相较于2023年只有4批次集中出让涉宅土地，2024年采用少量多批次的方法投放，全年共有8批次土拍。集中土拍共成交47幅地块，和去年成交超70幅相比出现大幅缩水。相应的，全年土拍金额1321.62亿，同比减少39.93%。此外，随着土地拍卖规则的调整，溢价率方面出现明显上扬。
Point 1
土拍规则继续优化 年末民企拿地意愿提升
1
小批量多批次投放是顺应市场变化
和房企需要面对的客观现实
市场调整的背景下，房企拿地资金不宽裕，加上上海的拿地需自有资金保障制度，一幅土地往往要拿出地价的120-130%的资金作为拍卖储备，若一批土地里有多幅感兴趣的地块只能精简再精简，否则负担不起。改多批次后，资金压力分散，房企参与度会适度提升。
2
土拍规则不断优化
一方面，取消最高限价和房地联动价。6月7日上海土地市场在官网发布了2024年第三批住宅用地出让公告，对竞买规则做出了重大调整。自该批次起，上海取消商品住宅用地溢价率10%的上限要求。并且没有了房地联动价。7月的土拍杨浦区的两幅地块最后成交的溢价率分别达到17.1%和21.2%。今年最高溢价率突破了40%。说明市场对土地价格有自己的衡量标准。
另一方面，8月27日，上海市住房城乡建设管理委等部门发布《关于优化本市新出让商品住房用地套型供应结构的通知》。上海对执行很久的7090进行优化，提升居住舒适度，让房企设计出符合消费者需求的房子，给去化减轻压力。
表1：溢价率前5名的地块
数据来源：上海土地交易中心 上海中原地产整理
3
国央企拿地依旧积极
但年末个别民企抢到地块
头部的国央企依旧在逐鹿上海。比如保利、招商、华润、中铁等等都拿到了多幅地块。包括一些高总价地块和高溢价地块，基本是这类企业获得。当然，在楼市调整的背景下，国央企也不是没有资金方面的压力，很多开发商在拿地上采用联合拿地。
相比之下，民企竞争力方面要弱一些，拿地的比例也不高。4月的土拍中，大华和龙湖联合体分别拿下一幅地。11月的土拍盘古底价获得一块青浦新城地块。12月7幅土地集中拍卖中宸嘉以40%的溢价率从国央企手中抢到一幅徐汇龙华地块，贝壳拿下奉贤新城地块，其余均是国央企拿地。拿地积极程度上有所升温。
4
分化依旧 冷热不均
虽然今年投放的土地不多，但是高质量的地块不少。比如绿城拿下的徐汇滨江地块，成为全国地王。徐汇龙华地块被宸嘉拿下，溢价率高达40%，楼板价也超过了12万/平方米。但是也有18幅底价成交土地。
有溢价地块多为市区或偏市区范围地块，或是即便郊区或是有轨道交通站点依托或是有未来发展潜力做想象。底价成交多为偏远区域，短期之内城市界面难有突破性改变。
表2：总价前5名的地块
数据来源：上海土地交易中心 上海中原地产整理
Point 2
城市聚焦度高 冷热不均难调和
上海对政策的反应程度相当灵敏，市场稳健度高。明年三、四线依旧会面对去库存的压力，相反，一二线城市安全度就体现出来，并且在一线城市中，中高端改善需求还有空间可挖。因此，房企还会在上海拿地，尤其是头部房企，深耕上海多年，为全年销售业绩做很好铺垫。避险情绪增加，会聚焦更多想进入上海的房企。因此，市场竞争肯定会激烈。
但是，从2024年拿地特点可以看出，越是优质地块，房企越愿意“抢”。相反，远郊区域还会面临去库存，所以，还有托底拿地的可能。所以，尽管是一线城市，城市内部也出现分化格局，冷热不均继续会是2025年常见现象。
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