市场分析
年底翘尾，12月北京二手房成交量再破两万套
2024年9月30日，北京大幅度放宽限购，降低首付、降低利率等，一系列政策利好发布带动了楼市走强。10—12月连续三个月北京二手住宅成交量环比上涨。北京市住建委的网签数据显示，12月北京二手住房网签成交量突破2.1万套，创下了近21个月以来的最高纪录。环比11月增加了15%，同比2023年12月更是大幅增长66%。
2023年3月，北京二手房成交量22912套，站上高点，因为叠加了疫情积压的需求、以及入学购房需求，彼时的月成交量达到了22192套。此后，二手房的月度成交量开始下滑，单月的成交量一直在1.5万套以下。一直到今年7月，单月成交量终于站上1.5万套。8月、9月成交量在1.4万套。四季度成交量持续上行。
2024年北京二手住宅共计成交175678套，比2023年的155433套多卖了20245套，同比增长超13%。二手房市场以价换量，迎来成交量的波动上涨，从新政的成效来看，对于二手房的影响也大于新房市场。契税、增值税的下调，降低了购房成本，北京二手住宅挂牌量开始下降，供求关系正在转变。
新房市场四季度“止跌回稳”，产品力全面升维
据CRIC数据监测显示，2024年北京新建商品住宅（含普通住宅、别墅，不包括共有产权房）新增供应31943套，同比2023年下降23.5%；成交37889套，同比下降24.2%；成交均价56965元/平米，同比下跌6.3%。
2024年12月北京新建商品住宅新增供应1525套，环比上涨8.2%，同比下跌74.4%；成交5333套，环比上涨18.3%，同比上涨22.5%；成交均价58918元/㎡，环比上涨3.2%，同比微涨0.7%。
2024年，楼市呈现复杂而多变的特点，北京从政策端到产品端不遗余力支持楼市平稳健康发展，形势整体向好。2024年11月22日，北京规自委发布了《北京市高品质住宅设计导则》试行版。根据这份文件内容指引，未来北京住宅的产品力，将会迎来全面突破与提升。此前只在部分试点项目中出现的大阳台、架空层、风雨连廊将有机会出现在更多的新房项目中，今后北京的“好房子”会越来越多。
北京楼市一季度末小阳春姗姗来迟，成交迎来一波放量。随着二季度北京发布优化调整房地产市场政策，下调购房首付比例和房贷利率，市场信心得到了进一步提振，成交继续回升。然而，新政利好效应在进入三季度后逐渐减弱。不过，随着9月美联储宣布降息后，央行也宣布降息，北京也于9.30发布最新楼市放松政策，进一步降低购房门槛，激发购房需求，这为2024年四季度的北京楼市带来期待，新建商品住宅、二手住宅成交量连续三个月的回升，也为2025年的市场预期带来积极反馈。
成交规模同比缩量，土拍热度分化加剧
2024年全年，北京共计成交41组住宅用地，成交总金额1554亿。数量方面与2023年的61块相比，明显缩量。土拍收入较23年的1741亿减少187亿，降幅10.7%。
优质地块占比提高，2024年成交土地楼面价较2023年提升了3441元/平。受供地结构和部分地块限价取消双重影响，土拍冷热分化明显，优质核心宅地溢价率触顶，多数地块低溢价或底价成交。
整个2024年，北京土拍超百亿有3组地块。两宗是朝阳酒仙桥组合供地，同一区域，不同板块打包卖地的形式，虽然算作两宗地，却能分出来5个住宅项目。此外，中海拿下的丰台万泉寺地块，成交金额高达110.54亿，是唯一单个地块成交破百亿的存在。
虽然整体成交量缩减，但回顾2024年，仍能发现一些积极向上的信号。得益于一系列政策红利、限制松绑，土拍市场重新回归市场化竞争，热度开始攀升。2025年伊始，海淀朱房村2宗宅地竞拍，地块未设置地价上限，也没有设置未来商品住房的销售指导价。其中，0029地块经过170轮竞拍，最终由中铁置业+招商+华润竞得，成交价91.52亿元，溢价率17.33%，楼面价约8.92万/㎡；0030地块经过243轮竞价，由建发以90.404亿元竞得，溢价率25.04%，楼面价约9.5万/㎡。作为北京2025年首次土拍，以高热度落下帷幕。此前海淀功德寺2宗地均达到15%溢价率触顶摇号，最终由绿城、越秀摘得。
榜单解读
中海发展、北京城建、华润置地位列2024年北京房企销售金额权益榜前三；
中海发展、华润置地、中建智地荣膺2024年北京房企销售金额流量榜三甲；
中海发展、北京城建、华润置地成为2024年北京房企销售金额全口径榜三强。
强者恒强格局依旧，头部房企业绩优势难撼动
据克而瑞统计，2024年北京TOP30房企权益销售额共计2512.05亿元。中海权益销售金额439.04亿元，位列第一，断层领先；城建权益销售金额206.84亿元，位列第二；华润权益销售金额205.13亿元，位列第三；中建智地权益销售金额196.87亿元，位列第四；保利发展权益销售金额171.34亿元，位列第五。
在全口径金额排行榜中，中海发展销售额超过四百亿，北京城建销售额超过三百亿，华润置地、保利发展、首开股份、中建智地销售额超过两百亿，招商蛇口、北京建工、中建壹品、绿城中国、越秀地产销售额也都超过了百亿。
值得注意的是，虽然今年很多开发商在产品力方面持续提升，甚至超标打造项目。但由于行业规模的缩水以及市场竞争的加剧，TOP30房企业绩总体呈下降趋势。2024年北京TOP30房企权益销售金额同比下降-19.7%。央国企以及部分优质民企凭借热点区域布局和积极的推盘去化，表现出较强的抗周期韧性。随着后续优质地块的入市，将为房企的业绩注入强劲动力，确保稳健增长。二手房成交的活跃不仅为市场注入了活力，更将对新房市场产生积极的联动效应。
典型房企
中海地产
中海在2024年房企权益&流量&全口径金额榜单中均位列第一。
中海这几年在北京坐稳头把交椅，并且持续放大领先优势，亮眼业绩的背后离不开精准的投资布局以及过硬的营销操盘能力。从2019年至2024年，中海已经是连续6年的北京房企权益金额榜冠军。
2024年以来，中海在北京土拍市场表现强劲，摘得了2024年北京单幅成交价最高的地块和组团总价最高的地块，分别为丰台万泉寺地块和“朝阳酒仙桥+小红门+十八里店”组团地块，夺得2024年北京土拍市场3宗总价超百亿地块中的2宗，同时也是“双地王”。此外，在新房市场上，2024年3月底，中海地产在北京五盘同开，成为市场焦点，分别是中海寰宇天下天镜、中海寰宇未来、中海永定玖里、中海公元里、中海丰和叁號院。2024年6月底，中海京华玖序（中信城五期）开盘，作为稀有的二环豪宅，项目位于西城虎坊桥，学区优异、配套完善。97.36亿元的销售额，位列2024年北京商品住宅TOP1。
华润置地
华润稳健前行，在2024年流量金额榜位列第二，权益金额榜、全口径金额榜位列第三。
华润在北京操盘项目众多，2024华润置地以进京30年为契机，三个“府系”产品同时亮相，在品牌上互相借势，在区域上实现“房山—亦庄—大红门”的“北京南城三角”的市场联动。房山的京熙润府，亦庄的北京润府，大红门的中环悦府，购房置业改善进阶一站式实现。2024年，西红门橡树湾网签销售额达38.7亿元，北京瑞府、润悦中心、和光瑞府、和光悦府、北京润府5个项目网签销售额均超过20亿元。
2025年北京首场土拍，华润置地联合中铁置业和招商蛇口，经过百轮竞价摘得海淀朱房0029地块，溢价率17.33%，楼面价约8.92万/㎡，地块未设置销售指导价。期待华润置地在此再续清河橡树湾的传奇。
北京城建
北京城建在2024年权益金额榜、全口径金额榜位列第二，流量金额榜位列第四。
2024年，北京城建全口径销售额超300亿元，其中，海淀豪宅香山樾2024年成交额超60亿元，北京城建·天坛府成交额38亿元，北京城建星誉BEIJING、望京国誉府、北京城建·龙樾天元等5个项目成交金额超10亿元。
目前北京城建已经取代首开成为北京国资房企TOP1。坚持战略投拓+升维产品的发展路径，深耕高端、改善、刚需各细分市场，助推城建这几年在北京实现了跨越式发展。
保利发展
保利在2024年房企权益&流量金额榜单中位列第五，全口径榜单中位列第四。
近年来，保利在朝阳改善盘市场接连收获热销，从保利锦上一期二期开始，到和光煦境、保利天汇和朝央和煦三个项目，“和字系”“天字系”产品线得到购房者广泛认可。
2024年7月，保利联合北京建工竞得海淀西北旺镇永丰产业基地0120等地块，开发项目保利建工·嘉华天珺，项目目前已取得预售证即将开盘。此前，保利发展还与北京建工共同开发顺义区空港六期SY00-2301-0001地块，开发保利建工·星宸和煦，项目于2024年7月11日开盘，该地块获得37家房企竞价触顶，36家房企现场摇号竞争，最终由北京建工溢价率15%摘得，后与保利合作开发。
中建智地
中建智地在2024年权益榜位列第四，在流量榜单中，位列第三，在全口径排行榜中，位列第六。
中建智地作为中建一局的地产升级品牌，2020年才第一次出现在业内，2020年在北京市场上还排名在30以外，2021年就快速冲进了北京楼市TOP20，2023年更进一步进入前十行列，2024年排名更上一层楼。
2024年以来，中建智地的许多项目都取得了不错的成绩，10月份朝阳双子星--北京宸园和璞园PARK双盘首开，北京宸园北京宸园开盘3个月，截至2024年底，已经网签销售额52.03亿，并冲进北京2024全年度商品住宅前三甲。此外，位于昌平北七家板块的北京国贤府项目，从开盘以来就一直保持高热度。
在土地端，2024年底，中建智地+未来科学城联合体摘得北京国贤府项目旁的昌平区北七家镇东二旗地块，至此北京2024年土拍收官。此外，在2024年6月，中建智地以112亿元摘得“朝阳酒仙桥+前苇沟+朝阳园北区”组团地块，这是2024年北京第一个总价超百亿的地块。
在产品力塑造上，从最初的中建宸庐示范区在北京惊艳亮相，到如今北京宸园项目将酒仙桥板块带入豪宅时代。目前，中建智地已经形成四大产品系：终极置业的宸系，高端改善的府系，首改的璟系及首置的印系。
建发股份
建发股份在2024年权益和流量榜单中，均位列第十，在全口径排行榜中，位列十三。
建发股份成立至今已有40余年，2020年开始进入北京市场，首个项目是与融创合作打造的长安和玺，以其新中式的园林和外立面惊艳业内。2021年择址望京，独立操盘开发望京养云。2022年，建发在昌平开发建发珺和府和建发文源府两个项目。
2023年，建发拿下3宗地，丰台四环的建发璟院，顺义中央别墅区的建发观云，昌平新城区域的建发观堂府。2024年建发观堂府成为全年北京商品住宅成交套数和面积排行榜TOP1。2024年11月29日，建发拿下丰台新宫地块，地块北边的建发院已经基本清盘，拿地时点正合适。2025年1月2日，备受关注的海淀区朱房HD00-0803-0029地块、0030地块正式出让，其中0030地块经过200多轮竞价，最终由建发以90.404亿元竞得，溢价率25.04%，楼面价约9.5万/㎡。该地块未设地价和销售指导价，这为建发带来更大的操盘空间。聚焦建发股份进京四年多来的市场表现，可谓每一步都赶上了时点。一方面，布局轨交沿线或重点产业板块，低成本获取优质地块。另一方面，强化新中式标签，打造契合客户需求的特色化产品。
总结展望
2024年房地产市场处于深度调整中，自“517新政”开始，一系列松绑政策持续落地。特别是在9月26日中央政治局会议开始强调止跌回稳后，政策端释放了最强维稳信号，“组合拳”力度加大。北京“930新政后“，市场升温明显，第四季度成交量连续上涨，实现翘尾。12月，政治局会议提出“稳住楼市”，中央经济工作会议强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，两大重磅会议为房地产市场定调。
2024年，北京的“豪宅”与“豪地”都在加速供应。对于房企而言，不仅要面对市场竞争带来的销售压力，也在产品内卷的道路上前行不止，不断创新突破。面对2025年房企无疑在产品创新和营销策略上需要付出更多的努力。由于北京限购仍有调整空间，随着政策进一步放宽的预期，将有效释放购房需求，推动市场回暖，2025年北京房地产市场依然充满挑战和机遇。（来源：克而瑞）
文章来源:克而瑞
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