恍惚之间，已经进入2025年了。
你能想到，2021年已经是4年前了。
那一年，青岛楼市，最强大的房企是融创。影都学府、崂山壹号院和融创中心三盘贡献80亿+。
青岛融创卖了160多亿元，那时，其他房企，都是“小弟弟”。
2020年、2021年，连续两年，青岛新房成交量都超过了15万套。
单看成交量，这两年算是高峰了。
2022年开始回落，新房成交降至12万套。
2023年，多项刺激、利好政策出台，青岛新房继续下滑，全年成交11万套左右。
2024年，新房成交73742套（据卓易数据）。降幅，大家自己算吧。
高峰过后，仅仅几年时间，变化竟如此之大。
1、消失的知名房企
翻看2024年房企销售排行榜，三家数据公司各有不同。
但综合起来，你会发现，海信地产和金茂肯定是前二名，实至名归，没有异议。
但销售额和三四年前比，也是下跌的。从第三名到第十名，几乎就没法看了。
昔日，全国知名房企，2021年在青岛市场呼风唤雨的，比如，融创、绿地、龙湖、万科、绿城、世茂、佳源、卓越、旭辉银盛泰、中南、碧桂园等，到了2024年，有的从青岛市场逐步消失，有的已经消失了。
融创把存货已经都抵给供应商了，没开发的地块，法拍都拍不出去。绿地已经从西客站消失中，后期土地估计不会开发了。
卓越和北岸都没钱了，很难走出资金困境；中南和世茂算是和青岛市场说再见了。
这边躺平摆烂式退出，那边，也有房企体面稳步退出。
绿城、龙湖、万科，在青岛开发十多年，项目遍地，但没有一个烂尾、延期的。市场不好，短暂蛰伏，无可厚非。
国企背景的，保利、中海、华润，依然在榜单中。这三家央企，实力依旧在。
青岛本土企业中，制造业起家的海信和青特，成了正面典型，市领导也曾到售楼处视察，意义非凡。
再看看，2021年热销楼盘前十名，已经有三家延期交付、多次停工中。这个榜单，大家一定很熟悉。
第五名佳源华府27亿元的销售额，2024改名崂山首府，延期交付中。
第七名西海岸海洋活力区的融创中心，深陷交付困境，承诺的多项配套，很难实现了。
这也告诉我们一个残酷的事实：热销楼盘，不一定就能完美交付。
咱再看2024前十名的这十个盘，前三名金茂府、银丰玖玺城、森林公园都是现房了。
很明显，这几年，购房逻辑也在潜移默化，迅速变化中。销售承诺天花乱坠，不如现房一眼望穿。
2、分化明显，二手房抬头
二手房市场，全年签了7万多套。2024年除了2月份过春节成交少，其他月份都很稳定。尤其是第四季度，淡季不淡，已经超过新房了。
老破小，在价格回落到位之后，成交很活跃。
很多刚需，首付只有十几万，二十万的，在二手房市场是有很多机会的。
加上期房越来越多的不可确定性，把刚需挤压到了二手房市场。
新房市场，逐步成了改善群体的天下。根据卓易数据，新房成交结构中，100㎡以下的占比17.7%，100-120㎡面积段成交最多占比36.13%，与120-150㎡两个面积段加起来超过70%。
改善群体，主要是为了提升居住品质，可能是因为家庭人口变化，比如家庭成员增加需要更大的空间；或者是对居住环境有了更高的要求，像追求更好的社区配套设施等。
二手房里面，很少有高赠送、高配产品。而新房里面，第四代产品陆续出现，不少房企在行动中。
为了抓住改善群体，开发商需要在房屋品质上着重发力。建筑质量要更加可靠，使用更好的建筑材料；户型设计更加合理；物业服务水平也得跟上，提供更贴心、更专业的服务等。
这种趋势下，未来几年，高品质住宅在新房市场上更具竞争力，也会推动整个行业向更高质量的方向发展。
很有可能，同一地段的新房和二手房，价格差会到一个新高度。刚需小区和高端小区，两个世界。
3、2025，如何走势？
今年，买还是卖？是不是好时候？
说辞官方一点，就是：销售规模恢复仍面临挑战，信心未根本扭转、挑战很大。
细细分析。青岛各个区域，各个板块，情况各不相同。
市区市场有望率先止跌回稳。不论哪个周期，市区都是最稳的。青岛市区，人口吸附力强，购房需求旺盛。
2024年四季度以来，市区市场预期明显改善，二手房持续放量；新房市场，张村河板块、老四方、东李带动改善需求释放。
且2025年纯新盘供应量可控，土拍节奏明显良性循环中，对市场产生积极影响。
郊区市场分化态势延续。城阳、黄岛强势板块，恢复节奏有望加快。这两个区域，都有当地改善支撑，有稳定基础。但共同的压力就是新房供应量太大，去库存压力不小。
胶州、即墨，胶南，去化压力突出，短期内市场仍面临调整压力。这三个区域，都有昔日热门投资板块加持，比如，胶州上合、少海；即墨蓝谷；胶南活力区、西客站等。
住房回归居住属性，本地需求不足，投资客甩卖，困境短期难以根本扭转。
总起来说，2025年买房，依旧需要谨慎，要充分考虑自身的经济实力、购房需求和市场变化等因素，做出理性的决策。
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