乐居楼盘测评系列 测评师：张霄
在做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。
【评测师点评楼盘】
自带商业，社区景观丰富，周边配套成熟，临近苏州第1家王府井。
【项目亮点】
1、带自持商业——龙湖天街，通过-1F可直接通往龙湖天街。小区内部社区景观丰富，社区内有80%景观。
2、商业配套醇熟，对面是天虹，1公里范围内有多家大型商超，苏州第一家王府井距离项目直线距离约600米。
3、华侨城龙湖启元周边有4条地铁通过，且周围主干道路多，5大交通立体网环绕，自驾出行便利。
【价格分析】
华侨城龙湖启元所在地块于2021年5月31日被华侨城以总价约57.77亿竞得，成交楼面价约13793元/㎡，溢价率11.1%。华侨城龙湖启元位于元和板块，周边新盘有仁恒溪云雅园，均价为3万元/平，产品为140-193平小高层、高层；天境澜庭，均价为3万元/平，产品为128-168平高层；当代著家moma，均价为2.9万元/平，产品为110-144平高层。华侨城龙湖启元周边二手房较多，价格区间1.4—3.1万元/平。北侧康桥丽都均价为2.6万元/平、中粮琅石名筑均价约3.2万/平；西侧嘉元花园北区均价约1.9万/平、万泾花园均价约2.2万/平；南侧乐苑小区均价约2.4万/平、日益家园均价约1.8万/平；东侧南山檀郡均价约3.1万/平。
元和板块新盘较少，项目为稀缺自带商业楼盘，对比周边新房、二手房价，预估华侨城龙湖启元房价基本会是平均水平。另外，项目由龙湖打造，对于看好龙湖开发的业主来说，有一定期待空间。
【楼盘规划】
华侨城龙湖启元占地89万方，项目分为龙湖·天街购物中心、华侨城文化体育综合体、智慧办公和装修天幕住宅四部分。住宅部分共建设20栋20-26F高层，1830套房源。首次开盘楼栋为7#、8#、10#、13#、17#楼，共400套房源，除13#号楼为2梯2户设计外，其余首开楼栋均为2梯4户设计。
华侨城龙湖启元车位共2800个，访客车位200个，车位配比为1：1.4，物业为龙湖智慧物业，物业费为2.42元/平米/月。项目绿化率为30%，小区内部有80%景观区域，门口打造了80米宽宝格丽门头，进门处铺设了林荫水瀑大道，住宅内部打造200米樱花大道、城市会客厅、中央景观区、户外水族馆和儿童游乐区等。另外，项目拥有自持商业——龙湖天街，住宅区距商圈百米距离，可连通周边商圈，且住宅区设置负一楼，可直达龙湖天街购物。
【楼盘基础信息】
1、华侨城龙湖启元占地约89万方。
2、华侨城龙湖启元建筑面积约为23万方，住宅部分共建设20栋20-26F高层，1830套房源。
3、华侨城龙湖启元为全部人车分流设计，地上有访客车位200个，但前期不会投入使用。
基础信息点评：华侨城龙湖启元车位供应较充足，楼间距约50米，可能有部分房源被遮挡阳光。值得一提的是，项目自持商业是相城区首个天街，也是苏州首座汇聚文体中心和商业中心双购物MALL的综合体，未来周围业态将会较为丰富。
【户型分析】
高层（109㎡）户型-三居室-建面约109㎡
华侨城龙湖启元全装修交付，三大件齐全，项目共有4个面积段，分别为：109平、130平、142平和185平。项目层高为3米，4个户型均为三开间朝南，且南北通透，带有南侧观景阳台，采光充足。
109平米
该户型约109平米，3房2厅2卫设计，户型方正，南北通透，带5.1米观景阳台，采光、日照效果较好。横厅设计，餐客一体，L型厨房，解决转角尴尬问题，布局灵活多变。南侧两卧室均带飘窗，主卧套房设计，带明卫，卫生间全部干湿分离。
入户没有玄关设计，进门能直接看到餐客厅，私密性稍差。大横厅设计，采光通风较好。L型厨房，布局较为灵活，增送2个飘窗，空间率用率较高。
高层（142㎡）户型-四居室-建面约142㎡
该户型约142平米，4房2厅2卫设计，户型方正，南北通透，带6.4米观景阳台，采光、日照效果好。横厅设计，餐客一体，U型厨房，使用功能全面，功能区间配置充足。三个卧室带飘窗，主卧套房设计，明卫，带大浴缸，卫生间全部干湿分离。
1入户没有玄关设计，进门能直接看到餐客厅，私密性稍差。大横厅设计，采光通风较好。户型设计较中规中矩，且户型方正，142平增送3个飘窗，空间率用率较高。1主卫带大浴缸较惊喜，泡澡淋浴两不误。
【交通出行】
轨道交通：华侨城龙湖启元周围地铁多、公交多、主干道多，无论是地铁、公交出行还是自驾出行，都较为便利。华侨城龙湖启元周边地铁线路较多，有地铁2号线、地铁4号线，以及建设中的地铁7号线和地铁8号线。项目距离最近的地铁线路为地铁2号线阳澄湖中路站，直线距离约为664米。此外，项目距离地铁8号线相城大道站直线距离约为786米；距离地铁7号线相城区行政中心南直线距离约为1.4公里；距离地铁4号线孙武纪念园站直线距离约为3公里。目前，地铁7号线与8号线暂未通车， 7号线预计2024年12月通车，8号线预计2024年9月通车。据了解，地铁2号线起于相城区骑河站，终止于工业园区桑田岛站，途径相城区、姑苏区、吴中区、工业园区，可直达山塘街、苏州火车站、高铁苏州北站等；地铁7号线整体呈南北走向，连接相城区、工业园区、吴中区等多个区域；地铁8号线呈东西走向，贯穿高新区、姑苏区、相城区和工业园区。
公共交通：华侨城龙湖启元周边公交站台多，1公里范围内有20个以上公交站台。项目距离最近的公交站台是康桥花园东站，直线距离约为60米，该站台有3条公交线路经过。此外，檀香花园、康桥花园北、嘉元路相城大道西、华元路澄和路西等站台均在项目周围500米范围内，公交出行较方便。其中，80路南线直达相城中学、陆慕实验小学校西、大润发相城区店、繁华中心；814路可通往苏州中心、中央公园、活力岛；8001路可直达御窑小学。
自驾：华侨城龙湖启元位于相城区澄和路与纪元路交汇处。项目位于主城核心位置，拥有多条快速路、高铁组成的立体交通网。北侧有春申湖快速路、中环快速路；东面是相城大道、中环北线、常台高速；南侧有京沪高速。项目周边主干道路较多，业主可通过相城大道上东环高架、北环高架和娄江快速路；也可通过春申湖快速路贯穿相城区中心城区，连通高新区和园区，自驾出行较便利。
交通点评：华侨城龙湖启元周围地铁多、公交多、主干道多，无论是地铁、公交出行还是自驾出行，都较为便利。
【周边配套】
教育配套：华侨城龙湖启元位于相城区核心位置，周边配套完善，附近商超多，学校多，医院多，公园多，更有苏州第一家王府井购物超市在项目周围。华侨城龙湖启元周边教育资源丰富，项目距离最近的学校为江苏省陆慕实验小学，直线距离约为786米。此外，相城实验中学、相城实验小学校、苏州国际外语学校、元和小学、苏州大学第二实验小学、相城中学、相城区蠡口中学、苏州外国语学校相城校区、相城第一实验小学陆慕高级中学等均在项目周边4公里范围内。其中，苏州外国语学校相城校区和苏州国际外语学校为私立学校，项目距离苏州国际外语学校直线距离约为1.8公里；距离苏州外国语学校相城校区直线距离约为3.3公里。
医疗配套：华侨城龙湖启元周边医疗资源丰富，项目最近的医院为苏州市相城人民医院，直线距离约为922米，该医院为综合医院。不仅如此，苏州大学附属第一医院总院、苏州市第一人民医院、平江医院等均在项目周围5公里范围内。其中，苏州大学附属第一医院总院与苏州市第一人民医院为三甲医院。不仅如此，项目周围还有口腔医院、中医院、专科医院等各类医院，可满足不同业主的就医需求。
商业配套：华侨城龙湖启元位于主城区核心，因而周边商业配套醇熟，超市多、商场多、步行街多。周围有天虹购物中心、大润发、苏州环球港、苏州王府井购物中心、方圆里商业广场、中翔时代广场MALL等。其中，天虹购物中心距离项目最近，直线距离约为557米。此外，环球港距离项目568米，王府井购物中心距离项目694米。罗森便利店、新梅华、海底捞等均在项目附近，吃喝玩乐较方便。据了解，苏州王府井购物中心是苏州第一家王府井，目前尚未开业，开业时间未定。
公园配套：华侨城龙湖启元距离最近的公园为府南公园和相城法治文化公园，直线距离约为1.1公里，家中有老人的可去以上两公园晨练或遛弯。另外，虎丘湿地公园距离项目直线距离约为5.9公里；荷塘月色湿地公园距离项目直线距离约为6.4公里；拙政园距离项目直线距离约为5.1公里；山塘街距离项目直线距离约为6.6公里。项目周边景点公园较多，业主可周末带家人去附近公园、景区游玩。
配套点评：华侨城龙湖启元位于相城区核心位置，周边配套完善，附近商超多，学校多，医院多，公园多，更有苏州第一家王府井购物超市在项目周围。
华侨城龙湖启元户型区间109-185平，适合对龙湖品牌有好感或家中有老人孩子的改善、置换人群。
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文章来源:乐居君
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