政府正在协调开发企业应对挑战，推动烂尾项目复工，并对存量闲置土地进行全面梳理，精准盘活。
中房报记者 孟双奎 成都报道
都江堰进一步发力文旅产业迹象明显。
2024年12月30日，在成都市文化广电旅游局和都江堰市人民政府主办的“立园满园‘链’动未来 都江堰市文旅招商推介会”上，包括银杏颐湖艺术酒店及东软医教文旅数字艺术综合体等在内的7个重点文旅项目成功签约，规模超过13亿元。
然而，在这光鲜亮丽的签约背后，都江堰市的文旅地产项目却面临着诸多挑战。
中国房地产报记者近日实地走访了都江堰市的多个文旅项目，发现不少项目存在土地开发缓慢、烂尾等问题。香颂湖国际社区，这个占地2200亩的庞大项目，自2007年拿地至今已历经17年，但仍有大片土地未得到开发。在售楼中心，销售人员对于项目的开发进度含糊其辞，无法明确说明还有多少土地未开发及何时开发。
同样的情况也出现在同心青城里和青城365南院等项目上。这些项目虽然地理位置优越，拥有得天独厚的自然景观和文化资源，但土地开发进度缓慢，导致大量土地资源闲置。
更为严峻的是，一些项目已经烂尾多年却无人问津。蓝光青城河谷国际度假区和宝信青城等项目，由于资金链断裂或市场变化等原因，已经停滞不前。
值得注意的是，都江堰市的土地出让并未因此减速。自2015年以来，都江堰-青城山板块已成为成都文旅地产市场的热门板块。尽管2021年下半年房地产市场进入下行期，都江堰的土地出让却呈现出加速趋势。从2018年初至2021年11月31日，都江堰共成交土地约4303亩，位居成都郊区各区市县之首。然而，随着大量土地进入市场，新房库存逐渐积压，去化周期延长。
都江堰市虽然拥有丰富的旅游资源和宜人的气候，但人口基数较小且流入趋势不明显，这难以支撑大规模的文旅地产发展。同时，与同为旅游城市的乐山市相比，都江堰在游客接待量和旅游收入上还存在较大差距。如何解决“停下来、住下来”的问题，成为都江堰文旅地产发展的一大难题。
面对这些挑战，都江堰市政府正在积极采取措施。都江堰市委宣传部表示，政府正在协调开发企业应对挑战，推动烂尾项目复工，并对存量闲置土地进行全面梳理，精准盘活。
文旅地产项目乱象纷呈
香颂湖国际社区位于都江堰市青城山镇聚青路5号。记者进入大门后驱车约10分钟才到达位于一片湖泊旁的售楼中心。
查询公开信息得知，香颂湖国际社区总占地2200亩，采用国际领先的PUD模式分7期开发，将打造建筑面积约80万平方米的低密度欧陆小镇，可满足3万余人居住。该项目开发商为成都香颂置业发展有限公司，其名下显示有9条国有土地受让信息，发布或签订日期分别为2007年9月5日和2008年1月8日，总面积702460平方米。从拿地至今算下来已历经17年，但该项目仍有大片土地未开发。
香颂湖国际社区项目沙盘。孟双奎/摄
在售楼中心，一位销售人员对于项目目前处于第几期开发状态无法说清，指着沙盘模型说二期三期都有，高层洋房还有部分在售。至于那些大片未开发土地，该销售人员说与已建成房屋都做了围墙进行隔离，对业主的居住不会产生影响。具体还有多少土地未开发及何时开发，她说自己也不清楚，要看公司怎么安排。
在青城山川西旅游环线药王路口，记者看到一块写着“现房合院”的红色广告牌，这里同心青城里项目。在青城里营销中心，销售人员说虽然房屋产权只有40年，却是民水民电，居住成本并不高。记者从企查查得知，同心青城里项目由都江堰市同心置业发展有限公司开发。该公司名下共有3条土地出让信息，合计约490亩，土地用途均为“其他商服用地”。最早1宗地块于2012年12月获得，约定竣工时间为2017年1月；另两块地于2016年5月获得，约定竣工时间均为2018年12月。时至今日，该项目仍有大量土地未开发。
在青城365南院售楼部记者看到，该项目土地于2013年取得，使用权人及建设用地规划许可均为中铁二局都江堰青锋置业有限公司。2020年，该项目办理了建筑工程施工许可证和商品房预售许可证，但该两证持有人已变为都江堰市青城旅游开发有限责任公司。据了解，两公司均为中铁二局房地产集团有限公司子公司，但中铁二局都江堰青锋置业有限公司已于2017年11月注销。对于几个公司之间的转换与变更，销售人员说他们也不清楚具体缘由，只说项目是中铁二局开发，央企背景值得信赖。
蓝光青城河谷国际度假区项目占地231亩，同属青城山片区。2014年年底，蓝光地产通过置换方式取得蓝光青城河谷项目地块的开发权。项目主要以养生住宅、退台洋房及古镇商业街为卖点，此前曾高调宣传汇聚了养生保健、文化活动、营养膳食、金管家服务、养生主题客服、运动休闲、医疗服务七大功能体系。
蓝光青城河谷国际度假区项目现场。孟双奎/摄
记者日前实地探访发现，蓝光青城河谷国际度假区项目一大片土地被铁皮围栏包围着，里面多栋房屋框架已建成，围栏门头上“成都建工第八建筑工程有限公司”及“蓝光BRC”字样的大门破败不堪，多块施工标志牌已全部“洗白”，字迹已看不清。据了解，自项目母公司蓝光发展于2023年6月6日在A股退市以来，多个子公司和项目相继被曝出破产清算的消息，而蓝光青城河谷项目目前是否进入破产清算还不得而知。
距蓝光青城河谷国际度假区项目仅几公里，记者看到又一处被围栏围起的大片土地，里面零星的几栋未完工房屋矗立着，围栏外张贴的“国有企业 责任地产”宣传标语格外扎眼，这就是宝信青城项目。该项目产品涵盖度假酒店、花园洋房、度假中心、商业集群、康体养生等多重业态，主打80~90平方米的小面积洋房，总价最低不到100万元，在开盘之初也曾引起市场较大关注。但如今，这个号称国企参与开发、央企承担施工、引进希尔顿酒店旗下品牌运营管理的项目停工已近一年，仍无复工迹象。
“停下来、住下来”
由于拥有丰富的文化及旅游资源，加上宜人的气候，自2015年以来，都江堰-青城山板块已成为成都文旅地产市场供需的绝对“一把手”。随着2021年下半年房地产市场进入下行期，都江堰-青城山文旅地产项目销售也缩水严重，但都江堰的土地出让不仅没有减速，反而有加速迹象。
从锐理数据可以看到，从2018年初至2021年11月31日，都江堰共成交土地约4303亩，无论是成交宗数还是面积均居成都郊区各区市县第一。自2021年下半年开始，都江堰开启了一波大规模的“城市营销”推广及宣传攻势，通过对多个机场、地铁、官媒官微的广告投放及多家城市大V等媒体的深度合作，在宣传和推广都江堰城市品牌形象的同时，也进一步推动了多宗土地成交。仅在2021年12月27日，都江堰12宗住宅用地同时挂牌，合计面积656亩，最终全部成交。
2023年10月，在成都市举行的2023重点片区城市价值推介暨合作协议签约活动现场，都江堰做了专门的项目推介。会上，划定都江堰片区、玉堂片区、青城山片区三个子片区为都江堰世界旅游目的地重点片区，并发布三大片区资源清单，合计约3981亩土地将陆续入市。其中，地处青城山门户的青城山片区共发布24宗约2510亩土地资源清单，而上文提到的香颂湖国际社区、同心青城里及青城365南院等项目均属青城山片区。
但2023年都江堰市国民经济和社会发展统计公报显示，都江堰年末公安户籍户数24.19万户，户籍人口62.16万，年末全市常住人口71.54万。而从此前3年常住人口数据来看，2022年为71.5万，2021年为71.7万，2020年为71万。由此看来，都江堰不仅人口基数较小，而且人口流入的趋势也并不明显，这样的数据难以支撑都江堰大规模的文旅地产发展。
从旅游产业数据来看，都江堰市2023年全年接待游客2864万人次、实现旅游收入398亿元。而同时期同为旅游城市的乐山市共接待游客9144.69万人次，实现旅游收入1200.19亿元。
如何解决“停下来、住下来”是都江堰无法回避的难题。
同时，据克而瑞四川数据发布的2024年10月成都各区域新房存量去化周期显示，都江堰与大邑、金堂、蒲江、简阳这些成都远郊区县在去化周期方面均接近或大于24个月，显示新房库存较高且流速较慢。
都江堰某房屋中介公司王先生介绍，主要在于都江堰离成都主城区实在太近，高铁仅十几分钟，开车也仅几十分钟。去都江堰的要么是成都本地人就近玩耍，要么是外地来成都旅游时顺道去看看都江堰。对于成都市民来说，如果投入几十万元甚至上百万元只为买套房过周末，显然难以下手。而对于外地或省外客户来说，如果要在都江堰买房定居或养老，旅游城市的消费习惯、城市配套功能不够完善等，都是影响其置业决策的重要因素。
对此，都江堰市委宣传部在回复记者采访时表示，受宏观经济及房地产市场影响，都江堰市积极协调开发企业应对挑战，蓝光青城河谷项目预计今年内复工，宝信青城项目力争今年上半年复工。目前，按照成都市“专项债”政策相关要求，已对存量闲置土地进行全面梳理，待成都市具体操作细则出台后，将依据土地闲置原因、企业意愿等实际情况综合施策，精准盘活。
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