出品 | 搜狐地产&焦点财经
作者 | 王泽红
元旦过后，房地产2024年的数据相继出炉，又是量价齐跌的一年，但9.26新政“止跌回稳”成为一道分水岭。
中指院数据显示，2024年百城二手房价格累计下跌7.26%，环比已连跌32个月；百城新房价格累计结构性上涨2.68%，主要是受部分改善型楼盘入市影响。截止2024年底，百城二手房均价为每平方米14203元，新房均价为16654元。
二手房方面，4月至10月价格环比呈全跌态势，直到11月和12月，才结束百城连续7个月全跌局面，成都、深圳2个月环比连续保持上涨，北京12月二手房成交超2.1万套，继续突破去年4月以来新高。
东兴证券指出，房价自2021年下半年开始进入下跌通道，二手房的下跌幅度明显高于新房。截至2024年11月，70城新房价格指数距离最高点下跌9.6%，二手房价格指数距离最高点下跌16.1%，下跌已持续3.3年。
据其估算，70城新房价格已经回落至2019年5月的水平，二手房价格已经回落至2017年4月的水平，多数城市二手房已经抹去多年涨幅。
这一年中，全国各地出台政策约800条，多家机构认为当前政策环境已达历史最宽松水平，2025年楼市将企稳。
行业规模跌至9.54万亿，千亿房企减至11家
2024年，行业销售额也持续回落，统计局数据显示，2024年前11月商品房累计销售面积8.61亿平，多家机构预测2024年全年为9.7亿平左右，同比降低13.5%。
东兴证券研报显示，2024年1-11月商品房销售金额8.51万亿，预计2024年商品房销售金额为9.54万亿元，下跌18.2%。
在此背景下，千亿房企数量进一步减少，回到2016年水平。中指院数据显示，2024年销售总额超千亿房企11家，较去年同期减少5家，百亿房企86家，较去年同期减少30家。
具体来看，11家千亿房企依次为保利发展、中海地产、绿城中国、华润置地、万科、招商蛇口、建发房产、越秀地产、滨江集团、华发股份和龙湖集团。其中，保利发展销售额3230亿元，中海地产3106亿元，绿城中国2768.5亿元，位列销售榜前三。
重点房企拿地总额也继续收窄，2024年拿地百强企业的拿地总额为9280.0亿元，同比下降29.7%，拿地总额已不足2020年的三成，特别是民营房企拿地锐减。
9.26新政之后，北京、上海、杭州、成都等城市部分地块竞拍出高溢价，但全国土地市场仍面临调整压力，央国企和地方国资仍是拿地绝对主力，在中指院拿地百强榜单中，民企数量仅11家，拿地金额占比仅为8.5%，仅龙湖、滨江等企业仍保持一定投资规模。
从新增货值来看，中海地产、华润置地和保利发展位列前三。2024年，中海地产以1777亿元新增货值占据榜单第一，华润置地以1665亿元位列第二，保利发展以1293亿元位列第三。
2025上半年楼市有望止跌，8城率先回稳
克而瑞集团董事长丁祖昱认为，9·26政治局会议首提“止跌回稳”后，前三季度和第四季度形成一道明显的分水岭，百城新房成交四季度止跌；2025年政策发力点将围绕“保主体”进行，存量土地回购将成为推动房地产止跌回稳的核心引擎。
据他分析，预计2025年上半年房地产市场止跌基本完成，但有三个条件：
第一，一二手房的成交量在2025年的一季度环比下降两成，同比增长四成，连续两个季度成交量稳住，趋势也就定下来了；
第二，2025年一二季度70城过半城市房价止跌；
第三，2025年一二季度房地产开发投资累计同比增速持平。如果2025年一二季度这三个条件实现了，基本完成止跌，下半年开始慢慢回稳，但整个回稳将是更长的过程。
其中，有八个城市将率先回稳，分别为杭州、上海、成都、西安、天津、深圳、合肥和北京。
中指院对金融机构和房企进行过问卷调查，结果显示：超四成受访者认为全国新房市场将于2025年底企稳，受访者普遍预期全国二手房筑底企稳时间早于新房。
对于市场的复苏路径，中指研究院分析师孟新增指出，或表现为“二手房量升、二手房价止跌、新房销售量稳、新房价止跌”，其中二手房价格止跌、新房销售企稳或是市场“止跌回稳”的关键标志。
他认为，各项政策加力有望带动市场预期修复，但房地产全面回稳仍面临一些挑战，整体或仍处于筑底阶段。中性情形下，预计2025年全国新建商品房销售面积同比下降约6%，市场销售的恢复节奏有赖于已出台政策的推进与落实，尤其是货币化安置100万套城中村改造、收储存量房等政策。
同时，宏观经济运行企稳、居民就业和收入改善也是房地产止跌回稳的必要条件。而土地缩量、房企资金承压及较高库存影响下，短期开工投资下行态势难改，其中盘活存量闲置土地政策的实施进展，是推动市场进入新的循环、稳定投资开工的关键因素。
预判后市，克而瑞认为2025年1-2月受春节假期影响，环比回落是大概率事件，不过考量到政策加持和当前弱复苏成交惯性，3月小阳春行情有望延续，考量到2024年基数较低，一季度同比仍不乏回正的可能。
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