齐鲁晚报·齐鲁壹点 慕鹏
2024年是济南改善楼盘集中爆发的一年，科技城片区、凤凰路沿线、和谐片区等聚合众多改善项目集中入市，撑起了2024楼市主场。尽管销售整体下滑，但银丰、保利、中海、济高等优秀房企和楼盘展现出了强劲的市场表现，“产品力”成为2024年的关键词。同时济南各区域供应和成交量差异明显，销售两极分化，改善需求主导之下，刚需市场进一步弱化。
改善需求主导市场
济南东部项目占多半
“新房市场方面，改善住宅继续保持增长趋势”，济南市房地产业协会执行副会长李刚告诉记者，整个山东房地产市场的新房需求逐渐向改善型需求转变。他表示：“新房市场已经不再单纯依赖刚需，越来越多的购房者关注改善型住房，尤其是在济南、青岛。”
从2024年新项目开盘的情况来看，全年共有近20个项目入市，改善楼盘占比80%，且供应板块相对集中。以济南科技城片区为例，继保利珑誉、中信泰富·玖著之后，周边相继迎来三发和岳府、万虹尊御府、悦澜山三大供应主力，五盘聚合让科技城片区热度提升，也为济南提供大约1500套住宅房源。
除了科技城片区，凤凰路沿线也成为济南高端改善产品的聚集地。由银丰地产开发的整盘“四代宅”产品珑和院入市以来受到不少市民关注。“这是银丰玖玺城最后一期产品，打造户户有空中花园的精装产品，高层得房率80%以上，小高层产品最高能达到110%的得房率。”银丰玖玺城相关工作人员表示，珑和院总户数为1117户，户均面积达到205平米。
2024年初摘地的济高凤凰路壹号院，同样位于凤凰路，在产品设计和定位上也主打高端，加上小鸭地块入市不久的济高保利云上璟誉以及2024年底在长岭山片区拿地的海信地产，预计2025年这个片区楼盘供货量至少在3000套以上。
“济南的商品房市场最近几年主要是靠改善产品细分市场支撑，未来可以说是改善产品不断扩大的市场。”合富辉煌山东公司副总经理许传明表示，济南楼市下一步新房供应端也会整体向高端改善集中，有效供应的品质持续提升，价格保持相对平稳。
销售端两极分化
部分楼盘持续降价
改善主导之下，市场也出现了鲜明的两极分化现象。位置优越、配套设施完善、品质出众的楼盘备受关注；而位置偏远、配套不足、品质一般的楼盘则门庭冷落，销售情况堪忧。这种分化不仅体现在销售速度上，更反映在房价上，主流销售楼盘价格平稳，而部分楼盘则面临持续降价的压力。
位于奥体中路的隆和府，2021年8月开盘，之后停工直至2024年5月重启销售，为了保证客访和成交量，项目随后接连调整渠道佣金，最高时达3.2，并联合平台不断进行家装优惠、车位补贴。在推出一系列优惠之下，有业主反馈开发商发起的“购房保价”活动并未兑现，反而出现大幅度降价的现象，一套房子总价降幅在五十多万。相比较首开时的24000元/平米，如今项目145户型房源价格下跌至均价22000元/平米。记者从济南市住宅与房地产信息查询平台看到，隆和府目前住宅网签量仅266套，入市多年销售量还不足一半。
远离主城区域的项目销售压力更大，为吸引客流，加快去化，西站片区的蓝城杨柳春风在前段时间推出一口价房源，105平米户型125万，平均每平米单价低至11900元。郭店片区荣盛华府直接打出7555元/平米的清盘价格优惠。
“2024年缺乏核心亮点的楼盘项目注定是要成为陪衬。”某房企项目负责人直言不讳的表示，即使价格下调，每月的成交也都在个位数，很难完成2024年的去化目标，所以下半年早早就“躺平”了。“买房人观望情绪浓厚，对项目品质、地段都更加挑剔。各方面都很突出的项目，才有机会成为市场关注楼盘。而项目一旦有了短板，注定去化之路将会变得艰难。”
刚需楼盘集中清盘
供应或将“青黄不接”
随着改善型需求增长，济南各区域的刚需楼盘也迎来了清盘高潮，多个热门区域的刚需项目相继售罄，导致市场上刚需房源供应量减少。
作为刚需楼盘聚集区的工业北、张马片区，一直是济南东部刚需客群的置业首选。记者调查发现，目前片区内在售楼盘数量已经大大减少。城投瑞马国风、魅力之城、天鸿万象东方、大华公园荟已经全部清盘，中粮章悦天城105平米户型全部售罄，116平米户型面积房源所剩不多，大华公园城市、绿城春风心语、山钢锦城园也均处于尾盘销售阶段。
在雪山片区，雪山万科城自2021年首开，8个地块为雪山片区提供了7000多套房源。“这个项目的楼盘已经全部售罄，有5个地块做了全盘交付，最后一个地块定在2025年6月交付。”从事中介渠道的苏铭为记者梳理了自己掌握的一些信息，“现在如果200万的预算在这几个区域买新房的话，可选项目已经很有限了，也就是雪山片区绿城春来晓园的尾盘房源、神武融创未来壹号、唐冶片区能建紫郡兰园以及工业北的文誉城等。”
苏铭表示，未来一段时间内，济南楼市的刚需供应将呈现“青黄不接”的状态，这些变化对于刚需购房者的影响是比较明显的。“选择范围缩小意味着买房人要花更多的时间和精力去筛选楼盘，可能需要降低一些原本对于房屋品质、地理位置等方面的预期。”
从2024年济南全年土地成交来看，年内已经入市销售楼盘清一色的高端改善。“2024年土地成交地块的综合容积率创近几年新低，没有地块容积率超过3.0。仅有9宗超过2.5。”业内一地产人士表示，这也意味着2025年入市项目还是以改善为主，刚需市场供应减少，市场将进入一个新的阶段。
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