御湖上品官方网站 | 官方售楼处电话发布：400-8778-334
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太仓科教新城御湖上品售楼处电话☎：400-8778-334天镜湖板块~湖景房，金茂+绿城+保利联合打造，纯改善大平层，140-270平米
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御湖上品外立面- 百度图片
楼盘地址位于太仓市科教新城文昌路和天如路（规划）交汇处。其具体位置为北靠秋帆路（规划），南临天如路（规划），东至东仓新路，西临文昌路。
该楼盘目前在售建面约140-182㎡的大平层，参考均价为25950元/平方米，主力户型有3室2厅2卫（建面140-142㎡）、4室2厅3卫（建面170-172㎡、182-194㎡）。
御湖上品的项目特色包括品牌地产、豪华居住区、湖景地产等。其周边配套较为丰富，交通方面，距离项目3.5公里左右有太仓南站，可对接上海、昆山和苏州市区；生态上，临近太仓市区最大的人工湖天镜湖，拥有约30万方的浩渺湖面和约3500米湖岸线，还有占地约50万方的天镜湖公园；商业休闲方面，有南洋广场、万达广场、天镜湖商业广场、五星级酒店珀尔曼（在建）、海运堤风情商业街、阿尔卑斯文旅（在建）等；教育方面，聚集了南郊幼儿园、科教新城实验小学、良辅中学、太仓高级中学等知名学府。
御湖上品由太仓颐泽居置业有限公司开发，占地面积约55208.5㎡，总建筑面积约157062.43㎡，住宅建筑面积约10.75万㎡，容积率为2.0，绿地率37%。项目由13栋17层高层和1栋13层高层组成，总户数为642户。物业公司为金茂物业，物业费为3.4元/平。预计交房时间为2024年4月底。
优势的地段当以优秀作品方不负厚爱。颐居建设、保利发展控股、中国金茂、绿城中国强强联合数易其稿，联袂打造天镜首岸，纯粹低密大平层。臻席代表的是不被复刻的生活理念，纯粹代表的是志同道合的菁英圈层，低密代表的是生活的舒适与品质。御湖上品以此回馈一城翘楚的厚爱。此次热销与口碑的双赢，是对客户需求的切实满足。
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既然看中这片湖，御湖上品就必然让湖渗透在生活的每一面。历经100多天数十稿的精研，以湖心为圆心引入湖景，形成一线、二线两列观湖居所，实现瞰湖户数最大化；走进社区入目所见的每一幢建筑，采用的是太仓罕见的大面积玻璃，局部石材、局部铝合金组合，每一根线条的质感都呼应着湖水的韵律。
御湖上品由颐居建设、保利发展控股、中国金茂、绿城中国强强联合，匠心打造。主力产品为建筑面积约140-270㎡大平层，目前「御湖上品」万达、华发城市展厅已开放！
颐居建设实力国企颐居建设，系南京安居建设集团旗下全资房地产开发企业，秉承“专注城市品质生活”理念，布局南京、苏州、徐州、扬州、南通、镇江、武汉等城市，集团开发建设总面积超2100万㎡。集团开发项目多次获得联合国科教文组织亚太地区遗产保护奖、鲁班奖、詹天佑奖等荣誉。
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保利发展控股(SH600048)
世界500强央企地产排头兵保利发展控股集团股份有限公司，世界500强（2021年，《福布斯》世界排名第201位）是中国保利集团有限公司的大型上市公司。公司致力于打造“不动产生态发展平台”。
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中国保利集团有限公司，系国务院国有资产监督管理委员会管理的大型中央企业，于1992年经国务院、中央军委批准组建。2020年荣获国资委A级企业（第15位）。
保利发展控股2012年首次布局上海，18年砥砺深耕，长三角8大城市59部鸿篇巨制，服务4万户家庭，12万业主。
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中国金茂（HK.00817)
世界500强平台企业
中国金茂控股集团有限公司(简称“中国金茂”)是世界五百强企业中国中化控股有限责任公司旗下城市运营领域的平台企业。
中国金茂以“释放城市未来生命力”为己任，始终坚持高端定位和精品路线，致力于成为中国领先的城市运营商。目前，公司已稳健布局五十余座核心城市，并成功打造了以“金茂”品牌为核心的高端系列产品。在上海也投资开发建设了上海金茂大厦（陆家嘴三件套之一）。
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绿城中国（HK.03900）世界500强绿城中国控股有限公司（简称“绿城中国”）,中国领先的优质房产品开发及生活综合服务供应商，以优质的产品品质和服务品质引领行业。连续17年荣获“中国房地产百强企业综合实力TOP10”。在长三角相继开发绿城玫瑰园（上海）、绿城黄浦湾（上海）、凤起潮鸣（杭州）等豪宅。
示意图
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不负城市，不负土地，御湖上品立足于对高端品质的制作追求和对30万㎡天镜湖稀缺生态资源的珍视，不惜重金邀请HWCD+CLD+GTD等国内外一线设计团队，打造城市滨水收藏恒品。
HWCD上海恩威设计高端地产专家
HWCD设计事务所是一家国际性的专业化设计公司，HWCDassociates建筑师事务所总部位于英国伦敦，近十年来立足于上海致力于开发中国市场，以独到的见解为全球客户提供专业的咨询服务，在豪华住宅设计、家居一体化定制、度假旅游地产规划及精品酒店设计领域有着尤为丰富的经验和优势。
在上海参与汤臣一品（约270000元/㎡）、翠湖天地（约165000元/㎡）、陆家嘴滨江金融城（九庐）（约135000元/㎡）、云锦东方（约137088元/㎡）等一线豪宅设计。
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翠湖天地
陆家嘴滨江金融城（九庐）
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实景图
寒潮来袭，但御湖上品的火爆让太仓的这个冬天热势不减。荣光美学馆客户们熙熙攘攘，大家不断咨询，互相讨论，认准心仪房源立即确定，深知一次犹豫可能就是错过，用分秒必争形容可谓十分贴切。所开房源分秒递减，热势当燃整个过程可谓是太仓的“速度与激情”。
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实景图
如火如荼的热销与佳绩，是客户的支持与信赖，同时更是御湖上品的品质证言。一如客户所说的：“一直在超越期待”，这是时代所向，更是实力所向。
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基本信息
开发商：颐居建设、保利发展控股、中国金茂、绿城
物业类别：大平层
面积：约140㎡、约160㎡、约180㎡、约230㎡、约270㎡
项目特色：品牌地产豪华居住区湖景地产
建筑类别：板楼
装修状况：带装修
产权年限：70年
小区规划：占地面积：55208.5㎡
建筑面积：157062.43㎡
容积率：2.00
绿化率：37.01%
楼栋总数：14栋
总户数：642户
价格：26000
物业公司：中化金茂物业管理(北京)有限公司太仓分公司
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周边设施：
中小学：科教新城实验小学、良辅中学（百年名校）
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综合商场：华发商业广场、绿地乐和城、镜湖点金商务广场、海运堤风情商业街
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其他：铂尔曼酒店(待营业)
交通设施：公交102路、113路，高速G204、G15、沪通铁路太仓南站、S1地铁(规划)
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真正的好房子，其空间应该更经得起不同家庭的考量。御湖上品约140-180㎡御湖天幕大宅，由“汤臣一品”设计公司，即素有“空间大师”称号的HWCD，以国际顶豪标准精心呈现每个空间，可以根据不同家庭需求而有所调整，满足全生命周期的使用需求。
建面约182-194㎡臻席阔境彰显非凡气度
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建面约170-172㎡奢适藏品致敬都市新贵圈层
建面约140-142㎡人居新境空间感成就尊贵感
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样板间实景图
打动客户热销当红的因素不仅在于户型，更得益于项目所处地段的价值与发展之势。太仓作为沪太同城桥头堡，一站(太仓南站)直达上海，推动太仓加速融入环沪半小时经济生活圈，日益为大家所关注并承载着更高品质的人居需求。
御湖上品所处的科教新城，位于太仓、上海、昆山交汇的中芯地带，发挥稀缺的资源优势以及产业格局，正打造成为太仓的城市副中心，这里将同步世界日益成为太仓的CAZ。
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购房时说的容积率、绿地率、得房率、套内面积究竟代表什么？
1、容积率
容积率=地上总建筑面积/用地面积
地上总建筑面积可以简单理解为各楼层面积求和；用地面积可以理解为经相关部门审批确定的建设用地土地面积。例如：有块100平米的地，盖了3层楼，每层面积50平米，那它的容积率即为1.5。
2、建筑密度（又称建筑物覆盖率）
建筑密度=建筑物的基地面积总和/用地面积
该项指标主要反映一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。可简单理解为该小区是不是房子间隙很紧密，建筑密度越大，说明小区越紧凑，舒适感会降低。
3、绿化率、绿地率、绿化覆盖率
绿化覆盖率=绿化垂直投影面积之和/用地面积
绿化率=小区范围内绿化面积/用地面积
绿地率=小区范围内各类绿地的总和/住宅小区总面积
大家一定要区分这3种说法，其实绿化率并不是被法律所认可的说法，法律上是按绿地率和绿化覆盖率来衡量一个小区的绿化水平的。绿化率只是开发商为了宣传所故意做出的噱头，因为并不是所有长草的地方都符合标准意义上的绿地。绿地率越高，居住舒适度越高。一般绿化覆盖率可以达到60%，但是绿地率就低很多。
4、套内面积和套型建筑面积
套内面积=使用面积+墙体面积+阳台面积
套型建筑面积=套内面积+分摊面积
一般购房合同上说的都是套型建筑面积；分摊面积是指每套商品房依法应当分摊的公用建筑面积，例如：电梯、消防通道等设施所占用的面积。
5、得房率
得房率=套内面积/套型建筑面积
得房率并不是越高越好的，因为如果公摊面积少了，会影响到生活的效率。例如：公摊少导致电梯面积不足，运力低下，上下楼经常要等电梯；或者公摊少导致消防通道修得窄，有安全隐患。
得房率并非越高越好？哪种房子得房率高？探寻得房率的正常区间！
得房率的概念及计算方法
得房率是指可供住户支配的建筑面积与每户建筑面积之比。简单来说，得房率反映了购房者实际可使用的房屋面积占购买总面积的比例。
计算方法为：得房率=套内建筑面积/套型建筑面积。其中，套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积；销售面积（套型建筑面积）=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积（公摊面积）。
例如，一套房屋的套内建筑面积为80平方米，公摊面积为20平方米，那么该房屋的销售面积为100平方米，得房率为80÷100×100%=80%。
不同类型住宅的正常得房率范围
1.多层住宅
得房率一般为88%－95%，公摊系数为5%－12%。多层住宅由于公共空间更少，如洋房产品一梯两户或一梯一户，有些别墅类产品甚至可以做到90%以上，整体85%左右是正常的。一般来说，多层住宅得房率较高是因为其结构相对简单，没有过多的公共设施占用面积。例如，不需要多部电梯、大型的消防通道等。同时，户数相对较少，分摊的公用建筑面积也就相应减少。
2.小高层板楼住宅
得房率一般为85%－88%，公摊系数为12%－15%。正常情况下，小高层的得房率在80%左右，但现在很多注重房屋品质的项目做了归家大堂等，得房率会有所降低，可能在75%左右。小高层板楼住宅在得房率方面处于中间水平。一方面，它比多层住宅层数稍高，可能会有一定的电梯等公共设施占用面积；另一方面，又不像高层住宅那样需要大量的公共空间来满足设计规范要求。
3.高层板楼住宅
得房率一般为78%－85%，公摊系数为15%－22%。楼层越高设计规范要求越高，公共空间最多，得房率普遍75%左右。高层板楼住宅的得房率相对较低，主要原因是为了满足高层建筑的安全要求，需要设置多部电梯、宽敞的楼梯间和消防通道等公共设施。此外，高层建筑的结构设计也更为复杂，需要更多的支撑结构和承重墙，这也会占用一定的室内面积。
4.高层台楼住宅
得房率一般为75%－78%，公摊系数为22%－25%。高层台楼住宅因结构特点，得房率相对较低。高层台楼住宅通常具有独特的结构设计，可能会导致公共空间的布局更加复杂，从而占用更多的建筑面积。例如，可能需要设置更多的转角区域、特殊的通风设施等，这些都会增加公摊面积，降低得房率。
影响得房率的因素
1.公摊面积
公摊面积包括电梯井、楼梯间等公用用房建筑面积以及套与公用建筑空间之间分隔墙等墙体水平投影面积的一半。公摊面积与得房率息息相关，公摊系数是公摊面积与套内建筑面积的比值，而得房率＝1－公摊系数。公摊系数越大，得房率越小。例如，一个小区的公摊面积较大，那么该小区房屋的得房率就会相对较低。
2.楼盘形态
一般来说，多层得房率较高，小高层次之，高层得房率相对较低。这是因为多层住宅公共空间更少，如洋房产品一梯两户或一梯一户，有些别墅类产品甚至可以做到90%以上，整体85%左右是正常的。而高层住宅由于需要设置多部电梯、宽敞的楼梯间和消防通道等公共设施，以及更复杂的结构设计，导致公摊面积增加，得房率降低。
3.物业类型
板式得房率较高，叠式次之，点式较低。这主要是因为板式物业的公共面积相对较少，而点式物业可能需要设置更多的转角区域、特殊的通风设施等，增加了公摊面积，降低了得房率。
4.公共活动区域大小
高品质物业的高挑大堂、宽敞电梯等会占用大量公摊面积，得房率相对较低。例如，一些高品质小区建有高挑大堂、宽敞电梯和室内车库等设施，这些设施会增加公摊面积，从而降低得房率。
5.房型结构
一梯多户与一梯二户等不同房型结构，分摊的公用面积不同，影响得房率。例如，一梯多户可能与一梯二户需要分摊的公用面积相差无几，但户数增加了，总套内建筑面积增加了，则每户需要分摊的公用面积就会减小。
得房率并非越高越好
得房率并非越高越好，得房率高是有限度的，超过正常值，公共空间会受到影响，居住体验感会下降。
如果得房率过高，相对的公共部分的配套面积就会越少。例如，可能会影响到楼梯的宽度、大堂的舒适度、电梯的数量等。公共空间的压缩会使门厅狭小、走道拥挤，公共楼梯又窄又陡，导致住宅品质下降，使用上不舒适，还可能会引发邻里之间的摩擦和纠纷。
同时，过度追求高得房率会使得开发商一味追求得房率而忽视户型的实用性和合理性。一个平衡的得房率才能保证居住的舒适度和品质，通常得房率在80％左右比较适中，公共部分既宽敞气派，公摊面积也不会很多，相对来说性价比较高。
什么样的房子得房率高
1.公摊面积小的房子
楼梯、公共走道、电梯所占面积算公摊面积，公摊面积小的房子得房率高。公摊面积受到楼层高度、楼层结构等因素影响，不同建筑类型的公摊面积存在差异。这些配套设施都需要占用面积，意味着公摊面积越大，得房率越低。例如，一些公摊面积小的住宅，由于楼梯、公共走道和电梯所占面积较小，住户实际可支配的建筑面积就相对较大，得房率也就更高。
2.总楼层低的房子
一般情况下，低楼层比高楼层得房率高。楼层越高，楼层结构越复杂，公摊比例也就越高，得房率也就越低。多层住宅比高层住宅省了电梯、供水设备间等公共部位，得房率更高。例如，多层住宅通常只有几层，结构相对简单，没有多部电梯和复杂的供水设备等公共设施，公摊面积较小，从而得房率较高。
3.板楼
板楼的得房率一般比塔楼高。户型方正的板楼通常有80%以上得房率，而塔楼一层多户设计形式导致得房率低。板楼一般由多个住宅单元组合而成，每个单元使用自己单独的楼梯、电梯等，公摊区域所占用的面积不会太大。例如，一梯两户的板楼，电梯数量少，楼体竖井、过道等公摊区域面积小，得房率相对较高。
4.户外使用面积大的房子
开发商通过建造半封闭阳台和大飘窗等增加使用面积，提高得房率。这些设计不会增加公摊面积，但却增加了住户的实际使用面积。例如，半封闭阳台和大飘窗可以作为休闲空间或储物空间，既实用又不影响得房率。
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