成都【越秀金茂天鹭满园】

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我们都知道，金茂作为豪宅开发的品牌开发商，是17年打造武侯新城豪宅第三极的参与者，其打造的武侯金茂府一度奠定成都豪宅的品质走向，其下沉会所及极具标识的大门赢得了老钱们的喜爱，虽然至今还有部分房源在售，但这似乎一点不影响金茂对武侯的一往情深，这不强强联手，带给武侯购房者增加了又一品质优选项——越秀金茂天鹭满园

也是这个板块等候多久的新盘，从拿地初就备受区域改善客群的关注。

城市区位配套与交通

作为老城区拆迁置换的地块，其主城价值不言而喻，其位于2.5环的传统居住区，临近中环路和武侯大道双楠段，现有7号线武侯大道临近地块，未来出行也较为方便

现有商业与教育、医疗资源相对完善，比如周边鹭岛国际商业，伊藤等能够满足日常消费，当然这也是老城区潜在优势，所见即所得。

越秀金茂天鹭满园项目占地34亩，容积率2.4，分为两个地块，地块形状规整，采用南北向布局为主，南侧地块中间布置东西向楼王产品，面积段以143和190两个面积段产品，因为小地块比较考验开发商的能力，从总图上可以看出既保证景观价值，楼间距和视野的最大化，又能够兼顾产品面宽的舒适度，属于高度定制化产品，所有可以看到其户型模式

越秀金茂天鹭满园的项目地块，位于武侯大道双楠段与中环路武阳大道交叉的东北角，紧邻7号线武侯大道地铁站，隶属于城西武侯“外双楠”板块。该区域成熟度很高，较近的新房供应有越秀在红牌楼附近的新盘，再远一点的有武侯新城的中国铁建地产的多个改善项目，产品单价均在3万元/㎡左右。

从地块的禀赋来看，这是一个主城成熟地段的改善作品，适合单盘的打造，因为区域并无其它可连片开发的地块。其客群，大概率为区域内拥有强烈改善需要的区域改善客群。所以，如何满足区域改善客群的需求，就成为开发企业必须解决的首要问题。后面在产品部分，我们将讲叙金茂和越秀的产品观。

这个项目最核心的地段价值就是“成熟”，其位于主城2.5环以内武侯区的传统改善区，周边有鹭岛国际社区的商业，双楠伊藤，金楠天街，大悦城等商业，虽然现在可能算不上顶级商业IP了，但是胜在距离近，商业分布多且醇熟。

主力产品143㎡，做到了4房2卫的配置，独立入户光厅设计，7m面宽方厅设计，能够容纳三代居的日常公区活动，与当下主流143也是比较接近。厨房北侧也带了独立生活阳台，当然新规下为了保证更多的赠送，南侧取消了景观阳台改为落地玻璃窗，省去了后期改造阳台的成本，保持立面的整体一致性，这个是值得去肯定的。

190㎡同样采用光厅入户，有宽厅和边挺2两种模式，其中宽厅给到了7m,也是做到了4房3卫的，入户位置带对景玄关，整体尺寸也是满足舒适度要求，主卧配置是中规中矩，受限于总图面宽，190户型并没有太大发挥空间，其模式与143本质并于差异，亮点稍微欠缺，与市面主流大宽厅做法有较大差异

其实这款户型，与17年东原印长江的产品模式更为接近，（同样是首先小地块定制化产品），对于当下新规后在纯改善面积段，相比17年左右是对偷送限制非常严格的前提下，这个190户型是缺乏一定的市场竞争力的。

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