三季度末以来，中央推出一揽子增量政策，社会预期的改善和市场信心提振，也为商业地产市场平稳度过调整期提供有力支持。
财政政策重点聚焦于缓解地方财政和融资压力，增加地方自主财力；货币政策重回宽松，有效满足市场资金需求、提升市场流动性；资本市场改革深化，通过吸引中长期资金入市，为创新型企业提供便捷融资渠道，提高市场稳定性与资源配置效率。
商业地产持续深化调整
房地产投资市场方面，2024年广深两市房地产大宗交易录得总额207亿元，较2023年下降31%，其中广州交易额为90亿元，深圳为117亿元。2024年的交易统计中，酒店类型的大宗交易占比有所扩大。
在租金下降、收益率上调和空置上升等多重因素的影响下，资本值降幅较为明显。资产价值的下降使物业的负债率也发生变化，在减低负债的压力下，在售面积体量对比2023年增加30%。据仲量联行统计，现有存量中中心区可售优质资产体量约为247万平方米，包括办公楼132万平方米（含3年内交付），在运营的商业购物中心70万平米，酒店45万平方米。当中，优质可售办公楼资产集中于天河、海珠、越秀三个成熟区域，占三区办公楼存量约16%。
随着市场环境的变化，投资者也更加注重评估物业的抗风险能力。具备优质租户、地段优越、配套设施完善的物业项目，往往更能获得投资者的青睐。这类物业的优势不仅在于能够提供稳定的现金流，更在于其较好的抗风险能力，能在经济波动时保持稳健表现。
仲量联行华南区投资与资本市场部总监卢盛表示，“优质房地产物业仍然是众多资产投资中风险相对较低的资产配置选择，它的经营稳定性、流通性、金融属性仍然保持市场优势。预计中心区或将有大宗物业交易出现，将引领投资信心逐步恢复，带动市场回稳。”
甲级办公写字楼市场方面，据仲量联行统计，广州全年甲级办公楼新增供应约33万平方米，同比下降55%，主要分布于新兴子市场。截至四季度末，全市甲级办公楼空置率约为21.0%，同比下降0.4个百分点。
需求方面，结构性调整趋势更加显著。三大传统租户支柱行业中，金融、专业服务业租户需求整体保持审慎态度，大面积租户租赁决策较为保守。证券、基金、保险等传统金融业以及留学服务机构等细分行业需求活跃度相对较高，但主要集中于中小面积段。
与此相对，在游戏、新媒体、数字商务服务等细分行业的带动下，科技互联网行业需求动能不减。仲量联行广州商业地产部资深董事江婧丽介绍，科技互联网企业占2024年新增租赁面积的34%，约为专业服务业的两倍、金融的三倍。
此外，华南非保税物流仓储市场方面，2024年华南五市（广州、深圳、东莞、佛山和惠州）非保税物流仓储市场连续第二年录得超过200万平方米的净吸纳量，这一数字在全国范围内处于领先水平。仲量联行广州产业与物流服务部董事杨靳一表示，华南地区的产业链和供应链优势有望继续支持跨境电商企业在新兴海外市场持续扩张，同步优化华南地区物流仓储网络布局。华南五市非保税物流仓储新增供应量预计将在2025年创历史新高，其中佛山和东莞预计新增供应分别破百万平方米。
打造广州特殊资产管理新模式
日前举行的中央经济工作会议明确提出，必须统筹好做优增量和盘活存量的关系，全面提高资源配置效率。广州积极探索闲置、低效资源整合途径和管理模式，推进各类既有建筑的活化利用，优化公共空间功能，进一步丰富和提升了存量资产功能和资产效益。
近日，由大湾区特殊资产赋能服务平台和仲量联行共同撰写的《革故谋新：打造广州特殊资产管理新模式——国有不动产篇》白皮书对外发布，白皮书以非地产主业国有企业存量不动产的运营问题为着眼点，深入剖析破局之道，打造了低效无效资产（以下简称“两资”）预警防范机制和不动产盘活提升标准流程两大工具；提出国企需要配套搭建全面科学的不动产管理体系，以合理战略导向和充分业务功能构成，支撑不动产高效管理。
白皮书为国企有效管理运营不动产、实现保值增值提供了一种具体可行的实操办法。该方法通过建立国企不动产管理体系的新范式，鼓励国企利用多种渠道和方法推动资产更新改造与高效运营，从而获取长期稳定现金流，实现国有资产保值增值。同时，通过激活和利用存量国有资产，不仅能够提升国企的品牌价值，展现其社会责任和担当，更能在市场上形成积极的示范效果，推广更为科学和系统的不动产运营理念。
仲量联行华南区董事总经理吴仲豪指出，从“城市运营”的理念出发，通过整合各方资源和参与者，结合创新驱动的不动产管理及物业改造策略，不仅可以焕新城市面貌，优化城市产业功能布局，促进就业、增加地方政府财税收入，还能够推动经济高质量发展和内涵式增长，实现城企共赢的良性循环。
采写：南都·湾财社记者 王艳玲
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