2024年，已经完结。
回望这一年，广州楼市可谓是跌宕起伏，经历了冷淡期后，又有各类利好政策接踵而至，为市场注入了新的活力与变化。
在“止跌回稳”的主基调下，市场实现了平稳过渡，更有效提振了市场信心，为房地产行业带来了全新的机遇。
现在，让我们一起共同回顾2024年广州楼市的“风云变幻，并展望2025年的楼市趋势。
救市政策全面发力的一年
2024年，毫无疑问是广州全面救市的一年。
中原数据统计，截至2024年11月末，从中央到地方陆续出台的房地产调控政策累计逾700次。
而广州在去年也是经历了多轮重磅救市政策轰炸，宽松力度堪称十年来之最。
2024.1：建面120㎡以上不限购、允许挂一买一、租一买一；
2024.5：社保由2年改为6个月、首套首付15%，二套首付25%；
2024.8：“高赠送”新规升级,阳台率由15%提高至20%-30%；
2024.9：全面取消限购，套二套首付15%；
2024.11：降低契税和取消豪宅税。
从逐步解除限购，到放松买房社保年限、降幅首付比例、降低契税、取消豪宅税以及出台建筑超新规等等，广州每一个政策节点都标志着楼市正逐步迈向一个新的发展阶段。
政策全面覆盖到需求端与供应端，全力刺激刚需与改善进场。
24年，官方救市的决心和力度，前所未有。政策宽松程度，堪称历史最大。
也就是在这样的背景下，广州新房成交量走出了整体向上的趋势。
其中最关键的节点，就是930全面取消限购后，这一轮政策效果立竿见影，市场见底回升明显。
数据显示，10月份新房成交量达10463套，对比9月的5164套几乎翻了一倍。
而且各个楼盘也人气大增， 来访及认购环比大涨104%、228%。
而且随着政策威力持续发酵，整个四季度的成交都比较亮眼。
特别是12月，更是走出翘尾行情，全月成交量达10187套，仅次于10月成交，为全年第二成交高峰。
虽然市场整体向好，但细化到广州各区之间，分化还在加剧。
以2024年各新盘的开盘表现为例，海珠的区域整体去化率最高，约24%，其次为白云、荔湾、天河、番禺等区域，去化率在10%以上。
而远郊如增城、南沙、从化、花都等，去化率均在10%以下。
其中黄埔的区域整体去化率不高，仅8%，主要还是因为项目之间“内卷严重”，而且天河东如今供应增多，也会对黄埔楼市造成一定的挤压。
二手成交爆发的一年
新房市场在逐渐回暖，二手市场的爆发力则更甚。
2024年，广州二手房成交量10.9万套，创近三年新高。
而二手之所以能走出如此行情，一方面是政策的刺激，另一方面是以价换量的结果。
今年广州“救市”政策密集出台，有效提振行业预期、信心，加上不少业主降价交易，促使刚需、改善需求陆续释出。
可以看到930新政后，二手连续上个月成交上万套，其中12月成交达11494套，为全年成交高峰。
虽然成交攀升，但2024年的二手房整体网签均价为2.7万/㎡， 与去年的成交价格2.95万/㎡相比，下降了约8%。
细化到各区域来看，天河、白云等区域需求回落，中心区二手成交近5.5万套，同比下跌1.5%。
另外，南沙因近年不少次新房陆续释出，有效补充区域二手容量，需求明显提升，带动区域成交同比增长22.8%。
土地供应减量提质的一年
2024年，由于市场信心未足，2024年政府减少了土地供应，并且提显著高了土地含金量。
数据显示，2024年广州全年经营性用地成交规模574万㎡，环比降40%;
其中涉宅用地成交总建面444万㎡，同比降27%。
虽然供应量下降了，但质量却提上来了，广州的供地更集中在中心区的优质“靓地”。
2024年中心区的成交规模占41%，对比2023年略增。
值得一提的是，2024年成交的土地，“产品使用率”全部100%以上。
其中“产品使用率”能够达到100%-120%的土地成交建面319万㎡，占全市比重72%;“
“产品使用率”能达到120%以上的土地成交建面125万㎡，占全市比重28%。
更多“新产品”入市，在提高户型实用率的同时，也让新房市场的价格会更“坚挺”。
比如一手对比二手房价的全年变化，会发现一手的跌幅是低于二手的，特别是在新规产品相对集中的白云。
△数据来源： 合富研究
但是，对于现在市场既有“新产品”，又有“旧库存”的环境而言， “高使用率” 更像是一把双刃剑。
一方面，令全新产品的含金量更高，但另一方面 ，旧产品受挤压，去货难度更大，尤其是郊区。
2025年，楼市会更好吗？
回顾过去，是为了指导当下和未来。
种种信号表明，广州楼市正在止跌回稳，价格也在逐渐筑底。
尽管2025年大环境有诸多的不确定，但“市场不稳、政策不止”将仍然是主旋律。
广州会继续推动旧改、建设好房子等措施，促进实现更大范围止跌目标。
新房方面，由于2024年土地供应减量提质，2025年新货供应相对减少，不会加剧内卷。
其次新规产品多，市场接受度更高，后续市场企稳的难度不大。
不过细分到区域来看，2024年用地供应较为充足的海珠、天河、番禺三区，预计2025年新房供应依旧相对较多，竞争压力会更大一些。
△数据来源：合富研究
二手方面，以当前市场走势研判来看，10、11月虽因政策红利刺激，价格短暂企稳，但2025年上半年价格止跌回升可能性偏低。
中原研究发展部预判，因为目前楼市仍处买家市场，行业预期依然不强，预计2025年上半年价格探底调整，趋势以平稳微跌为主，跌幅在3%左右，止跌修复节点或需在2025年下半年。
总结以上，2025年的广州楼市，很难言火爆翻盘，但延续2024年的止跌回稳，还是很有信心。
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