2024年高净值人士和家族办公室的市场活跃度相较于前两年有显著提升。同时，国企也在年末发力，收购城市核心区公寓资产以扩大其资管规模，进一步提升运营效率。此外，尽管险资投资人在本年度投资量相对较小，但据悉明年一季度险资有望积极入市，加大对长租公寓的投资力度，从而进一步推动市场交易的增长。
随着长租公寓市场的快速发展，越来越多的长租公寓项目开始呈现出稳定的现金流和回报率，并为投资者提供了核心型的投资机会。
核心型投资策略的逐渐盛行，不仅反映了投资者对于长租公寓市场长期发展的看好，也体现了他们对于这一市场风险和收益特性的深入理解。在核心型投资策略下，投资者更加注重项目的运营管理和长期收益能力，而非仅仅关注项目的初始购买成本和潜在的资本增值空间。这种策略的转变，将有助于推动长租公寓市场的持续健康发展，并为投资者带来更为稳定和可持续的回报。这种核心型投资策略的兴起，不仅是因为长租公寓市场本身的成熟和稳定，更是因为投资者对于这一市场长期发展的信心和期望。
值得一提的是，在一线城市，短期内仍将有充足的新建项目入市，但中长期供应将逐步放缓并转向存量盘活，尤其是未得到充分利用的办公、酒店及商业等物业，将迎来翻新、升级或重新定位成长租公寓的机会，进而提升它们的使用效率和物业价值。
结语
2024年长租公寓市场呈现出四大显著趋势：
1. 公募REITs的助力推动了市场投资热度的持续升温；
2. 强健的市场基本面进一步激发了投资者的热情，并促使投资策略向多元化发展；
3. 进入长租公寓赛道的投资人背景更为广泛，显示了市场吸引力的不断提升；
4. 稳定型和增值型投资机会均受到投资者的关注，体现了市场成熟度和投资者专业度的提高。
这些趋势不仅揭示了当前市场的活跃度和成熟度，也为未来市场的发展奠定了坚实的基础。
展望2025年，我们预期长租公寓投资市场将继续保持强劲的增长势头。随着政策环境的不断优化和市场需求的持续扩大，长租公寓将成为越来越多投资者关注的焦点。特别是在以上海、北京为例的大都市，随着城市更新和人口结构的调整，长租公寓市场的投资潜力将进一步释放。
仲量联行作为深耕国内长租公寓赛道的专业机构，我们将密切关注2025年长租公寓投资市场的动态变化，把握新的投资机会，以专业的知识和丰富的经验，继续为客户提供高质量的服务，携手客户在长租公寓市场中取得更大的成就，共同见证长租公寓市场的健康发展。
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