当下的楼市正置身于一个重大变革周期之中，毫不夸张地讲，这里面的门道繁多，在买房这件事上，很多人都未能选对，甚至可以说 99%的人都买错了房子。倘若你想在如今楼市下行且新规频出的关键节点买到正确的房子，那么接下来我所讲的内容，你务必要仔细聆听。
咱们不妨将当下楼市的大变革，形象地类比为当年黑白电视机被淘汰，彩色电视机取而代之的巨大转变。所以，你买的房子究竟是即将淘汰的黑白电视机，还是顺应时代的彩色电视机，这至关重要，直接关乎房子未来的价值。
要把这个趋势讲清楚，得先从农民进城说起。回顾过去，房地产行业之所以能取得巨大发展，很大程度上依赖于大量人口进城这一因素。不过，随着城市化率的逐步提升，你会发现，农民进城的人潮越来越小，发展到最后，进城和出城的人数将会近乎平衡，也就是说进城的人流量即将停滞。
这里有个关键问题，一旦没有新增人口流入城市，没有了人口增量，那城市里新增的刚需房又能指望谁来接手呢？此时，不论是普通购房者，还是房地产业内人士，都得好好思考，未来该买什么样的房子，又该建造什么样的房子。
在回答这个问题之前，咱们先来梳理一下农村人口是如何一步步进城的，以及进城人流量何时会停止。农民工进城经历了四个阶段，农村劳动力解放后，城乡收入差距犹如一块巨大的磁石，吸引着农村劳动力涌向城市。
但真正让农民工进城大潮达到巅峰的，是上世纪 90 年代房地产行业在全国的蓬勃兴起。那时，全国各地大兴建设，房地产行业不仅自身迅猛发展，还带动了众多相关行业，社会上涌现出海量就业机会，仿佛打开了一道洪流的闸门，农民工进城大潮汹涌而来，房地产行业也借此东风实现了飞速发展。这些进城的农民工，逐渐成为城市常住人口，住房需求逐年递增，且愈发旺盛，本质上是农民工进城带来的庞大住房需求在推动。
可能有人会问，农民工为什么要进城？是因为城市生活条件更好吗？
其实并非如此。从根源上讲，吸引农民工进城的核心原因是城里打工的收入远高于农村种地。然而，时移世易，如今的情况已发生重大变化。随着城市化率不断提高，农村人口日益减少，相应的人均耕地却越来越多。大家不妨想象一下，当农村种地收入与城市打工收入逐渐接近时，农村人进城的动力必然下降，而且这种情况在未来大概率会出现。
给大家分析一下，我国目前总人口约 14.1 亿，若按 80%的城镇化率计算，农村人口约剩 20%，即 2.8 亿左右，再剔除老人和儿童等非劳动力群体，劳动力约占 1/3，大概 1 亿左右。而我国当前城市化率处于 64.5% - 75%区间，距离 80%仅剩 10% - 15%的空间，若按每年 1%的城市化进程速度计算，仅剩 10 - 15 年，城市化进程就将基本完成，届时人口流动将趋于平衡。
说到这，或许有些朋友会问，分析这么多有何实际意义？其实如果你打算买房，无论是自住还是保值，意义都极为重大。若你理解了上述逻辑，就会明白当下剩余的城市化进程空间极为有限，进城人潮确实越来越少，也清楚了进城潮流停止的真正缘由。
再看看城市里的状况，早期进城的人大多已有自己的房子。在此情况下，若继续大量新建刚需房，又有多少人会购买呢？毕竟城里人大多有房，购房主力军减少，购房热潮消退。
另一方面，随着城市居民家庭收入结构变化，收入增加，改善住房条件的需求日益高涨。所以，很多城里人会卖掉早年购买的刚需房，去置换更好的房子，如此一来，市场上的刚需房数量增多，而接盘者减少，出现供大于求的局面。可以想象，刚需房的价格走势会如何？
与之相反，改善型的好房子在未来会逐渐成为更多人的刚需。简单来讲，20 年前买房只求有个栖身之所，如今则不同，人们追求住上好房子，从有房住向住好房转变，这是当下房地产市场的最大变化，意味着好房子未来会有更多机会，无论自住还是保值都更具优势。
那到底什么样的房子才算改善型的好房子呢？
我来谈谈我对未来好房子的定义，其实很简单。未来的好房子，更多要从人的角度考量，看其能否给居住者带来舒适体验，居住环境是否健康，设计是否环保绿色节能，是否具备智能科技等要素，这些都是实实在在对人有益的方面。
而以往评判好房子，多关注房子本身的条件，如户型设计、周边配套设施、小区规划景观等，侧重于房子硬件方面。您看，这两者有着本质区别。若遇到一个房子，既能具备上述对人的益处，又能兼顾户型、配套、规划、景观等优点，这样的房子才是真正的好房子。
综合上述内容，关于进城人口的趋势以及未来买房的趋势，我想已经阐述清晰。再多说一句，人口流入型城市的改善房，未来保值性会更强，甚至可能增值。而人口流出型城市的房子，价格下跌恐难以避免。所以，如果你有买房打算，无论是自住还是保值，都一定要将这些因素考虑在内。文化有其自身发展规律，不以人的意志为转移。同理，城市化进程是客观存在的，它决定了进城人口会越来越少，人们对刚需房的需求必然下降，而改善居住条件的需求已成新趋势，这也是无法改变的客观事实。
但请务必记住，即便买了我所说的好房子，至多起到保值作用。如今还想通过投资房地产赚取巨额财富，中国楼市将不再有这样暴富的投资机会。
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