樱花庄园外景 冷万欣/摄
樱花庄园项目售楼处门可罗雀 冷万欣/摄
中房报记者 冷万欣 四川巴中报道
开发十载，四川巴中平昌县能投·樱花庄园别墅项目去化举步维艰。
据公开资料，能投·樱花庄园项目由33栋建筑物构成，总建筑面积50567平方米。其中有144套别墅、48套洋房，项目土地由其开发商四川金麓置业发展有限公司（曾用名为四川巴运置业有限公司，以下简称“金麓置业”）在2013年12月24日以1.4亿元摘得。
平昌县发展和改革局于2014年8月8日作出的《企业投资项目备案通知书》显示，能投·樱花庄园项目原为平昌县“龙溪名邸”建设项目，计划总投资2亿元。
据金麓置业原高管陈亮兵掌握的资料显示，自2017年10月26日开盘至2018年11月29日期间，共销售别墅仅11套，销售收入2089万元人民币，月均去化不足一套。
2024年12月16日，巴中市平昌县能投·樱花庄园售楼处工作人员向中房报记者确认：“目前，该项目仅销售十余套。”
多位知情人士告诉中房报记者，能投·樱花庄园项目盈利不足的表象背后是，超出预算的开发费用以及高额的管理费用、建设流程违规等诸多问题，项目亏损或超亿元。
面对质疑，金麓置业及背后多家四川省市两级国企各执一词，自相矛盾，上演一出“罗生门”。
中房报记者独家获得的一份文件显示，能投·樱花庄园项目已经被四川省纪委列入国有企业重大非正常亏损项目背后违纪违法问题专项清理名单。
2024年12月30日，中房报记者致电金麓置业，正面求证能投·樱花庄园销售情况以及金麓置业的财务状况，对方称需要上报领导后回复，截至发稿前，未获回复。
樱花庄园售楼处内部宣传广告 冷万欣/摄
滞销的“高端别墅”
金麓置业的股权构成颇为复杂，有多家国有企业的身影。
该公司前身为四川巴运置业有限公司（以下简称“巴运置业”）。成立于2013年5月21日，系一家由国有参股企业巴运集团设立的有限责任公司。2013年11月巴运置业增资扩股，股权结构变为：巴运集团占股45%，金翔置业占股45%（金翔置业由四川省水电投资经营集团有限公司持股70%、达州发展（控股）有限责任公司持股20%、达州电力集团有限公司持股10%的一家国有独资有限责任公司），巴中天姿企业管理有限公司（以下简称“天姿公司”）持股10%。
其中，天姿公司系管理层岗位股，由当时巴运置业3位高管：董事长李某、总经理黎某、副总经理陈亮兵分别出资持股50%、30%和20%所成立。其中李某出资115万元，黎某出资69万元，陈亮兵出资46万元并担任天姿公司法定代表人。
金麓置业股权结构图 来源：天眼查
据陈亮兵提供的资料显示，能投·樱花庄园由33栋楼宇组成，1~20号为联排别墅，21~25号为双拼别墅，26~30号为叠拼别墅，31~32号为花园洋房，33号为会所，建筑结构为框架结构。
“能投·樱花庄园项目的建设定位存在问题，从平昌县本地人的视角，项目地理位置比较偏，没有学区，交通不便，虽然毗邻客运站，但都是流动人口，常住人口不会选在这个位置，从外地人的视角来看，动辄百万以上一套的购房价格，在2017年完全可以选择在成都等地购房，没必要在小县城投资毛坯别墅。”在巴中市从事建筑行业的钱先生告诉中房报记者。
在他看来，能投·樱花庄园2017年开盘之际，昌平县信义大道的改善型住房相对优越的地理位置和3室户型房产，价位在4000元每平方米左右，是昌平县居民和年轻人的首选，相比之下，无论市场还是定位能投·樱花庄园的建设都非常尴尬。
2024年12月16日，中房报记者在巴中市平昌县能投·樱花庄园项目所在地看到，该项目二十余个临街商铺，仅有一两家商业，其他商铺部分已经贴出出租广告。
记者以购房者身份前往售楼处了解情况，在售楼处一楼，记者看到正中央为能投·樱花庄园项目的沙盘，周边摆放着项目证照及宣传广告，其中显著位置摆放着“国企匠造为平昌名仕而来”的广告牌。
文字载明：四川省水电投资经营集团有限公司（以下简称“能投水电集团”），是四川省能源投资集团有限责任公司的控股子公司。
售楼处二楼的工作人员告诉中房报记者，目前售楼处已经没有专门负责销售的人员，她向记者介绍，目前小区内别墅的售价均价为7200元每平方米，而平昌县新房均价为4200元每平方米，远低于樱花庄园小区均价，“目前入住的业主业比较少，物业费暂时也没有征收，只是征收了垃圾清运费”。
“置业顾问已经辞职了，因为我们（金麓置业）是国企，今年裁员，优先裁掉了劳务派遣的（员工）。”
“对于我们国企来说，（房子）卖不出去也无所谓的，我是办公室工作人员，临时负责接待客户。”她补充道。
经记者向商户和小区工作人员求证，该小区目前入住的业主只有10多户，印证了陈亮兵及前述多位知情人士的说法。
平昌客运站二楼的金麓置业办公室工作人员告诉记者，目前项目门市的价格为2万元每平方米。
另据陈亮兵透漏，能投·樱花庄园不仅去化艰难，还有着高额的管理费用和不断增长的运营成本。
金麓置业所在地 冷万欣/摄
能投·樱花庄园被指违规建设
据陈亮兵回忆，在2014年年底，金麓置业董事长李某及总经理黎某提出开发能投·樱花庄园项目。彼时，他根据市场行情测算，并给出自己建议：“能投·樱花庄园以别墅方案开发，若在2016年底开发完成且全部售完，按照该县当年4000元每平方米售价，也会面临7000多万元的亏损，如果不能按时去化亏损会更严重，建议暂缓开发”。
然而，该项目负责人在没有向各股东单位进行投资报批的情况下，匆忙上马。截至2021年，项目开发总成本远超最初规划的2亿元总投资。
据陈亮兵统计，能投·樱花庄园项目拿地成本约1.4亿元，主体建安成本约1.45亿元，附属工程2279万元，前期费用3859万元，期间费用摊销7342万元，总成本超过了4.2亿元。
陈亮兵告诉记者，金麓置业同时存在违规招标或招标不合规的问题。针对金麓置业存在的相关问题，陈亮兵近年来多次向相关部门投诉反映。
对于他的反映，巴中市国有资本运营集团有限公司（以下简称“巴中国资运营集团”）以及巴中市国有资产监督管理委员会（以下简称“巴中国资委”）于2021年9月作出《巴中市国有资本运营集团有限公司关于反映金麓置业公司相关问题的回复》以及2024年3月作出《巴中市国有资产监督管理委员会关于陈亮兵反映相关问题的调查情况》两份回复。
巴中国资运营集团在回复中载明，经查，能投·樱花庄园项目开发资金由股东金翔公司协助融资完成，项目建设方案经公司总经理办公会、董事会议定通过，按照金麓置业股权结构及公司章程，虽参与董事会的该事项决策的班子成员中已有金麓置业各方股东代表，但该事项议定通过后，金麓置业未按照公司章程规定根据建设方案形成投资计划报股东会审查批准。反映能投·樱花庄园项目投资未经股东会审批问题属实，对此，总经理黎某负有一定的管理责任；同时根据四川圣源会计事务所审计检查结果，金麓置业从公司成立至2020年6月末所产生的净利润为-137.51万元。故反映项目亏损上亿元问题不实。
另据回复载明，经查，能投·樱花庄园项目于2014年8月在平昌县发展和改革局备案（备案号：川投资备[5119231408081]42号），招标文件在平昌县发改局备案时，被告知项目属于备案制，具体招标方式由企业自主选择，其建设资金来源为公司自行筹集。故金麓置业对于招投标法明确要求的设计、施工总承包、监理的招标，均是委托招标代理公司进行全过程的招标代理服务，且都邀请了股东单位和建设主管部门派员参与过程监督。故反映金麓公司在开发能投·樱花庄园项目中均存在违反《招标投标法》相关规定的问题不实。
而巴中市国资委则是在回复中称，经查，2022年9月14日，巴运集团收到四川金翔置业有限公司《关于陈亮兵实名反映能投·樱花庄园项目相关问题的复函》川金翔[2022]9号，复函中明确能投·樱花庄园项目已被四川省纪委列入国有企业重大非正常亏损项目背后违纪违法问题专项清理范围。2023年8月1日，金麓置业原总经理黎某已被恩阳区纪委监委立案调查。金麓置业存在的问题最终以组织掉擦好处理结果为准。
作为公司管理者陈亮兵，对前述巴中国资运营集团的回复不予认同。
中房报记者通过梳理所掌握的，能投水电集团以及四川能投集团针对能投·樱花庄园项目的相关调查报告、整改报告以及会议纪要后发现，实情与巴中国资运营的回复恰恰相反。
樱花庄园项目正门临街商铺大多闲置 冷万欣/摄
能投·樱花庄园项目“骑虎难下”
中房报记者获得的一份2018年8月26日《四川省水电投资经营集团有限公司关于对<能投集团第一监事会关于四川金麓置业发展有限公司所属项目情况调查报告>整改情况的报告》（以下简称《报告》）中，记载了能投·樱花庄园项目的开发内情和存在问题。
《报告》中明确载明，能投·樱花庄园项目截至2018年8月，预计房建项目总投资已经超出3.5亿元，远超备案的2亿元。
与此同时，《报告》中也详尽记录了其他违规情况，明确指出能投·樱花庄园项目未按照能投集团和能投水电集团相关规章制度规定上报审批，项目投资决策程序不合规；项目的投资预算和投资经济测评也未上报办理。
据知情人士透露，能投·樱花庄园项目开盘销售之后，2018年4月26日能投水电集团董事会第二十二次会议及2018年7月12日党委会，才研究同意金翔置业转报的金麓置业补报能投·樱花庄园房建项目投资决策。
能投·樱花庄园还存在招投标手续未备案或不合规的问题。上述《报告》中称，该项目除设计招标采用公开招标方式外，其余采用邀请招标。施工总承包和监理招标建设行政部门已备案，其他邀请招标未到建设行政部门备案。其中项目勘查是参照股东单位巴运集团平昌车站项目勘查中标结果，下浮20%决定，未进行招标；项目景观设计等采用比选方式（邀请比选）确定承包单位，不符合《工程建设项目招标范围和规模标准规定》。
此外，能投·樱花庄园项目涉及的的可行性研究、环境评价、施工图设计审查等服务，金麓公司直接与有关单位签订合同，未按照能投集团和能投水电集团规定进行。还发现存在“评标委员会成员打分错误及擅自修改评标办法进行评标”的情况。
记者获取的另一份2018年年底《四川省能源投资集团有限公司能投·樱花庄园项目会议纪要》（以下简称《会议纪要》）佐证了前述《报告》中的内容。
《会议纪要》载明，能投·樱花庄园项目总投资3.57亿元，截至当时已经完成工程产值2.47亿元。已完成支付1.92亿元，全部为股东金翔公司、巴运集团和金禾盛公司借款，当时还急需支付4010万元，剩余1.25亿元可以结算完成后支付。
2017年10月12日，金麓公司股东会决议，能投·樱花庄园销售截止时间为2019年6月30日，成本3.42亿元，销售收入3.8亿元，利润约3700万元。但真实情况是自2017年10月26日开盘到2018年11月29日，该项目仅销售别墅11套，销售收入2089万元，销售面积2605平方米，月均去化不足一套，3.8亿元的销售目标根本无法实现。
《会议纪要》载明，能投·樱花庄园项目如果当时停止开发，已投入的3.25亿元资金无法收回，已经完成形象进度的1.27亿元仍然需要支付，项目会面临违约、赔付及诉讼风险，烂尾会进一步增加后期处置难度和成本。
彼时，能投水电集团对该项目违规开发行为提出了要求，鉴于能投·樱花庄园项目在未经集团公司批准情况下进行投资开发，项目投资审批资料未达到集团公司投资审批决策要求，集团公司对该项目投资开发方案不再进行投资决策审批。为尽量减少损失，原则同意继续推进能投·樱花庄园项目。
“能投·樱花庄园当时工程量已经接近8成，只能寄希望于完工之后快速去化，但是目前看来基本无望了，项目3.5亿元的成本，只卖了2000余万元，甚至无法覆盖管理成本，加上持续递增的借款利息，巨额亏损在所难免。”四川省某法务咨询公司负责人告诉记者。
“根据能投集团和能投水电集团的调查报告，截至2018年6月，金麓置业除经营能投·樱花庄园和龙东路ppp项目外无其他收入来源，账面列支的管理成本2992万元，资金利息4662万元，在这种经营状况下审计结果仅亏损137.51万元，我质疑这个结果。”陈亮兵说。
鉴于此，中房报记者12月30日先后拨打巴中国资运营集团、巴运集团以及金麓置业询问能投·樱花庄园项目情况及财务状况，截至发稿未获回复。
热门跟贴