你说上海楼市跌了吗?
跌了,比起2022年最高点是跌了。
但比起2019年,相信绝大部分都还是有涨幅的。
因为上一轮房地产牛市涨得太多了,现在连2019年的价格都没跌到位。
但上海市中心7区里有一个区,目前房价是2016年的水平。
它就是普陀区。
这个上海市中心的“破落户”,
如今正以其独特的性价比脱颖而出。

历史的偏见
一直以来,坊间对普陀区都有浓重的偏见。
提起上海市中心7大行政区,别的都是GDP最高、发展最快、而它是修路最频繁。
老实说,普陀在经济飞速发展的阶段确实出现了很多问题,以至于到现在都拿不出一个上得了台面的商务区。
规划中的上海第一代副中心真如,被李姓商人弄得夭折。
而勉强打造的长风也是被大家经常吐槽规划混乱的地方。
所以过去很多年,普陀只给人们留下了“又破又大”的刻板印象。
这些偏见和口碑导致普陀区历史上并没有爆发过网红新房,
我最近盘点发现,上海市区鄙视链最底端的普陀,目前房价全面低洼。
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普陀区VS其他区
一直被大家看不起的普陀区,靠什么重回大众视野?
如果你不看板块历史价值、不看板块认同度,单单考虑市区+低单价。
那么低洼的普陀区房价,的确极具性价比!
如果你想在上海市区买房,在黄浦区要城市界面破旧,配套也不行的蓬莱公园和五里桥板块,买个三房2000万都打不住。
但在普陀区,中环边上600万可以买三房,内环内1200可以买三房。
刨除板块认同,我们只看比价效应来具体分析下,普陀区和其他区的板块,性价比体现在哪里?
1、普陀区真如VS黄浦区蓬莱公园
真如,上海第一代副中心,当初被李嘉诚练废了,
被大家打上“最失败、最不起眼”的标签。
但真如最近几年开始发力,把新天地的太平湖、后滩的绿地和剧院、徐家汇中心、南京西路的中信泰富、亚洲店王山姆、徐汇龙华会、中福会托儿所、上海市体育宫都搬了过来,城市界面焕然一新。
单从居住体验来看,蓬莱公园的配套轨交设施可能是比不上真如的。
然而,蓬莱公园华府天地睿园最近的成交单价已经逼近17万,而真如新俞里单价只有10万。
中环内(实际挨着内环边)、双地铁11号线、14号线都是上海能级很高的线路,可以串联上海几大繁华的城市副中心。


一个是黄浦区中下,一个是普陀区中上,但价格相差却极大。
不看板块认同从改善自住角度看,2500万在华府天地睿园只能买个三房,而在真如能买个五房,新俞里三房的总价更是比华府睿园便宜了1000万。
蓬莱公园普宅价格更是贵到令人发指,
反观真如,上海第一代副中心,如今非常具有性价比。
2、普陀长风VS黄浦五里桥
从城市界面来看:
五里桥的城市界面简陋,老公房聚集。
长风城市界面崭新,次新房聚集,“一江一河”中的苏州河规划,直接把长风生态居住区的绿化率提到了50%。
从房子品质来看:
五里桥内屈指可数的品质小区永业公寓,2005年的板楼,卖15万一平,买个两房要1500万。


(永业公寓一期楼道)
而长风的沁和园,2018年的品质小区,人车分流,800多万能买到两房。

五里桥属于老卢湾,地段没问题,但没有多少拿得出手的高端改善产品,价格的确被高估了。
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性价比逆袭
普陀区好歹也是上海市区7区之一,为什么房价能便宜那么多?
我认为主要有两个原因:
一是普陀区在上一轮房地产牛市中,房价涨幅相对较小,未像其他核心区域那样出现大幅飙升。
举个例子,普陀的万里雅筑,2016年的时候单价7万多,
历经2016年、2020年两轮牛市,到2022年最高也才涨到8万多。


可以说,整个普陀区在上一轮房地产牛市中没有多少泡沫出现。
在黄浦区、静安区遍地涨超40%的时候,普陀区只涨了20%左右。
二是在这一轮房地产熊市中,普陀区全域基本实现超跌。
比如长风板块的标杆小区,国浩长风汇都,2022年高点时13.8万/平,现在10万出头就能买。


还有比较知名的内环内最大的小区,中远两湾城,2022年高点时单价10万多,现在跌到了6万多。

这种涨得少加超跌的情况,使得普陀区的房价在当前市场中更具吸引力。
当初买进都是坑,自住买进变成宝。
随便举个例子,武宁板块的新湖明珠城,2016年买进单价八万多,现在去买还是八万多一平。


虽然从经济上来看,普陀确实找不出太有亮点的地方。
但如果对教育有所期待,又想要所谓的“性价比”,那普陀确实是一个非常值得考虑的地方。
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“改头换面”的普陀区
普陀区这些年被吐槽很大,有一说一规划落地的能力在市区里的确弱,但好在有几个领头的板块,拿到诸多市区板块里也能比较一二。
①一梯队长风,干净整洁,妥妥的富人区
其实长风没想做老大,但偏偏真如不争气,那只好站出来顶一顶了。
10年前,普陀开始建设长风板块,现在的长风大户型200平遍地走。
长风南邻苏州河,配套有长风大悦城和长风公园,半马苏河公园,城市界面既整洁又高大上。

论学校有九年制公办华师大四附属中学、新普陀小学+梅陇中学;
论医院有儿童医院,普陀区妇幼保健院;
论交通有13号线、15号线双地铁;
论房子有中海紫御豪庭、国浩长风、雅戈尔8号、沁和园等一大批高端住宅,平均5-10年楼龄;

不夸张地说,现在的长风是普陀甚至全上海中环内城市界面最新、居住品质最高且价格足够低的地方。
而且1000万就能买到长风的三房,这个性价比的确很高。
②二梯队长寿路和武宁,市中心外溢片区
四万方的长寿公园焕新回归了,这对长寿路的城市界面来说又是极大地改善。
说起来,长寿路和武宁有不少好房子,比如华侨城、锦绣里、浅水湾恺悦名城、宝华城市晶典和新湖明珠城3期,房子的品质甚至比老静安还要高。
这俩地方要地段有地段,内环内,老静安近在咫尺,2站直达静安寺,还能受到南京西路辐射。
要学校有学校,九年一贯制的江宁学校排名很靠前。
可就是因为顶着普陀的名头,拉低了人们对它的印象。
其实这里一直是内环内的房价洼地。
③三梯队中远两湾城,万里,真如,中产片区
被李老头耽误20年的真如,靠着环宇城燃起了一把热度。
其实真如的底子简直不要太好,之前没发展起来是因为“人祸”,
但是厚积薄发的真如在地段上的确有着天然的发展优势。
纯看总价和居住体验,新俞里比蓬莱公园一众房子比香太多了。
万里则是一个低调的中产板块,有着自己的中央公园和“汤臣一品”—中鹰黑森林。
在这里7万多单价能买到商品房,板块界面整洁,街道干净,各种配套也没什么短板,非常宜居。

小结
总得来说,普陀区拥有市中心7个区里,最低总价的三房,还拥有上海中环内最便宜的4房。
这个曾经人人都瞧不上的“破落户”,最近几年的确发力了,
如果你想买市区比较新的房子,预算又实在拔不上去,
那房价亲民、交通便利的普陀,有几个头部板块的新房和次新倒是性价比很高。
改善自住的客群,可以看看长征板块。
有教育需求的家庭,曹杨新村板块总价门槛比较低。
不看学区纯市区自住的话,真如很划算。
如果你只想做一个低调的富人,就去看看长风。
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