1月6日，住在太原公众号发布最新一期房价地图，2024年12月省城新建商品房不同区域的成交价格正式出炉。在过去的5年里，省城楼价从2019年年初的高点到当年年尾急转向下，在2020年进入价格战。为促进楼市止跌回稳，从2021年开始，太原市开始实施楼市宽松政策，政策力度不断加码。2024年岁末，全城楼价终于出现“筑底”迹象。与此同时，省城楼市板块数量比五年前有了缩水，热点区域的更迭变化、价格走势的起伏对置业者选房购房有着更为明显的参考价值。
如今，面对多如牛毛的楼市信息，购房者更加注重居住品质和生活方式的选择。那么，太原哪些核心城区价格稳固？又有哪些“热点”片区乏力，价格跌至谷底？少数区域强势上榜的背后原因是啥？……本期楼市周刊，记者找出5年前的楼价地图，并与最新楼价地图做对比，从地图上看太原楼市的变化和升级——
A 看得清 五年前最热板块降温
伴随城市发展、规划，受政府搬迁、产业聚集等多重因素影响，太原已陆续形成20余个楼市板块的格局，各个板块的房价在近五年来发生了翻天覆地的变化。2019年，省城太原热度最高的还是迎泽中心板块，受当年纯新盘华润昆仑御的影响，该区域以16000+元/平方米的售价领跑全市，比长风亲贤板块、迎泽西板块的成交均价高出3000元/平方米。而随着城市中轴线的南移，迎泽中心板块的地位被撼动。在刚刚过去的2024年12月，迎泽中心板块已无新楼盘在售，退出了太原房价地图的板块之争。
在最新公布的省城房价地图上，迎泽中心板块以南的板块全部飘红，售价均在15000元/平方米以上，长风亲贤板块、南中环板块、龙城大街板块都是近年来省城的热点区域。长风亲贤板块作为太原的重要商圈之一，拥有成熟的商业生态和便利的生活设施，板块热度在近年来一直名列前茅。2024年12月，板块内新房均价为15660元/平方米。
南中环板块与龙城新区板块的情况类似，“南中环和龙城大街，向东延伸都靠近太原南站和武宿机场，西边有晋阳湖，从整个城市的布局来看，都属于东西主轴线的重要部分，因此算是太原楼市的热门区域。”业内人士介绍，在省城太原向南发展的过程中，南中环周边的城中村如北张村和殷家堡村进行了改造，品牌房企如保利地产和融创纷纷入驻，建设高品质住宅项目，整个区域开始逐渐火热，2024年12月，板块内新房均价为21800元/平方米；而龙城新区依托龙城大街，吸引了大量高端资源和品牌房企的进驻，15年前，星河湾集团和首开置业在龙城大街板块率先进驻，推动了该区域豪宅市场的兴起，目前，龙城新区已经形成了以高新产业、人才引进为动力的经济发展引擎，汇集了省市级重点政务机关、著名企业等，使得区域发展迅猛，房价也呈逐年上涨的势头，2024年12月，板块内新房均价为17862元/平方米。
此外，值得一提的是，晋阳湖板块。2018年，晋阳湖板块的热度达到顶峰，成交面积、供应面积、成交均价等方面均创下新高，成交均价超过14000元/平方米。晋阳湖片区所有楼盘的业绩都异常火爆，包括部分品牌知名度不高的小楼盘。但从2019年下半年开始，全国楼市转头向下，省城楼市开启价格战。品牌房企在晋阳湖板块拿地投资的热度开始逐渐消退，整个片区的楼市没有耀眼的品牌热销新项目加持，楼价一度跌到12000元/平方米。2024年，晋阳湖公园“城市名片”“城市会客厅”等说法再次被提及，加之周边晋祠、天龙山、太山等知名景区完成改造升级，太原古县城、晋阳湖公园的文旅项目进一步完善，该区域在2024年再度翻红。目前，晋阳湖片区2024年12月的新房均价为14478元/平方米，在全城所有板块成交价排名第六。
B 想不到 北城核心区大热仅凭单一项目
除了南部的“一片红”之外，紧邻迎泽中心板块的北城核心板块，是省城北部唯一新房均价处于第一梯队的板块，2024年12月达到了22175元/平方米，甚至超过南边热门的龙城新区和南中环板块，成为全市新房均价最高的区域。这里又有哪些热门项目？
“北城核心区域有其特殊性，新房均价并没有很高的参考价值。”业内人士介绍，北城核心区域一般指的是建设路以西、滨河东路以东，南至府西街、北至北中环这一块区域，是太原的老城区之一。这块区域与迎泽中心板块类似，区域内近年来已经没有新地块挂牌，早已不是各大开发商着力发展的重点区域，该区域能在省城房价地图上名列前茅，原因在于区域内的老牌项目万达龙樾府。“作为一个老城区的成熟区域，北城核心区域可开发空间极其有限，近年来区域内住宅规划和改造基本停滞，这里的在售新楼盘可以说只有一个，就是万达龙樾府，区域内新房均价的涨跌都由它说了算。”业内人士表示，在刚刚过去的11、12月，万达龙樾府针对8号楼243—461平方米的住宅加推，目前其主推户型为170—280平方米的精装修房，售价在22000元/平方米左右，对于一般的刚需群体来说售价较高，区域内的新房均价可以说是由其一家扛起，对于准备购买新房的消费者来说，参考意义不大。
“五年前，北城核心的均价在15000元/平方米左右，同样是受到万达龙樾府的影响。在这里置业的业主，多是对太原老城区有情愫执念的客户，这里紧邻地铁2号线，商业、教育、医疗等城市配套齐全，而且有深厚的城市文化底蕴。”业内人士表示，该区域所属的杏花岭区内在售的新房项目都极少，且多数为价格万元左右的刚需盘，万达龙樾府作为区域内唯一的高端住宅，周边并无定位相同的竞品。而周边二手房建造年份较早，居住品质与新房有一定差距。地铁2号线运营后，万达广场、写字楼及周边小区热度升温，老城区的交通道路、绿化美化及旧城改造等基础设施提质明显，项目的稀缺价值更加明显。
C 意料中 多个板块内卷严重难返巅峰
除了上述上涨的板块，省城太原也有多个板块在近5年来一直不温不火，在楼市兴旺时曾量价齐升、辉煌一时。但进入2020年之后，急转直下，最新的新房销售均价与5年前相比几乎没有差别，甚至有所下降。
以三给片区为例，2018年，三给片区城中村改造用地控制性详细规划方案对外公示，涉及三给村、摄乐村、营村、芮城村、柴村共5个城中村，涉及总人口近两万人。规划中给予三给片区的城市定位为太原五大城市副中心之一，这里将建成集商业、现代服务业、娱乐、办公、居住为一体的稀缺型“公园式城市新区”。随后，知名房企纷纷入驻，让这一片区名声大噪，辰兴优山美郡、万科太原小镇、万科公园里、富力天禧城等楼盘先后面市。2019年，三给片区的新房销售均价达9200元/平方米，然而5年过去了，片区内的房价依然维持在这一水平，根据刚刚公布的数据，2024年12月，三给片区新房销售均价为7882元/平方米。
“三给片区曾经短暂地辉煌过，一些热门项目的售价都突破了万元，但是好景不长，楼市进入深度调整期后，区域内价格迅速回落。”业内人士介绍，2020年以后，三给片区曾经售价过万的各楼盘出现降标降配、缩小户型面积、价低工抵房大批上市等状况，房企以求快速回款。个别楼盘为了冲销量以团购价低名义售出大批房源，但项目正式开盘入市后，售价比团购价还低，引发大批业主退房维权。由此，购房人对三给片区楼市的好感降至最低点。“片区的地理位置与传统意义上核心区域还是有差距的，在大多数人的认知中，太原的主城区在南移。北城‘城市副中心’这一说法虽然在地方政府宣传中不断强化，但是入驻该片区房企‘自毁前程’的做法，不断擦掉了‘城市副中心’的美好标签。其次，这个板块的城市配套在完善升级，但是5年前规划蓝图中的不少招商大项目至今没有落地。这些未上马的大项目给区域前景带来不确定因素，影响了楼市信心。”
业内人士介绍，目前来看，三给片区楼市内卷严重是房价持续低位的原因之一，片区内缺少当下市场上品牌靠谱、产品过硬、运营能力出众的名企名盘，上述原因也是动物园板块、西中环板块、兴华板块等区域多年来不温不火的共性。而从楼价地图上看，个别板块的楼价比5年前有下跌。
D 难揣测 板块分化趋势继续热点区域要素增多
2024年以来，面对楼市的下行态势，太原市出台了多项政策以促进市场复苏回稳，楼市也出现了积极变化。根据最新发布的房价地图，2024年12月，太原六城区新房销售均价为13509元/平方米，相比年初的12265元/平方米大幅上涨。业内人士分析认为，从均价看省城楼市已经开始筑底回暖，但需要注意的是，改善型与高端型的项目销售占比逐月提升，热门板块的中高端项目销售向好带动了房价的整体升高。与此同时，市场需求端对优质产品、优质板块的定义更加复杂，单靠楼盘的传统营销很难改变需求端的印象。省城未来的热点区域在哪里，业界不好做绝对性预判。
记者查询历史数据发现，如果按照售价区间将省城各楼市板块分类，2019年，太原房价地图的27个板块中，新房均价超过16000元/平方米的仅有1个板块，14000—15000元/平方米的板块有5个，12000—14000元/平方米的板块有11个，10000元/平方米以下的板块为3个。而当年太原6城区新房销售均价为12117元/平方米，可以看到，多数板块的售价接近全市均价，也是当时市场的主力销售区间。
反观2024年12月的省城房价地图，板块缩减为23个，迎泽中心区、晋源新区等板块已无新房销售，而在剩余的板块中，均价在15000—23000元/平方米的板块为5个，13000—15000元/平方米的板块为2个，11000—13000元/平方米的板块为4个，万元以下的板块高达12个，对比2024年12月全市6城区新房销售均价13509元/平方米，仅有个别板块的售价与之接近，出现了“两头大、中间小”的纺锤型结构，板块售价两极分化严重，价位间的差距也越来越大。
“从当下的省城房价地图来看，高端项目与热门区域是相辅相成的，一方面好地段在交通、学区教育、医卫健康、基础设施、商业配套等方面更加优质，另一方面在当下市场，高端项目按时、保质的交付给区域带来人气滋养，推动区域持续火热。”业内人士介绍，省城太原的龙城新区板块、南中环板块等，多年来政务、商务、生活资源不断夯实，再加上实力房企持续多年的运营，众多高品质楼盘带来的配套资源和宜居的环境吸引、聚集了众多专业人才与高净值人群，这类人对高品质住宅的需求较大，导致这些区域的房价相对较高，甚至产生了一定的圈层效应。随着在售项目入住率的持续提升，在未来很长一段时间，这类板块的区域价值将继续提高，房价也将继续维持在省城楼市头部。
在当下的房地产市场，地段已经不再是唯一要求，房屋的品质、物业、配套都是影响房屋价格的重要原因，市场上仍然稳健运营的开发商，开始以“好房子”打动消费者，传统“地段论”已经逐渐被更注重居住体验的“新地段论”取代。业内人士介绍，以市中心的老旧小区为例，虽然交通发达，教育、医疗、商业等配套齐全，但从居住角度来看优势荡然无存，不仅物业服务水平和小区环境较差，小区配套设施、户型设计等都不符合现代人更高的居住需求，很多人开始逃离中心城区的“老破小”，选择在交通便利的新兴城区安家。此外，随着城市扩张，省城也出现了主城区与多个副城区的区域发展模式，随着各个新区域的发展，主城区的优势在慢慢减弱，地段好的差房子也逐步被市场淘汰。
目前来看，省城楼市回暖主要集中在好地段、好品牌、好项目上，非核心区其它房企项目依然存在大量房源待售。未来，随着一些核心区域项目即将开工、开售，省城楼市高端化还将持续，板块之间的分化也将进一步加剧。
来源：山西晚报
热门跟贴