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青岛东李的青铁芳华地，出来搞事情——10号楼12楼以下的特价房成交价定到了1万67每平，8号楼一客一议。（本文面积均指建面）

拿地价10170元/平，房子每平1万67，开发商还挣个锤子？

于是，很多人表示不解。

其实，这事儿并不突然，且都在预料之中。

而且，东李挖坑的事儿，也不是第一次了。很多人都想知道，这个坑，要挖到什么时候，究竟要挖多深？

本篇，咱们通过案例简单聊聊这个敏感而又明显的话题。

01 青铁芳华地，本来“抬轿子”，结果被挖了坑

5月2日，胡Sir发表了一个关于项目的笔记，并设了一个投票：

青铁芳华地，系青铁亲自操刀的几个项目之一，之前还有观海地、封华地和安澜地等项目。

观海地和封华地都属于100户上下的项目，销售速度相当快。但芳华地可是573户的项目，而且在楼盘混战的东李板块。

青铁芳华地位于金水路，这个地段大体属于东李的第一梯队。

除了项目西边据说会烧天然气的供热站及北面物流园外，其他如2号线地铁口、松乐汀和医院、公园等配套优势均优于东李大部分项目。

芳华地还做了大量客研，吸取了在售楼盘大户型难卖的教训，精准地把面积段定在了98~119㎡，而且南北向阳台、设备平台均有赠送面积。

照理说，这个项目定准了价格，或许能抢过森林公园、世园金茂府而“胜天半子”。

胡Sir在最初预估这个盘能走得动的定价：119㎡均价1.8万/㎡，98和108㎡均价1.7万/㎡。

理由也很简单：

1.首先肯定项目地段优于森林公园和世园，但东李板块仍然是存量市场，要想打赢零和游戏必须冷静定价，同面积的地段溢价不能超过1500元/㎡；

2.世园金茂府（120㎡售罄）、璀璨璟园的120㎡走通的定价是2万/㎡，去掉精装和五恒系统约3000元成本，也就是1万7/㎡。

别管芳华地如何掏面积，但世园会两个盘小户型对标的就是芳华地的119㎡产品。

——赠送面积策略是对竞品进行降级打击，而不是升维打击。

那么，芳华地119㎡的定价大约就是2+0.15-0.3=1.85万/㎡，小户型再下沉价格走量。

这种刻舟求剑的算法，并不是我们讲的，而是竞品和买房人逼出来的。

但是，毕竟芳华地的地价是10170元/平，还有商业和公共服务配套。留给青铁的楼地差只有五六千每平，哪个老板也不会同意。

而且更关键的是，铜川路以东和刘家下河的土地接下来怎么定价？地价还能否维持到1万/㎡以上？

因此，不管谁来青铁芳华地操盘，或都要帮铜川路后续土地“抬轿子”，更不能随意降价。

诸君，请记住“随意”二字！

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