前几天，克而瑞发布了2024年全国楼市盘点。根据克而瑞的预测，2024年商品房销售额为：
9.6万亿。
好消息是：这依然是一个规模近十万亿的市场；
坏消息是：同比降幅扩大了8个百分点。
未来楼市到底会回暖还是继续震荡下行，或许仍存在不确定性。但对于房企们来说，在如今这个时点，刀刃向内，向管理要效益，仍然是标准动作之一。
就在最近，艳姐获悉：
地产央企大悦城，再次开启了它的组织变革之路。
之所以说是再次，是因为他们在去年4月就已经启动了一轮组织架构调整，关键词是区域整合。
这次组织架构调整的关键词依然是区域整合，7大区域公司整合为4个大区，并且换防了多位80后区首，变动力度还是比较大的。
01
再聚焦
区域公司7变4
具体来说，大悦城将原来的7大区域公司整合为4个大区：
① 裁撤西北区域、南京区域、海南区域，保留北方大区、华东大区、华南大区、西南大区；
② 西北区域、济南事业部划归北方大区，本部设在北京；
③ 南京区域划归华东大区，本部设在上海；
④ 海南区域划归华南大区，本部设在深圳。
可以看到，大悦城此次组织架构调整有一个明显特征——区域聚焦，将有限的资源集中到能带来更多业绩和效益的区域，提高企业的效率和竞争力，实现企业的发展目标。
随着此次组织架构变动，大悦城也任命了多位新区首。
田佳琳出任北方大区总经理。
北方大区是大悦城的大本营，是大悦城的战略高地和重点深耕的区域。作为大悦城副总经理，田佳琳此次直管北方大区，可以说是重任在肩。
田佳琳（图源官微）
田佳琳是一位80后，清华大学本硕，2006年8月进入大悦城的前身中粮地产，早期一直在华南区域工作，最初担任的是深圳公司厦门中粮·鹭江海景项目工程师、副经理。
根据中粮地产2008年的公告，中粮·鹭江海景全盘销售收入2.6亿，税后净利润约8000万，税后投资利润率为69.74%，业绩相当可观。
在一线做得不错，田佳琳后来晋升深圳公司总经理助理。此后还出任过上海公司总经理助理、副总经理。2017年前后，田佳琳先后出任成都公司常务副总经理、西南区域常务副总经理；2021年9月升任大悦城副总经理，2024年1月任华南大区公司总经理。
此次田佳琳被委以重任，大概也是出于其过去在销售业绩方面的突出表现，让其带领北方大区更上一层楼。
此外，李平留任华东大区总经理。
李平同样是一名80后，毕业于清华大学，工程师出身。2004年8月进入中粮地产，早期的工作履历都是在海南公司。
李平（图源官微）
从三亚中粮·公主郡项目经理做起，李平一路晋升为海南公司总经理助理、副总经理，苏州公司总经理。
2020年1月，李平晋升为苏南区域公司总经理；2021年6月，任上海大区公司总经理；2021年9月，升任大悦城副总经理。
从大悦城的年报可以看到，前几年大悦城在苏州、上海也都有不错的成绩。此次李平兼任华东大区区首，也是在情理之中。
另外，马千里任华南大区总经理。
马千里是一名85后，2006年加盟中粮，之前担任过华中区域总经理，去年4月，在华中区域被整合后转任华南大区常务副总经理，直到此次履新总经理。
马千里（图源官微）
华南大区也是大悦城的业绩粮仓，2024年上半年，华南大区（华南+海南）营收同比增长近30%，贡献了大悦城约22%的营收。
任命这样一位年轻的管理人员，可见大悦城对其能力的认可。
最后，姜广泽留任西南大区总经理。
姜广泽是中粮体系的“老面孔”，于1993年就加入中粮，曾是大悦城浙江区域总经理，去年4月组织架构调整后调任西南大区担任总经理。
姜广泽（图源官微）
西南大区也是大悦城重点深耕的地区，仅在西南的重庆、成都就有20多个项目在售。未来也将会持续为大悦城贡献业绩。
可以看到四大区首几乎全部是80后配置，很显然央企高管年轻化已经是核心趋势。
他们上任后，将带领各自区域走向何方？时间会告诉我们答案。
02
组织架构调整背后
其实大约在8个月前，大悦城就已经进行了一轮组织架构调整。
在那次的调整中，大悦城从“10个区域公司+4个城市公司+4个事业部”整合为“7个区域公司+4个城市公司+1个事业部”。
当时，东北区域调整至北方大区；浙江区域调整至华东大区；华中区域的武汉调整至西南大区、长沙调整至华南大区。
对于更高层的轮换，艳姐也注意到，去年大悦城前董事长周政因贪腐被公诉，前总经理曹荣根主动投案。良币驱逐劣币，大悦城上下亟需组织优化、人才升级。
事实上，区域整合是这几年房企组织架构调整的主旋律。他们大多会通过整合相邻的区域公司来缩小管理半径，提高运营效率；或者裁撤业绩不理想的区域公司，将资源聚焦优势区域进行深耕。
房企们目的非常明确：活下去，活的更好。
此次大悦城进行组织架构调整，艳姐认为主要出于以下3点战略考量：
① 行业大环境影响下，刀刃向内是必然。
区域整合的标准还是业绩表现。像东北、西北、华中等区域这几年市场下滑比较明显，而像华东、华南、西南等传统的优势区域，城市间的分化也非常明显，房企顺势调整也是情理之中。
毕竟在近期，不仅是他们，包括招商蛇口、万科、中交地产等房企都进行了架构调整，这是整个行业大势所趋。
大悦城在这个节点进行组织架构调整，也是顺应市场所做出的及时反应，要度过寒冬期，就必然要持续强化组织活力，进行组织架构调整和人才管理升级。
② 聚焦深耕重点区域，提升运营效率。
战略决定组织，组织，也间接反映战略意图。大悦城这次的区域整合，也能看出他们下阶段的投资路径和深耕区域所在。
其实从2022年开始，大悦城就放缓了拿地节奏。
|2019年至2021年，大悦城拿了56个项目，计容建面约1283万㎡，总土地款超600亿，平均每年近20个项目；
|2022年拿了8个项目，花费96亿；
|2023年拿了3个项目，花费63亿；
|2024年上半年公开市场拿了3个项目，花费15亿。
对于现阶段房企来说，将重点放在深耕区域和存量项目上，自然也意味着不再需要这么多的区域公司和城市公司。
上海中粮海景壹号（图源官网）
这样做一方面能够集中资源和精力在深耕区域做精做强，提升市场竞争力，另一方面也可以避免浪费不必要的人力和物力，提升运营效率。
这次变革后，大悦城大概率会聚焦深耕北京、上海、深圳、杭州、西安等一线和强二线城市，加快重庆、成都等地存量项目的去化。
③ 企业人才进一步年轻化，激活一线战斗力。
总体来看，大悦城还是一家偏向于年轻化的公司，公司管理层中，80后占比超过一半。
事实上，大悦城启用年轻人进入管理团队其实早在多年前就已经开始了。
2021年9月，田佳琳、李平分别从西南区域公司总经理、上海大区公司总经理晋升为大悦城副总经理。
此次新上任和留任的区首，也大多是80后，基本都是从一线岗位一步一步用业绩说话，并最终走到管理层的序列。
队伍年轻化是企业长期战略，是激活一线战斗力的关键，而要让年轻人迅速成长并担当重任，就需要不断为他们提供新的舞台和空间。
因此，大悦城提拔年轻才俊，也是一种对未来市场的提前布局。
03
轻装上阵
大悦城的韧性
艳姐想说，组织架构调整只是结果，提高组织运营效率才是本质目的。
大家这两年都在说行业在持续筑底，但这个“底”究竟在哪里，恐怕没几个人能说得清。
面对未来的不确定性，要取得确定的增长，大悦城的韧性到底在哪里？
大悦城给到的破局思路是：守正、变革。
① 经营性业务进入收获期
如果大家仔细看的话，会发现这几年行业有一个明显的趋势，房企们大都在强调甚至发力经营性业务，经营性业务也被房企们视为穿越周期的利器。
大悦城的核心业务仍然是住宅开发业务，不过他们在9年前就基于大资管战略打造商业项目，逐渐实现“投融建管退”资本闭环，通过大资管盘活存量资产，提升资产运营效率和盈利能力。
经营性业务，正在成为大悦城动能换挡的新引擎。
上海静安大悦城（图源官网）
去年上半年，包括购物中心、写字楼与产业地产、酒店与长租公寓在内的经营性业务，实现营收31.5亿，虽然有小幅下降，但相比于开发业务13.66%的毛利率，经营性业务毛利率高达61.91%。
像购物中心，34个在营项目体量超370万㎡，平均出租率94%；写字楼、产业地产、酒店与长租公寓的平均出租分别为91.7%、98.2%、95%。
另一个维度来看，大悦城商业项目的运营质量也受到资本市场的青睐。
去年他们以成都大悦城为底层资产，发行了首支消费REITs，网下询价认购倍数3.067倍，公众发售认购倍数2.73倍，开售当日即提前结束公众发售，最终募资33.23亿。
② 聚焦核心城市释放发展势能
艳姐在前面提到，大悦城这次组织架构变动的核心是区域聚聚，也就是深耕一线及强二线城市。
大家知道，一线、强二线城市是人口流入的主要区域，也是房地产市场潜力最大的区域。谁能在市场震荡下率先完成聚焦深耕和货值换仓，无疑就能抢得先机。
深圳中粮·天玺壹号
从城市贡献来看，去年上半年，大悦城在北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、西安、成都、重庆9个城市销售占比超76%。
土储结构上，去年上半年新增4个项目，建面约49.67万㎡，权益地价28.55亿，全部位于杭州和西安。同样是上面9个城市，土储占比超过一半。
艳姐认为，行业利润率虽然维持下滑趋势，但一、二线城市的流速和利润还是有足够的保证。大悦城的进一步聚焦深耕和货值换仓，发展势能也将进一步得到释放。
③ 城市更新业务跑出加速度
这两年一线，甚至二线城市楼市一个重要的趋势是“增量建设”向“存量更新”的切换，城市更新已经成为头部房企优质项目的重要来源渠道。
其实大悦城是城市更新领域的早期玩家，早期主要集中在商业地产领域，不过每一个项目都能成为区域甚至城市地标。
像2010年投入运营的上海静安大悦城，原为苏河湾第一个商业项目的新梅太古城，大悦城收购后通过引入双首层概念、屋顶摩天轮等，成为上海独具时尚魅力的商业地标。
还有北京中粮·置地广场、西安大悦城、杭州运河文化艺术中心等等，也都是大悦城城市更新的代表项目。
不过艳姐也观察到，在商业地产城市更新之外，近几年大悦城也在加速布局住宅地产城市更新项目。
像上海虹口的中粮北外滩壹号，将海派元素融入立面，每一个细节都呈现出高级的定制感，颜值非常在线。
中粮·北外滩壹号效果图过程稿
艳姐认为，依托中粮的产业资源优势，以及大悦城在商业地产领域的投、融、建、管、退的实力，大悦城未来在城市更新方面还是有诸多看点值得期待的。
结语
在商业地产领域，我们看到了大悦城的地标塑造能力。而在住宅地产领域，大悦城也曾在上海、深圳等地打造过“壹号”系的地标作品。
行业震荡下行，大悦城也面临不小压力，去年前3季度归母扣非净利润亏损16.25亿，同比扩大187%。
在这个时点，组织优化、人才升级、练好内功，让企业拥有超强的耐力和活力，是大悦城面临的首要课题。
就像大悦城在新年献词里说的那样：磨砺始得玉成、笃行方能致远。
艳姐也相信，眼里有光，目光所及皆是星辰大海。
2025年，大悦城的新征程仍然值得期待。
主编：张艳
责编：Eric
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