凯诺律师事务所：城镇居民能购买农村宅基地吗？|农村宅基地|凯诺律师事务所|建房

农村宅基地是村民用来建设住宅用的建设用地。随着城镇化不断的建设，农村宅基地现在也越来越吃香，而且其价值也一直在不断地增长，所以，当下许多老百姓，尤其是退休的干部，都想着能在农村有自己的一块宅基地，在农村过退休以后的生活。

但是这里凯诺拆迁律师需要告诉大家的是，农村宅基地可不是谁想拥有谁就能拥有的，我们一直在强调，农村宅基地是农民用来建房用的土地，其只享有宅基地的使用权，不享有所有权，但想要获得宅基地的使用权，那么就必须要有农村集体经济组织成员的身份，这是最为主要的。

如果没有取得农村集体经济组织成员身份，那么，一般情况下是没有可能拿到农村宅基地的，也就是宅基地使用权，即使向村委会（有关部门申请）也无法通过，也拿不到宅基地。不过实践中，极个别的老百姓为了能拥有一块宅基地，会在未经过任何有关部门同意的情况下，擅自购买农村村民的宅基地，然后在上面开始建房。那么，农村宅基地能随便买卖吗？城镇居民或者说退休工人能购买农村宅基地建房吗？

这里凯诺律师可以很肯定地告诉大家，对于农村宅基地，无论是谁都不能擅自买卖、转让的，更不允许城镇居民通过购买的方式取得宅基地，这也是法律法规上，政策性文件上明文规定和提出的。根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号)中明确规定，禁止城镇居民在农村购置宅基地。

根据《中央农村工作领导小组办公室农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》中规定，宅基地是农村村民的基本居住保障，严禁城镇居民到农村购买宅基地，严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。

而且在2024年7月份，农业农村部相关部门负责人在相关会议上就明确指出，宅基地的使用权在法律上界定非常清楚，政策要求也非常明确，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，只有享有农村集体经济组织成员身份的人，才能取得宅基地的使用权，如果是非本集体经济组织成员则无权取得或变相取得。在这一点上，不能以任何形式开口子、搞变通，要严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅和私人会馆，严格禁止给退休回乡干部职工分宅基地建房，要守好政策底线。

那也就是说，农村宅基地是享有农村集体经济组织成员身份的一项福利，如果没有农村集体经济组织成员这个身份，那么无论是谁都是无权取得农村宅基地使用权的。对于城镇居民与村民之间已经签订的宅基地买卖协议的，从原则上来说，所签协议则属于无效协议。

而且最主要的是，擅自转卖农村宅基地建房的，一般情况下是拿不到任何的房产证的。根据《自然资源部关于持续推进农村房地一体宅基地确权登记颁证工作的通知》，对违反国土空间规划管控要求建房、城镇居民非法购买宅基地、小产权房等，不得办理登记，严禁通过不动产登记将违法用地或违法建设合法化。

也就是，就算非法购买宅基地建成了房屋，那么相关部门也不可能为其办理产权证，办理不了产权证，那就属于违法建筑，一旦被相关部门发现，那基本上逃不过被拆除的命运。

因此，凯诺律师要在这里告诉广大村民的是，农村宅基地只能在本村集体经济组织内进行流转，如果村民擅自将宅基地出租、转卖，那么村民今后可能再也拿不到宅基地了，不仅如此，城镇居民非法购买宅基地建房，日后也有可能会面临着很严峻的拆除问题，所以大家一定要衡量好擅自转卖宅基地、非法购买宅基地的利与弊。

那么，对于享有农村集体经济组织成员身份，且符合申请宅基地条件的村民，若想拥有宅基地要如何申请呢？主要有以下几个程序

1、向所在村小组提出建房书面申请。如果村民想要申请宅基地，那么在符合一定条件的情况下，比如长期在该农村集体经济组织内生活生产，或者说符合分户的条件，拥有农村集体经济组织成员的身份等，可以以书面的形式向村民小组提出宅基地和建房的申请。

2、小组公示。村民小组收到申请后，应提交村民小组会议讨论，并将申请理由、拟用地位置和面积、拟建房层高和面积等情况在本小组范围内公示。

3、村组织审查。公示无异议或异议不成立的，村民小组将农户申请、村民小组会议记录等材料交村集体经济组织或村民委员会(以下简称村级组织)审查。

4、报送乡镇政府审批。村级组织重点审查提交的材料是否真实有效、拟用地建房是否符合村庄规划、是否征求了用地建房相邻权利人意见等。审查通过的，由村级组织签署意见，报送乡镇政府。审批通过的，由村级组织签署意见，报送乡镇府。

5、开工查验到场。相关部门在收到宅基地和建房申请后，要及时地组织农业农村、自然资源部门实地审查申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划和地类等。

6、实地丈量批放宅基地。经过批准用地建房的申请人，在开工前向乡镇政府或授权部门申请划定宅基地用地范围。乡政府到现场进行查验，确定建房位置。

7、建房完工后要验收。申请人在建房完工后，乡镇政府要组织相关部门进行验收，实地检查申请人是否按照批准面积等要求建房，并且要出具《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》。