1月9日，碧桂园终于公告了境外债务重组的最新进度，宣布与7家银行组成的协调委员会达成共识。

如若实现，将减少最多116亿美元债，并将债务到期时间延长至最多11.5年并降低融资成本，最短也有7.5年。

碧桂园的债务重组方案也并复杂，五选一：

一是拿钱出局？只能拿本金的10%；

二是债转股，100%认账，转成股东；

三是组合方案，33%拿钱，67%债换股，也是100%认账，7.5年兑付；

四是等着拿钱，认账65%，9.5年后兑付；

五是等着拿钱，100%认账，11.5年后兑付；

简单来说，急着要钱，没有。想拿全额的，等我修复。

截至2023年上半年，碧桂园的总债务规模大概是1.36万亿，其中境外债务规模是164亿，相当于1200亿人民币。

存货还有8827亿。

我一直强调，碧桂园过去主打三四线城市，这五年来全国资产价值下滑，导致碧桂园的资产估值存在虚高现象。在如此债务规模下，碧桂园给出这样的债务重组方案，并不稀奇。

解决境外债务，只是首要目标，还有近万亿的境内债务，还没有给出明确的重组方案。

2024年，碧桂园累计降幅房屋超38万套，比预期的减少10万套。

在1月7日披露的信息中，碧桂园2024年销售471.7亿元，中指院的数据是604.8亿。

现在的地产销售，大部分进入负毛利销售阶段，如此的销售额，尽管仍在TOP20以内，但要想短期修复资产负债表，显然是不太可能的事情。

我可以百分百肯定，只要国内资产无法进一步推高，国内任何一家地产公司都无法自我修复资产负债表。

过去的头部民企是，未来的地方城投也是。

因此，当下的任何一家暴雷房企的重组方案，本质上就两个思路，一个是割肉走人，另一个是用时间换空间。

等资产价值重新回到上升通道。

我们当下的经济，本质上是家长有意识让孩子们主动降杠杆，以应对全球化障碍和全球经济失速。因此，让孩子们重新加杠杆肯定是绝无可能的。

随着五年的楼市调整，全国的资产估值基本下滑30%了。这意味着资产持有者的短期账面负债率是上升的，资产持有者不得不采用“缩衣节食”来逐渐修复资产负债表。

由于资产估值的下滑，房价收入比也得到了修复，这是一个非常重要的参数。无论未来我们的家长采取什么的政策，基本上不会再去拉升房价收入比。

因此，答案也就显而易见。

要么是全民等比例通胀，要么就是地产双轨制（保障房和商品房）。

暴雷房企，赌的都是这个。

因为如今的地产大船，又上来了两位大哥，一个是地方城投，一个是国央企。

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