二期加推在即！最新社区实景图曝出！闵行金虹桥低密墅区准现房『古北99』将加推建面约134-154㎡精装平层！
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今年众多高端项目扎堆供应，古北99售楼处电话：400-889-3221【预约☎】抢跑入市，可谓是“神仙打架”的一年，成交规模也创下近10年之最，走出了独立的火爆行情。
尤其是这一两年来，古北99售楼处电话：400-889-3221【预约☎】徐汇滨江和杨浦滨江等新兴板块崛起，出现了诸多流量红盘。
10月22日，有个项目在西郊国宾馆开盘，古北99售楼处电话：400-889-3221建面约133-154㎡精装平层首开入市，当时现场高朋满座，项目当天热销超12亿元！古北新房市场的沉寂，被古北99彻底打破了！
为什么能创造如此的热销成绩？简单来说主要有以下几点原因：
首先，项目坐落于高净值人群趋之若鹜的“白月光”——古北板块，古北99售楼处电话：400-889-3221这里多年来新房供应为零，是市场上难得一见的抢手资产；
其次，古北99售楼处电话：400-889-3221项目出人意料地打造了上海市场上极为稀缺的低密墅区准现房，实现了真实可见的品质保证，让购房者所见即所得；
此外，古北99售楼处电话：400-889-3221项目团队精研产品，在外立面设计、社区园林打造、户型设计以及精工细节等方面，都力求完美，从而创造出了市区中极为罕见的诚意之作。
最后，古北99售楼处电话：400-889-3221古北99号更以媲美北京华府会的高端服务和专属圈层为特色将居住者的高端生活体验推向了巅峰。
据悉，在1-2月古北99很有可能将再加推房源，注定是要再度热销的节奏。
闵行金虹桥板块
实景准现房，所见即所得
『古北99』
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二期加推建面约133-154㎡精装平层
预计1-2月取证入市！
价格在9-12万元/㎡
（文末附前期一房一价）
项目社区实拍图
茶室实景图
健身中心实景图
私宴厅实景图
咖啡廊实景图
『古北99』
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板块内稀缺低密住区，还是准现房
所见即所得的安全感古北99售楼处电话：400-889-3221
纵观近年市中心新房，超高层、高层社区实在太多。
这其实是一种不够彻底的改善古北99售楼处电话：400-889-3221，只是房子更新、公区更先进了，但依旧摆脱不了鳞次栉比的居住环境，说白土地资源限制了产品上限。
而改善置业，古北99售楼处电话：400-889-3221我认为是容积率不断变小的过程，低密是终极追求。
有研究数据表明，古北99售楼处电话：400-889-3221每降低0.1容积率，以下各项居住体验都会有明显提升。
古北99容积率综合容积率近1.2由联排和小高层组成（小高层容积率约2.13，联排容积率约0.86），相比市中心常规项目，古北99居住型态更高级，小高层楼间距疏朗，采光优秀。
项目效果示意图
古北基本都是高层社区，罕有低密度社区。因此，低密墅区在板块内是臻稀货、抢手货，古北壹号也凭借墅区的优势，稳坐全市豪宅标杆。再者，它还是准现房
肉眼可见的品质，古北99售楼处电话：400-889-3221过滤了不确定性，甚至某一层的景观视野、某一个户型格局，都能一目了然，这比你买期房，完全靠销售说辞和沙盘来脑补要靠谱多了，相当于给购房者吃下了一颗定心丸。
另外如果你买期房，古北99售楼处电话：400-889-32212年过渡期租房少不了，按照古北中央公园35000元/月租金算，2年租金达84万。古北99准现房优势为购房者省下大量置业成本！
再者古北99售楼处电话：400-889-3221，项目在产品打磨上的极致用心，从很多细节上都能看到项目相对于市区其他项目，花了很多心思和成本。
精装小高层外立古北99售楼处电话：400-889-3221面全部采用天然黄金麻石材，成本较大多数项目的真石漆或部分石材要翻倍，但正是用了这样的外立面，在几十年后，项目的外观依然如新。合生创展这么做就是为了能够给业主最好的居住体验。
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实拍图
在打造中的联排别墅，外立面的同样也是精雕细琢
实拍图
项目还精心打造了四重归家体系：舒朗契阔的艺术门庭、四季景观巡礼、酒店式双大堂、艺术星空顶地库，以细节的考究，尽显归家的尊崇。
实拍图
项目已经是准现房，古北99售楼处电话：400-889-3221未来的生活场景不用再去靠沙盘脑补，而是呈现在你面前，所见即所得。
古北不管是古北99售楼处电话：400-889-3221小区品质还是街区环境配套等，都是按照当时国外的高标准打造的，比如古北二期街区的绿化率有40%多，古北中央花园、御翠豪园等房龄已不年轻，但外立面质感依旧。
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Part2
市区罕见超大尺度感户型
缦合物业独创无边际服务体系
古北99售楼处电话：400-889-3221
古北99的户型也延续了古北古北99售楼处电话：400-889-3221一贯特色——舒适
要知道的是，古北99精装小高层户型的得房率接近79%，这样的得房率已经超越了市区大多数同类型项目，正是因为高得房率，也让户型中每个房间的空间，透气感非常强，丝毫不会感受到挤压感。
先说说建面约148㎡的3房2厅2卫的户型：
客厅做到了4.5米面宽，在这里摆一架钢琴或者撸铁器材，也是绰绰有余。
展示样板房，非交付标准，以实际交付为准
该户型还打造了非常阔绰的中西双厨空间，并且还非常罕见的在餐厅区域北侧打造了北阳台，让整个空间的采光和空气流通性都非常强。
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主卧面宽也做到了约4米，可以看到主卧过道非常宽，一张大床放在这里，也丝毫没有感到空间的压抑。
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户型的主卧和次卧边上都配置了卫生间，能够体验到星级酒店的尊贵感。
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再来看看建面约133㎡的双套房户型打造：
B1户型，建面约133㎡做两房将舒适性放到了最大！双套房设计，主卧更是超级大套房，面宽达到约4.5米，总建面近58㎡！
B2户型，阔绰的南向空间，让整体空间舒适度非常高，没有多余面积浪费，更有一个X空间可由业主自行调配，或为书房、或为电竞房，自在随心。
展示样板房，非交付标准，以实际交付为准
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它向市场说明什么才是“真改善”
是让生活的尺度发生质的改变，而不是简单的增加功能空间。
古北99的物业，也是更新款、更高级无边际服务体系
在这里业主可以享有世界级奢华酒店水准所提供的私人定制的高端无边际服务
包括但不局限于以下服务：
酒店式入户保洁、私人定制全球旅游方案、多余物品上门回收服务、车辆养护代检等。（增值服务部分需在基础物业费的基础上另外收取费用，具体以增值服务合同约定为准）
示意图
由于古北国际社区的房地产开发早已饱和，几乎没有土地储备，这些年一直处于新房0供应的状态，严重供不应求。如今终于迎来新房上市，还是品质超高的准现房，前期没买到的小伙伴可得盯紧啦。
『古北99』
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周边高能产业聚集
沪上更纯粹的国际住区
上海核心区的CAZ价值动力，更多是依托“一江一河”规划或者市中心历史风貌更新，而古北板块的背后逻辑是周边商贸产业驱动核心圈居住价值
·东临徐家汇，港汇恒隆、新鸿基ITC等顶级商业环伺；
·西接大虹桥国际商务区，虹桥枢纽为会展商贸经济发展提速；
·北侧虹桥经济技术开发区，更是有拼多多这样的巨头企业；
·南接漕河泾，上海科创先行的万亿产业园，已发展37年，区域内集聚大量龙头企业。
区位示意图，仅供参考
在古北的基因里，这里成为了全球资产配置热土的前站，前来学习、工作或定居的外籍人士源源不绝，大规模科创高知、国际精英、高净值人士不断涌入古北。CAZ中央活动区内仅有的国际社区，筑就古北难以复刻的价值高地。
古北不仅是上海第一代国际社区，也是上海至今为止更纯粹的国际社区。这其中“外籍”小伙伴浓度是硬道理：
据上海长宁2022年的数据，古北社区拥有来自美国、日本、韩国、英国、法国等50多个国家和地区及港澳台的约3.2万名中外居民，形成了“小小联合国”。
据统计，大古北区域共设有14家外国领事馆，为全上海TOP1（南京西路街道7家TOP2，湖南路街道6家TOP3）。除国内各大银行外，外资银行有渣打银行、花旗银行、新韩银行、韩亚银行、汇丰银行、星展银行、永丰银行等，服务港澳台等外籍高净值人士，方便对外经贸业务往来，国际化氛围浓厚，比肩陆家嘴。
经过三十多年的发展，大古北的生活氛围已然成熟，国际感与松弛感兼备。
你漫步在古北路边，随处可见日韩料理、东南亚餐厅、西餐厅等异国美食，以及各类外资银行，都体现着这个国际化社区的精神。
古北黄金城道实景图
比如黄金城道是魔都很浪漫的一条商业街，浓密绿荫下是大量的咖啡馆、饮品店、外国餐厅、酒吧等与全龄休闲空间，下沉广场还有丰富的商业表演与艺术展览。
比如，老外街汇聚十几个国家的主题餐厅和酒吧；日系百货高岛屋，优质精选的各类商品琳琅满目，赋予古北接轨国际的调性。这里还紧贴虹桥商圈，是上海TOP5商圈，拥有尚嘉中心（重奢）、虹桥南丰城、金虹桥商场等。
虹桥-古北一带人均500+餐饮达到80+家（作为对比，外滩和南京西路都是70+家），足见这个片区居民的消费力之强。（数据来源网络，仅供参考）
尚嘉中心实景图
项目地理位置优越，地铁15号线（姚虹路站）步行约700米；地铁10号线（宋园路）步行约1.3公里；规划地铁25号线（古北路站）步行约600米
自驾通过内环、中环、延安路高架可通达全城；多维立体交通，快速对接虹桥商务区、徐家汇商圈，畅达豫园、南京西路等繁华商圈，平衡工作与生活的追求。
项目区位示意图
上海不乏高端片区，古北99售楼处电话：400-889-3221这些片区中普遍有好商业，但大概率没有好的国际学校和国际医疗。
而面积不大的古北却云集了十多所国际学校，比如上海虹桥国际学校、上海耀中国际学校、上海不列颠英国子女学校、上海长宁国际学校等，能级都十分不错，可满足区域内居民对于孩子国际化的教育。
前期一房一价表如下
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闵行金虹桥板块
实景准现房，所见即所得
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二期加推建面约133-154㎡精装平层
预计1月初取证入市！
前期均价约12w/㎡
新的一年，上海楼市也开启了新篇章。
最近我们研究了一下上海2024年的土拍，发现住宅土地供应缩量明显。
这也就意味着：
2025年，上海的新房供应也要减少了，无论是套数还是面积，缩量超过50%。
再加上限价打开，新房价格越涨越贵；
无疑对上海二手房和房东是一大利好。
2025年，上海房东终于能喘口气了。
24年上海土拍面积腰斩
24年上海共计划出让9批次土拍，实际完成了8批次，出让总面积161.39万方（同比下降59.1%），
地块出让数量减少，成交面积腰斩。
金额方面，24年土拍成交总金额1321.62亿元，同去去年2263亿元的出让金，少了约941亿。
如果再加上协议出让、收购等形式，2024可售住宅面积为486万方，同比下降35%。
按2024年新房套均124平计算，仅3.9万套=2024年新房供应的65%。
实际数字会比这个还要低，因为协议转让中大量的市中心风貌地块，跟普通人关系不大。
而回顾过去五年，上海在2022年土地出让达到了一个峰值，年出让115副地块。
23-24年，楼市遇冷，土地供应也逐渐减少。
郊区缩量，市中心反增
不过，具体到上海各个片区，还是有所区别，上海并非所有的区域土地供应都减少了。
有些地方，今年仍然会有大量的新房供应，挤压二手房需求。
分区域来看，缩量主要集中在五大新城和普陀，市中心土地供应反增不减，中外环将成为供需关系最紧张的区域。
北区尤其是宝山、虹口、杨浦供应依然偏多，对二手市场依然形成压制。
如图：
宝山在2024年土供大增，几乎所有在建板块，包括杨行、顾村、共康、淞南、南大都是供应重灾区
浦东由于12/26集中协议出让40+万方成为2024年土供第一 ；
闵行、松江、奉贤作为传统供应大区，2024年均有缩量，幅度和全市类似。
和2023年相反，2024年由于城市更新加快，市中心尤其北区供应增加，需注意东外滩、新天地、北外滩等板块。
临港、嘉定、青浦、普陀、金山由于新房库存较高，土地缩量严重。
郊区尤其是远郊的房子，那是真的不好卖啊。
如图，截止到24年12月31日，上海可售新房中，外环外仍然占据了大头，套数占比在80%左右。
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上海新房全面涨价
24年土拍另外一个很关键的点是，土地溢价率明显上来了。
原因是2024年，上海的土拍规则调整了，取消了最高限价，之后溢价率显著提升，最高达到了40%以上。
意味着25年新房也一定程度上打破了限价，不仅倒挂没了，还比周边二手次新房贵了，这才是正常健康的新房市场。
我们统计了下，上海核心区，24年土拍地块的预售价都要高于周边现在在售新房。
尤其杨浦、普陀2个区，24年拍的地预售价和板块次新价格拉开较大差距，可能会成为二手房性价比较高的区域。
闵行、浦东个别地块有较高热度，预售价较周边新房价格有所提升，比方说梅陇地块以及新杨思地块。
其他远郊区县的地块预售价基本于在售新盘价格接近，新房价格涨不动。
分环线来看，内环内、内中环土地供应增加，中外环略微下降，外环外缩量明显。
由于中外环新房不愁卖的特性，中外环恐怕会成为明年新房供需关系最紧张的区域。
关注魔都财观
领取上海买房资料包，详细记录134个板块好坏
7090政策调整，户型越来越大
之前在7090政策的主导下，严格控制了100平以上户型的套数。
所以之前的新房市场，70-80%都是百平小3房。
而按照新规调整意味着：
一个是，上海楼市以后即便“小户型”也是100平起步，且改善户型供应占比会增多。
另一个是，大户型比例增加的同时，也会导致新房供应总数减少。
纵观当下新房供应来看，明显感受到了面积变大的趋势：
部分曝光的待入市新盘面积段普遍100㎡起步，几乎都是24年刚拿的地，推出的规划方案清一色百平改善。
25年市区新房，不仅单价贵了，而且面积大了，总价也贵了。
综上，结构很清晰了：
2024上海土拍，地少价高：
供应大幅缩量，价格大幅上涨，对于二手房是个显著利好。
其中郊区刚需房源供应少了，价格没变化；
市区改善盘供应增加了，价格也涨了。
上海买房，怕买错？怕买贵？
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地王频出，中介巨头也下场拿地
24年上海的土拍市场，地王频出，尤其是929新政后。
新杨思地王，华润&中能建&越秀溢价超40%拿下。
龙华地王，宸嘉溢价40%拍下徐汇龙华地块，楼面价126011元/㎡；未来这里的新房单价估计要上20万；
招商&越秀88495元/㎡拿下长宁天山贴着中环线的地块，溢价率24%。
绿城131045元/平楼板价，拿下徐汇区滨江原小米地块，全国新房单价地王……
此外，中介巨头贝壳也下场拿地了，成为上海24年土拍收官的的一大看点。
项目位于奉贤新城站龙湖天街边上，步行到龙湖天街最近仅一条街30米的距离。
拿地后贝壳官宣将全程自主操盘。
同时，贝壳还联手滨江、兴耀在杭州2024年最后一轮土拍中拿地。
地王频出，加上之前吃佣金的贝壳，现在也亲自下场拿地了，是不是意味着特别看好后市呢？
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结语
现在的形势是，摆明了市区新房要涨价，买的越晚，价格越贵；上海市区新房，且买且珍惜。
不过，换个思路，新房比二手房贵了，一些价格跌到位的二手房，其实反而比新房性价比更高了。
2025年，上海房东，终于不用被新房压着打了。
不管是新房还是二手市场，趋势已经很明显了，还是那句话：
以后你在上海有个住的地方，越来越容易，老破小远大新，保租房公租房廉租房。
但想要有套好房子越来越难了，到了这个层面，你的竞争对手就不是周边的上班族了，而是江浙沪长三角乃至全国的有钱人。
聪明的你，肯定知道该怎么做了。
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