嘉兴交控上湖云庐楼盘测评:优缺点全解析

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嘉兴秀湖1公里享完善配套

首付24万起即可拥有

交控上湖云庐/湖上云庭

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低于周边住宅5000-10000一个平方

低总价享受高配套

湖上云庭面积：88-100-113-123平低密轻奢洋房

房价总价120万起

上湖云庐面积丨建面约109㎡、119㎡、145㎡

房源均价|预计18000/m²（带车位）

城势澎湃向前，嘉兴进入运河湾时代。作为运河湾新城的先行区，秀湖新区扛鼎发展大旗，擎领新一轮的迭代和跃升。新晋炙热之地，品质好房可遇不可求。

效果图图片来源:看秀洲公众号

湖上云庭售楼处电话400-8778-334浙江交控·湖上云庭，站位秀湖新区核芯，同享运河湾新城发展优势及秀湖主城优质配套。建面约89㎡人气户型，区域内难得小面积，多重优势叠加跃升秀湖爆款。首付仅约24万起，惊艳嘉兴市场，极具性价比的产品，让置业者轻松抢入秀湖芯。

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湖上云庭建面约89㎡装修示意图，非交付标准

以往有些户型设计中，为了追求采光，常常将客厅与主卧室挤在一处，大大压缩了客厅的使用空间。湖上云庭建面约89㎡户型则因为边套的优势，极质利用每1㎡，将客厅放在户型中间，联通餐厅，整体格局大气宽敞，亲友聚会也不会觉得拥挤

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湖上云庭建面约89㎡样板房实景图，非交付标准

湖上云庭建面约89㎡样板房实景图，非交付标准

而湖上云庭的魅力，远不止于此。

湖上云庭售楼处电话400-8778-334建面约89㎡户型之所以称之为爆款产品，除户型本身让人惊艳外，更是多重优势叠加，惊喜一环紧扣一环，交出一份高分的全优答卷。

湖上云庭售楼处电话400-8778-334作为世界500强浙江交通集团（浙江省属大型国企）的全资子公司。国企的硬气，来源于雄厚实力，坚实的信誉背书，财务更稳健，能有效规避楼盘开发建设因资金短缺而造成的中断、延期交付等现象，杜绝楼盘烂尾的风险，免除购房者的后顾之忧。

示意图

项目周边，星级净菜市场（在建中）、邻里商业中心（规划中）、浙师大附属实验学校近在家门口，让生活更加美好便捷。2022年8月总投资约1.5亿的星级净菜市场已开工建设，可以充分满足居民高质量的生活需求；2023年上半年，邻里商业中心即将动工，将大幅提升居民生活品质。

示意图|图片来源于网络

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2022年9月，嘉兴名列前茅的名校——嘉兴市长虹实验学校（浙师大附属实验学校）开始招生，为区域内适龄学子带来优质的教育。该学校与湖上云庭直线距离约50M），接送孩子不用挤早晚高峰，更不用车接车送，站在家中阳台就可以目送孩子安全到达学校，家长省心也更放心，这也是众多客户选择湖上云庭的原因。

（非学区承诺，具体以政府划分为准）

满分的秀湖1KM配套与项目周边贴身配套资源优势，是湖上云庭的第二大硬核实力。

满分的园区景观，全龄的舒心园区，是湖上云庭的第三大硬核实力。

延续浙江交控“舒心园区”的品牌基因，湖上云庭从“舒心归家、舒心交互、舒心成长、舒心乐活、舒心居家”五大维度出发，打造“复龄交互”的城市花园，筑就四重归家礼序，五大全龄交互场景、三大童梦成长乐园等舒心场景。

效果图|非交付标准

湖上云庭售楼处电话400-8778-334在这里，人们可以尽情享受自然带来的清新空气，欣赏社区里的鸟语花香，孩子们快乐地成长，老人们也结识了新朋友，一起下棋品茗，生活的艺术藏在每一处小美好中。

效果图|非交付标准

更有三重智慧安防守护人们的舒心生活，保证社区安全有序的同时，在后疫情时代也做好了智能管理，打造“无接触式”园区生活，全方位筑起安全铁网，给予无与伦比的归家体验。

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上湖轩盛大交付实景图

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浙师大附属长虹实验学校实景图，图片来源于网络

秀湖1KM·浙师大附属旁·首付约24万起

建面约89-145㎡低密臻稀洋房

热销争藏分秒递减

【上湖云庐/湖上云庭】

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购房时说的容积率、绿地率、得房率、套内面积究竟代表什么？

1、容积率

容积率=地上总建筑面积/用地面积

地上总建筑面积可以简单理解为各楼层面积求和；用地面积可以理解为经相关部门审批确定的建设用地土地面积。例如：有块100平米的地，盖了3层楼，每层面积50平米，那它的容积率即为1.5。

2、建筑密度（又称建筑物覆盖率）

建筑密度=建筑物的基地面积总和/用地面积

该项指标主要反映一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。可简单理解为该小区是不是房子间隙很紧密，建筑密度越大，说明小区越紧凑，舒适感会降低。

3、绿化率、绿地率、绿化覆盖率

绿化覆盖率=绿化垂直投影面积之和/用地面积

绿化率=小区范围内绿化面积/用地面积

绿地率=小区范围内各类绿地的总和/住宅小区总面积

大家一定要区分这3种说法，其实绿化率并不是被法律所认可的说法，法律上是按绿地率和绿化覆盖率来衡量一个小区的绿化水平的。绿化率只是开发商为了宣传所故意做出的噱头，因为并不是所有长草的地方都符合标准意义上的绿地。绿地率越高，居住舒适度越高。一般绿化覆盖率可以达到60%，但是绿地率就低很多。

4、套内面积和套型建筑面积

套内面积=使用面积+墙体面积+阳台面积

套型建筑面积=套内面积+分摊面积

一般购房合同上说的都是套型建筑面积；分摊面积是指每套商品房依法应当分摊的公用建筑面积，例如：电梯、消防通道等设施所占用的面积。

5、得房率

得房率=套内面积/套型建筑面积

得房率并不是越高越好的，因为如果公摊面积少了，会影响到生活的效率。例如：公摊少导致电梯面积不足，运力低下，上下楼经常要等电梯；或者公摊少导致消防通道修得窄，有安全隐患。

得房率并非越高越好？哪种房子得房率高？探寻得房率的正常区间！

得房率的概念及计算方法

得房率是指可供住户支配的建筑面积与每户建筑面积之比。简单来说，得房率反映了购房者实际可使用的房屋面积占购买总面积的比例。

计算方法为：得房率=套内建筑面积/套型建筑面积。其中，套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积；销售面积（套型建筑面积）=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积（公摊面积）。

例如，一套房屋的套内建筑面积为80平方米，公摊面积为20平方米，那么该房屋的销售面积为100平方米，得房率为80÷100×100%=80%。

不同类型住宅的正常得房率范围

1.多层住宅

得房率一般为88%－95%，公摊系数为5%－12%。多层住宅由于公共空间更少，如洋房产品一梯两户或一梯一户，有些别墅类产品甚至可以做到90%以上，整体85%左右是正常的。一般来说，多层住宅得房率较高是因为其结构相对简单，没有过多的公共设施占用面积。例如，不需要多部电梯、大型的消防通道等。同时，户数相对较少，分摊的公用建筑面积也就相应减少。

2.小高层板楼住宅

得房率一般为85%－88%，公摊系数为12%－15%。正常情况下，小高层的得房率在80%左右，但现在很多注重房屋品质的项目做了归家大堂等，得房率会有所降低，可能在75%左右。小高层板楼住宅在得房率方面处于中间水平。一方面，它比多层住宅层数稍高，可能会有一定的电梯等公共设施占用面积；另一方面，又不像高层住宅那样需要大量的公共空间来满足设计规范要求。

3.高层板楼住宅

得房率一般为78%－85%，公摊系数为15%－22%。楼层越高设计规范要求越高，公共空间最多，得房率普遍75%左右。高层板楼住宅的得房率相对较低，主要原因是为了满足高层建筑的安全要求，需要设置多部电梯、宽敞的楼梯间和消防通道等公共设施。此外，高层建筑的结构设计也更为复杂，需要更多的支撑结构和承重墙，这也会占用一定的室内面积。

4.高层台楼住宅

得房率一般为75%－78%，公摊系数为22%－25%。高层台楼住宅因结构特点，得房率相对较低。高层台楼住宅通常具有独特的结构设计，可能会导致公共空间的布局更加复杂，从而占用更多的建筑面积。例如，可能需要设置更多的转角区域、特殊的通风设施等，这些都会增加公摊面积，降低得房率。

影响得房率的因素

1.公摊面积

公摊面积包括电梯井、楼梯间等公用用房建筑面积以及套与公用建筑空间之间分隔墙等墙体水平投影面积的一半。公摊面积与得房率息息相关，公摊系数是公摊面积与套内建筑面积的比值，而得房率＝1－公摊系数。公摊系数越大，得房率越小。例如，一个小区的公摊面积较大，那么该小区房屋的得房率就会相对较低。

2.楼盘形态

一般来说，多层得房率较高，小高层次之，高层得房率相对较低。这是因为多层住宅公共空间更少，如洋房产品一梯两户或一梯一户，有些别墅类产品甚至可以做到90%以上，整体85%左右是正常的。而高层住宅由于需要设置多部电梯、宽敞的楼梯间和消防通道等公共设施，以及更复杂的结构设计，导致公摊面积增加，得房率降低。

3.物业类型

板式得房率较高，叠式次之，点式较低。这主要是因为板式物业的公共面积相对较少，而点式物业可能需要设置更多的转角区域、特殊的通风设施等，增加了公摊面积，降低了得房率。

4.公共活动区域大小

高品质物业的高挑大堂、宽敞电梯等会占用大量公摊面积，得房率相对较低。例如，一些高品质小区建有高挑大堂、宽敞电梯和室内车库等设施，这些设施会增加公摊面积，从而降低得房率。

5.房型结构

一梯多户与一梯二户等不同房型结构，分摊的公用面积不同，影响得房率。例如，一梯多户可能与一梯二户需要分摊的公用面积相差无几，但户数增加了，总套内建筑面积增加了，则每户需要分摊的公用面积就会减小。

得房率并非越高越好

得房率并非越高越好，得房率高是有限度的，超过正常值，公共空间会受到影响，居住体验感会下降。

如果得房率过高，相对的公共部分的配套面积就会越少。例如，可能会影响到楼梯的宽度、大堂的舒适度、电梯的数量等。公共空间的压缩会使门厅狭小、走道拥挤，公共楼梯又窄又陡，导致住宅品质下降，使用上不舒适，还可能会引发邻里之间的摩擦和纠纷。

同时，过度追求高得房率会使得开发商一味追求得房率而忽视户型的实用性和合理性。一个平衡的得房率才能保证居住的舒适度和品质，通常得房率在80％左右比较适中，公共部分既宽敞气派，公摊面积也不会很多，相对来说性价比较高。

什么样的房子得房率高

1.公摊面积小的房子

楼梯、公共走道、电梯所占面积算公摊面积，公摊面积小的房子得房率高。公摊面积受到楼层高度、楼层结构等因素影响，不同建筑类型的公摊面积存在差异。这些配套设施都需要占用面积，意味着公摊面积越大，得房率越低。例如，一些公摊面积小的住宅，由于楼梯、公共走道和电梯所占面积较小，住户实际可支配的建筑面积就相对较大，得房率也就更高。

2.总楼层低的房子

一般情况下，低楼层比高楼层得房率高。楼层越高，楼层结构越复杂，公摊比例也就越高，得房率也就越低。多层住宅比高层住宅省了电梯、供水设备间等公共部位，得房率更高。例如，多层住宅通常只有几层，结构相对简单，没有多部电梯和复杂的供水设备等公共设施，公摊面积较小，从而得房率较高。

3.板楼

板楼的得房率一般比塔楼高。户型方正的板楼通常有80%以上得房率，而塔楼一层多户设计形式导致得房率低。板楼一般由多个住宅单元组合而成，每个单元使用自己单独的楼梯、电梯等，公摊区域所占用的面积不会太大。例如，一梯两户的板楼，电梯数量少，楼体竖井、过道等公摊区域面积小，得房率相对较高。

4.户外使用面积大的房子

开发商通过建造半封闭阳台和大飘窗等增加使用面积，提高得房率。这些设计不会增加公摊面积，但却增加了住户的实际使用面积。例如，半封闭阳台和大飘窗可以作为休闲空间或储物空间，既实用又不影响得房率。