山东“楼市19条”百日观察：“回稳”成一线共鸣，四季度土拍迎“翘尾”|一线|二手房成交|二手房房价|土拍|山东省|楼市

临近年底，“取消公摊”再掀楼市热议，反观近一年，楼市新政频频落地，据中指研究院，2024年出台政策达780余条。

回首2024年，山东出台“楼市19条”，济南、青岛、烟台等省内多市相继出台相关政策，种种利好刺激下，山东楼市究竟表现如何？行走于一线的售房人员最有发言权，而在多位受访者的回答中，“回稳”成为不断被提及的关键词。

从供应端看，自9月后，山东土拍市场也在回暖，16地市整体土地成交量明显上涨。

壹合产业发展研究院院长许传明分析指出：“此次周期情况空前复杂，面临宏观周期低位运行叠加房地产行业调整，从楼市成交量上来看，2024年四季度要强于上半年，所以我觉得目前已经在底上了。”

9月后“回稳”成一线从业者共鸣

“买涨不买跌”仍是最大“堵点”

回首2024年，山东楼市一线从业者怎么说？

总结济南楼市这一年，济南贝壳交易中心负责人张海豹认为，“从贝壳数据来看，2024年二手房成交量相对平稳，整体比2023年好一些。自9月底新政出台以后，济南贝壳10月二手房成交量环比增长超60%，10月至12月这三个月成交量基本上是持平状态。”

贝壳交易平台数据显示，济南区域，2024年新房成交量同比下滑19.28%，二手房成交同比上涨14.78%；10月至12月，新房成交同比上涨52.17%，二手房成交同比上涨59.30%；10月，新房成交环比增长110.17%，二手房成交环比增长68.19%。

“首付比例下滑降低购房门槛，存量房贷利率下调减轻月供压力，让更多一部分人有信心进入楼市，整体交易量也会相应上涨。”张海豹分析道。

“按周计算的话，下半年平均每周带看五六个客户，差不多是上半年的3倍”，贾国民在青岛楼市从业四年，在他看来，过去这一年“成交量是增加的，房价是往下来的”。

贝壳数据显示，2024年，青岛二手房全年小幅走跌，均价在1.32-1.47万元/㎡之间波动；全年成交量震荡上涨，2月成交量最低，为751套，10月成交量最高，为2702套，11月、12月成交量略微下滑但变幅不大，分别成交2463、2148套。

在绩效决定工资的房产中介行业里，一线从业者的收入也是楼市的“晴雨表”。“总体来讲，收入大约比2023年提高50%，”贾国民表示自己不是个例，周边同事的收入也有整体提升。

“2024年是跌宕起伏的一年。”在济宁从事多年房产经纪业务的张灿灿这样总结道，“年初时成交量并不亮眼，四五月份还不错，6月至8月又下去了，但10月又上来了。”

张灿灿补充道，“总体来说，济宁市房价2024年整体呈走低趋势，但自8月至12月房价较为平稳。”贝壳数据显示，济宁二手房房价近一年小幅走低，均价区间在0.71-0.79万元/㎡。

从多位受访一线从业人员口中可得知，“止跌回稳”是2024年楼市交易的关键词。

当下，密集出台的政策解决了首付比例高等房地产市场的“痛点”“堵点”，不过放眼当前，一线从业者的最大感触是，房价的稳定性与“买涨不买跌”的心态是目前楼市最大的“堵点”。

据贾国民观察，“购房者目前最大的顾虑还是觉得房价会继续下滑，比如说今天买了，过一周还往下降，那就觉得买亏了，所以有一部分人还是不愿意下手。”

张灿灿也给出了相似的观点，“买房者一般是追涨不追跌的，他们怕买房后房价继续下跌，这种心态影响了整体成交量，所以说，现在要调整的就是这种买房者心态，希望能够出台更多利好政策调整这种心态与预期。”

值得注意的是，不少开发商已经开始揣摩对策。张灿灿告诉记者，“部分开发商宣布‘保价’，买房后跌去的部分会进行赔付。这项服务发布之后，也是刺激了一波客户买房。”

上述现象并不是新兴产物，壹合产业发展研究院院长许传明告诉记者，“此类措施在历次楼市较低的时常被采用。例如，早前在2012年楼市一不好、老百姓信心一不足，很多企业也都出过类似措施，例如原价回购等，是市场信心不足时的一些基本打法。”

此外，许传明认为，“从行业角度来讲，目前房地产市场最大的‘痛点’是去产能，因为行业近年来持续推进产业结构调整，重新调整过程中，行业转型是最大的‘痛点’。”

“已经到底了”

四季度土拍市场回暖

这种变化不止出现在需求端。

2024年12月，一场“土拍大战”在济南刚刚落下帷幕。

此次土拍的济南长岭山地块，引得中海、华润、海信等房企出手争夺，鏖战6个多小时、242轮竞拍，最终被海信地产以15.38亿元竞得，溢价率高达51%。

“可以说，房企现在打的是‘精准仗’，把有限的资源集中在最好的城市、最好的地块上。”壹合产业发展研究院院长许传明分析指出，“一是，这几年没拿地的开发企业有维持运转的需求，想要拿一些相对比较好的土地资源，补充粮草。二是，一大批像海信一样生产经营稳健的企业，前几年陆续卖出手中存量地块回笼资金后，便集中投入其认可的好城市、好地块上。”

地产行业去库存的压力下，一段时间里土拍市场情绪低沉，但从数据来看，四季度山东土拍市场渐渐回温。

Wind显示，9月至12月，山东16地市整体土地成交量明显上涨，土地成交宗数88、139、191、455宗，分别环比儿4增长57.14%、57.95%、37.41%、138.22%，土地成交面积分别为276.84、361.03、571.9、1441.86万㎡，分别环比增长65.92%、30.41%、58.41%、152.12%。

从住宅用地土地供应与成交数据来看，济宁、潍坊、菏泽、济南等多个山东城市在全国范围内也尤为活跃，在全国土地供应、成交排行榜名列前茅。

Wind显示，2024年，济宁、威海、潍坊、菏泽、济南、临沂、聊城分别位列全国土地供应城市排行榜（住宅用地）第5、9、10、12、22、25、30位，供应土地面积分别为625.61、532.7、529.68、504.39、385.24、366.98、342.22万㎡；济宁、潍坊、菏泽、济南、滨州、聊城、临沂分别位列全国土地成交城市排行榜（住宅用地）第6、9、16、19、27、28、31位，成交土地面积分别为506.22、480.51、391.34、340.42、268.95、265.32、258.35万㎡。