房地产未来的趋势已经很清晰了，就是双轨制，和新加坡的模式相似。

新房豪宅化，优点是房子好、户型佳、配套全，地铁、商业、学校、医疗应有尽有，唯一的缺点就是太贵。

最近关注楼市的人一定知道，很多新楼盘起步面积就是 140 平方米，面积越大，价格越高。为什么会这样呢？

一方面，需求逐步进入以改善为主的时代；
另一方面，从土地供应端来看，近两年多，主城好地溢价很高，不少还拍出了“地王”。上海 11 月土拍，绿城拿下上海的新“地王”，折合楼面价 13000。土地成本决定了房子的基础价格，可这种单价若做小户型，普通人买不起，只能做大户型卖给有钱人，这是趋势。

所以市面上刚需户型以后大概率会减少，未来的商品房，尤其是新房，一定是豪宅化，有钱人才能买得起，和普通人无关。

那普通人的住房需求怎么解决呢？
看二手房，上海、北京近几年二手房的成交量明显超过了新房。2024 年，上海二手房的成交量接近 25 万套，新房成交 17 万套。不过，不同城市情况不同，还需具体分析，除北上外，其他城市目前还是新房占主导，但这是趋势，所以以后刚需买房大概率是二手房了。

要是二手房也买不起，又该怎么解决呢？靠保障房。近期政策很明确，国家保障房计划是 650 万套，目前只建成了 170 万套，并且不少城市已开始筹措资金，估计明年 1 月份左右资金到位，收储动作会更快。保障房的优点是便宜，缺点也很明显，大家应该都记得，之前的保障房位置不算好，甚至有些可能还比较偏，意味着地段、配套、环境可能都一般，满足的就是基本居住需求。另一个缺点是不能出售、不能出租、不能空置，若想买下来进入市场流通，得先补缴土地出让金，这就基本杜绝了流通性。

建这么多保障房的目的是什么呢？
一是让居者有其屋，解决社会底层买不起房子的问题，毕竟我国的房子现在绑定的不仅有物权和地权，还绑定了所在城市的福利，包括孩子上学、居民养老等问题；

二是助力财政转型，以前地方财政收入的大头在土地出让和交易环节的税费，现在土地供应少了，交易环节的税费也降低了，财政只能转向持有环节，也就是以后所谓的房产税。

不过大家也不用把房产税当作洪水猛兽，这个税种国外很多国家其实都有征收，只是不同国家的税费比例不同，比如新加坡征收的标准是房屋一年的租金，并且 4 万元以内是免征的；日本征收的统一标准是 1.2%；美国各州征收的标准不同，大致在 0.27%到 2.40%之间。后面我们专门出一期视频讲房产税。

所以，我们的住房体系就非常清晰了。新房建豪宅，提供给富有阶层和中产阶层；普通家庭买二手房；底层住保障房，这就是未来房产的趋势。个人认为，好房子充分市场化，你买得起就住好房子，买不起就住差房子，要是没钱，社会兜底让你起码有房子住。

说到这儿，大部分明智的人应该明白，这或许是我们最后的一次机会了。所以我个人建议，有改善需求和资产配置需求的，可以出手了，优先考虑新房板块，地段、周边配套、户型产品都要考虑，因为将来房子即便留到二手房市场，买的人也不差钱，所以得足够好。

二手房方面，除了一线和成都等几个表现好的城市，其他城市的可以再等等，当然，我说的二手房不包括房龄过老、产品过差、位置还差的老房子，要是有，建议你赶快出手。