来源：成都淘房志
都进入2025了，靠炒房暴富的时代已成为过去，看清楚板块形势才是重中之重。
毕竟一旦失误，将面临长期的站岗，甚至最后被套，降价都出不了货，变现困难。
尤其是在板块划分细致的成都！
毫厘之间可能天差地别，尤为重要，一些板块看似热门还价低，实则往前一步就是被套。
比如天新著名的孤盘雅居乐板块，21年一套标准的套三成交单价来到了18165/㎡，部分优秀房源甚至突破了2万元大关。
而现如今最低挂牌价已经跌破1万/㎡，将近腰斩。
小区21年套三成交情况 图源水印
2025年小区挂牌房源图源贝壳
除此之外，像二圈层一些郊区，超低价房源比比皆是，乱上车的代价就是后期根本不能出手！
今天，淘房君将盘点2025年成都千万不能碰的5大板块，助你看清市场情况，理智入场，避免上套！
01
二圈层郊区
新繁、金马、阳光城等，买不得！
都2025了，不会还有人问这些地方能不能买吧！
答案当然是：不能！
之前淘房君多次专栏解析了目前成都周边二圈层，甚至眉山、彭山等地的现状以及房价情况后，引来不少网友热议。
对此，淘房君想说，忽悠我可以，别真去忽悠外地来成都买房的朋友，他们是真要买房子。
关于眉山视高、彭山等地，淘房君今天就不过多赘述，因为之前详细给大家聊过，有兴趣的朋友可以看看之前的文章。（一套亏上百万！成都周边房价已被“腰斩”？）
比如曾经一度爆火的保利天府林语，当时更出现了开盘即清的盛况，那时官方给出的单价都在15000/㎡，而现如今最低挂牌已经跌破6000/㎡！
来源网络
今天重点介绍一下几个对于外地朋友来讲相对陌生的二圈层郊区，像阳光城、金马镇、新繁等地。
以阳光城为例。
趁着东进和大运会的东风，龙泉是近两年成都二圈层中炙手可热的板块。
但整个龙泉驿区非常大，尽管有东安新城这样高起点、高规格的规划与发展，但整个片区也有落后且没被规划纳入的地方。
阳光城板块就是其中之一。
阳光城与东安湖直线距离虽然不远，大概5公里，很多当地中介就凭借这一点不断给客户推荐，但是当你仔细观察会发现这5公里范围内基本都是空地。
可以说阳光城整个区域基本没有开发，整个板块配套不足，没有大型商业和优秀的教育、医疗配套，后期也没什么大型规划。
东安新城规划图
最关键，也是阳光城一直在争取的地铁问题，迟迟没有下文！人气低迷也是这里最大的短板，区域次新房价格已经透支未来几年升值空间。
再说现阶段的东安湖都是一个正在发展中的板块，还有阳光城什么事？
2025年1月阳光城成交均价
去年2月到今年1月，阳光城成交均价8000/㎡跌到6000/㎡，降价房源比比皆是，最低挂牌价还有3500/㎡！
阳光城板块部分小区挂牌价
和阳光城类似的还有温江的金马镇、新都的新繁、郫都的三道堰等。
比如温江的金马镇，作为温江的老牌强镇是片区内拥有稀缺的滨河资源旅游板块，并且还有国家级海峡两岸科技产业园。
按说有这么好的自然生态条件和产业配套，该区域应该是温江一个比较热门的区域，为什么今天淘房君却不建议上车？
金马板块区位图 来源网络
淘房君认为：目前金马的现状很不乐观，区域经过长达十多年的发展，片区已经彻底沦为地缘性的刚需片区。
周边几乎没有大型的商业、优秀的教育资源配套，而之前一直传出的地铁4号线三期金马站，现在仍处于线网规划阶段，并未动工，片区通地铁可以说是遥遥无期。
金马镇 来源网络
淘房君认为：这些区域虽然处于二圈层，并且单价较低，但后期价值很难评估，并且处于边缘地带，交通、教育、医疗、商业这类配套极其匮乏，只能依靠核心区域。
这部分区域新房除了极个别价格低、优势明显的项目去化表现稍微好一点，大部分项目往往去化困难，开发商回款慢，很容易产生停工风险。
温江金马板区位图 来源网络
02
蓝光长岛板块
配套严重缺乏，长期横盘，不能碰！
经过粉丝“举荐”，蓝光长岛板块今天来了！
蓝光长岛位于西绕城内侧，北临非遗板块，东接武侯悦湖新城板块，位置上就十分尴尬，与周边很多新造“概念”不搭。
图源百度地图
近期，淘房君从贝壳上看到，蓝光·长岛国际社区1-6期有近300套房源挂牌。
图源贝壳
其挂牌价格大多在1.4-1.6万/㎡之间，且交易频次偏低。
以2017年12月底入市的二、三期为例，取证单价10200-11600元/㎡，如今二手房成交价约14000元/㎡。
若算上7年贷款利息，和一些房源的精装，基本是贴着成本价出售，对比买入价项目确实属于长期横盘阶段。
图源贝壳
淘房君发现，困扰该板块的很大的一个问题就是：交通。
目前，项目主要依靠1条南北走向的统力大道实现出行，早晚高峰期，堵车非常严重！
并且，该项目距离地铁也比较远，7期地块距离最近的17号线地铁白佛桥站有近2.3KM，步行至少需要30分钟。
就地上、地下这两条交通线，对于一个拥有7期，居住人口上万人的这样一个大盘来讲，实在痛苦！
其次就是板块周边的配套也十分鸡肋！
首先是商业配套的稀少，仅能依靠底商内的商业作为支撑。
其次作为一个常住万人板块，周边教育配套也比较匮乏，目前仅有三所幼儿园能提供学龄前教育。
整个板块还十分割裂，处在武侯、青羊和双流的三区交界处，西侧被绕城切断，东侧被江安河堵截，“孤岛”实锤了！
图源百度地图
淘房君认为：蓝光长岛板块不能碰的很大原因，在于其板块位置割裂、交通不便捷，以及缺乏大量像教育、商业、医院等基础配套！
03
黄龙溪板块
文旅大盘，买不得！
经过前些年全国地产的至暗时刻，相信大家通过那些濒临破产的大开发商的事迹，也能看出来有什么项目是绝对不能碰的了。
没错，就是地产膨胀过度的产物：文旅大盘！
文旅大盘曾经几乎遍布全国，大多重点城市周边以及拥有大型景区的地方，都会有那么几个千亩文旅城。
这种项目，在成都黄龙溪板块尤其之多！
成都某文旅城 来源网络
一般这些项目都是针对中老年人群，主打养老旅居，低首付低月供，号称各项设施齐全，看了很难不心动。
为什么不能买？
首先，绝大部分文旅盘根本就不存在房子的第一要素：地段。
它们大都在城市边缘，这些地方的土地供应量几乎是无限的，这意味着旅游地产的供应量也是接近无限的。
目前在黄龙溪，淘房君仍然看见不少文旅大盘，大多还是以高端项目洋房＋墅居项目为主，贵一点的都要5-600万。
图源网络
这个价格在主城拿一套全新的住宅，不香么。
淘房君认为：这样的文旅项目，根本就不是刚需也不是改善项目，完完全全的就是纯享受项目！
它的价格并不能体现它的价值，这样导致后期流动性非常差，很难出手！
04
兴隆湖南板块
开发商自造“伪概念”，不能碰
在成都早期开始限购时，也就是17年左右，当时市场来了一波大热潮，在这波疯狂中，不少开发商为了抢占市场，开始无序扩张，一些荒无人烟的地方也敢称“紧邻核心”！
“兴隆湖南”这个概念就是从那时候而来！
在那时候，有些更疯狂的中介直接将视高的项目打着“兴隆湖南”的大旗去宣传，导致不少人上当。
而比起眉山视高这种跨城市的纯吹，良心一点的项目就是在行政区域上仍属于成都天府新区，但仍与兴隆湖有不少距离。
比如曾经一直以兴隆湖南自居的荣盛时代天府。
荣盛时代天府，可谓是天新一个比较另类的“网红盘”。
别人“网红盘”靠的是价格低、位置好、项目好、配套好，它靠的是降价快、投诉多、位置远。
项目位置
从区域看，荣盛时代天府位于天府大道以东，科学城南路（在建）以北，距兴隆湖直线距离约4公里。
和不少视高的项目一样，荣盛时代天府在项目的宣传上，他们也打着“兴隆湖南”的口号。
项目开盘后，除了靠近天府兴隆湖，开发商还想出了“百亩大盘”、“高品质”、“片区唯一在售”等优势标签。
已成现房状态 图源网络
不出意外，项目成功顺销，但依旧有购房者上车。
最离谱的是，在开盘后，项目有多位业主投诉称，开发商将剩余的几百套开始8折销售外加赠送车位。
其销售价格远远低于备案价格，与之前购房价差高达70万。
还有购房者还称，交了定金，还没签合同就直接“损失几十万”！
虽然相比于天新兴隆湖板块周边的楼盘来说，项目的确很便宜。
但荣盛时代天府周边可以说是荒无人烟，连规划的配套都屈指可数，就连仅有动工的天府紫光也已经破产停工，更别说落地的项目。
之前从一号线地铁站科学城站出发，还需要行驶一段长达约4公里的乡村路才能抵达项目，而目前项目旁的大路已经修好，到兴隆湖仍需2-3公里。
项目现状 图源网络
整个片区内只有荣盛时代天府一个楼盘，且周边道路仅有少量通车，区域焕新时间非常长，甚至超过10年！
05
雅居乐板块
2年时间跌了近50%，不能碰！
选择上车成都哪里的板块一定要慎重？天府新区那必定是遥遥领先！
最主要还是因为太大，核心区就那里几个，剩下的大多都打着天新的幌子。
比如说：雅居乐花园板块。
雅居乐花园可以说是天新最早的一批住宅项目了，这个接近2000亩的超级大盘在2008年就建成了，甚至比新区成立还早。
整个小区就直接可以称得上一个板块！
项目位置来源网络
但项目不仅没能跟上天新的发展让其身价水涨船高，还一直被人诟病，价格始终处在低位。
正常来讲，2008年就建成的项目，并且还处在成都向南发展的战略规划上，多少都带点起飞的基因。
可是十几年过去了，这个天新麓山板块的“元老”项目价格竟然在和二圈层的一样维持在1.5万元/㎡左右，目前最低的还有1万/㎡的！
说到底，还是这个位置没在天新的中轴线旁，导致很多配套没在规划范围内，成为了天新著名的“孤盘”。
还有一个最严重的问题就是，出行太不方便！
路面交通上，项目有天府大道、梓州大道、成仁快速路等城市交通主次干道，都离小区有一定的距离。
雅居乐花园
其次是，没有地铁。
当6号线开通时，不少人认为会大大缓解雅居乐业主的出行压力。
但没想到，距离小区最近的地铁站“麓山大道”位于小区西侧4.7公里左右。
项目与地铁之间的距离.
项目与地铁之间的距离
不少人因为天新的加持，在配合上低价就无脑上车，殊不知在这样一个超级大盘中，无论未来是出租还是置换都会成为一个非常大的难题，唯一的途径就是大幅降价。
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