金域华府的小两房，跌破历史新低！
最近，金域华府二期挂了一套笋盘，75平的小两房，总价155万，单价仅2.07万/平。
这个价格不仅创下小区挂牌新低，同时也比近期成交价低了6000-10000元/平。
经查看发现，金域华府二期的三、四房挂牌价和成交价格，依然保持在3万上下。
而其三房笋盘价格大概约2.6-2.7万，四房的价格则更高一些，大约在3万元左右。
据中介介绍，这套小两房是笋盘，算个例。
虽然是个例，但也暴露了核心小两房的困境。
所以，如果你正考虑买一套小两房，打算先上车的，那听我一句劝，还是慎重考虑考虑吧！
01
市场对小两房的需求萎缩
为何要慎重？
因为，小两房的需求在减少，流动性变差。
据58同城、安居客发布了关于2024年11月国民安居指数报告。
从全国用户找房户型分布可见，两房热度占比仅占7.6%，三房和四房分别高达45%、44.5%。
由此可见，随着买家需求转向改善，卖旧买新成为很多改善的首要选择。
两房的市场需求一直在萎缩，同时也有很多两房被淘汰出售。
以金域华府二期为例。在贝壳上可见，小两房的价格普遍低过三、四房，并且挂牌房源量比三、四房更多。
除了金域华府，在西平板块，像景湖时代城、格林小城，也是有类似情况。小两房的价格也相对较低，并且抛盘的不少。
还有中信新天地、景湖春晓等，也是两房率先刷新小区最低价。
那是不是说所有两房，都在走下坡路呢？
也并非如此，比如莞城的小两房，有学区加成，总价低又满足书包需求，往往比大户型更好卖。
这里反映出的是，至少核心板块部分两房产品的市场吸引力，确实有所下降。
02
客群变化导致，放盘价更低
导致小两房放盘价更低的原因？
其一，是客群变化。在投资客退散的时代，当前买小两房的群体，都是一些纯纯的刚需，自然对价格超敏感。
在供应已经充足的情况下，需求的减弱，又进一步加剧了这些两房之间的竞争。
这些两房业主，想把手中的房源成功脱手，自然只能不得不降价，从而导致放盘价大跳水。
其二，小两房产品功能空间太弱，尚难满足一家三口的居住需求。
对于一对夫妇而言，一旦家庭迎来了新生命，常常会需要父母来帮忙照顾，这时候原本的两房空间就显得捉襟见肘。
并且，在当下二手市场上，还有许多性价比极高的小三房，它们不仅提供了强大的功能，而且在价格上也具有相当的吸引力。
例如城市风景这两套房源，一套建面约80的两房，要价185.5万，另一套建面约80的三房，总价185万。
当前，大多数买两房都是作为一个过渡，一般5-10年内基本都要换房的。
因此，作为过渡性的小两房，其住房价值逐渐被削弱，这是不争的事实。
所以对于预算有限的刚需，小两房就更应该谨慎。
其实归根结底，买不买两房还是预算问题，就好像“我不买CBD大平层，是因为我不想吗？”
诚然，两房总价更低，无疑是让更多人更容易上车，但如果考虑到家庭结构问题，小三房功能性确实完胜两房。
每个人买房的实际情况不同，但在同等环境条件下，在三房和两房之间选择，还是尽量选三房。
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